Земельный налог при аренде нежилого помещения

14.06.2018 Выкл. Автор admin

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2011 г. N 15АП-12920/11 (ключевые темы: Российская академия наук — административное здание — земельный налог — арендная плата — плата за пользование)

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2011 г. N 15АП-12920/11

01 декабря 2011 г.

дело N А53-10600/2011
15АП-12920/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 декабря 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Х.Тимченко

судей И.Н. Глазуновой, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Крючковой М.В.

от истца: представитель Литвинов Е.А., доверенность N 835/18 от 19.11.2011;

от ответчика: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление N 43540);

от третьего лица: явка представителя не обеспечена, о судебном заседании уведомлены надлежаще (уведомление 43541),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Учреждения Российской академии наук Мурманский морской биологический институт Кольского научного центра РАН

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 30.09.2011 по делу N А53-10600/2011

по иску государственного казенного учреждения Ростовской области «Служба эксплуатации административных зданий Правительства Ростовской области» (ИНН 6163030443, ОГРН 1026103164592)

к Учреждению Российской академии наук Мурманский морской биологический институт Кольского научного центра РАН (ИНН 5193800144, ОГРН 1025100842370)

при участии третьего лица — Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

о взыскании неосновательного обогащения,

принятое в составе судьи Смольковой А.В.

государственное учреждение «Служба эксплуатации административных зданий Администрации Ростовской области» (далее — истец, служба эксплуатации) обратилось в арбитражный суд с требованиями к Учреждению Российской академии наук Мурманский морской биологический институт Кольского научного центра РАН (далее — ответчик. Институт, ММБИ КНЦ РАН) о взыскании 48 451,50 рублей неосновательного обогащения в виде неоплаты земельного налога за IV квартал 2010 года.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком не исполнена предусмотренная п.2.3.12 договора аренды N 3469/10 обязанность по возмещению службе эксплуатации затрат по оплате налога на землю. 22.12.2010 истцом в адрес института направлена претензия с требованием подписать соглашение о возмещении расходов по оплате земельного налога и возместить указанные расходы (48451.50 руб.). В связи с отсутствием ответа на претензию и оплаты вышеуказанной суммы, служба эксплуатации обратилась с иском в суд о взыскании неосновательного обогащения, полагая, что ответчик без установленных законом или договором оснований сберег принадлежащие истцу денежные средства.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30 сентября 2011 года исковые требования ГУ «Служба эксплуатации административных зданий Администрации Ростовской области» удовлетворены. Суд пришел к выводу о правомерности заявленных требований в части взыскания с Учреждения Российской академии наук Мурманский морской биологический институт Кольского научного центра РАН неосновательного обогащения в виде неоплаченного земельного налога пропорционально размеру площади земельного участка, занятого арендуемым ответчиком имуществом в размере 48 451 рубля 50 копеек.

Не согласившись с принятым судебным актом, Учреждение Российской академии наук Мурманский морской биологический институт Кольского научного центра РАН обжаловало его в порядке главы 34 АПК РФ и просило отменить решение суда. В обоснование жалобы заявитель сослался, что условие договора о заключении соглашения по возмещению ответчиком расходов истца на уплату земельного налога, а также требование о возмещении налога, противоречат Налоговому кодексу РФ, который не предусматривает возмещение налога юридическими лицами друг другу. Институт полагает, что истец, уплатив земельный налог, исполнил собственное обязательство перед бюджетом, в связи с чем, сумма уплаченного налога не может рассматриваться как неосновательное обогащение ответчика.

В судебное заседание представитель надлежаще уведомленного заявителя жалобы не явился. В отношении Учреждения Российской академии наук Мурманский морской биологический институт Кольского научного центра РАН апелляционная жалоба рассмотрена судом в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу государственное учреждение «Служба эксплуатации административных зданий Администрации Ростовской области» с доводами апелляционной жалобы не согласилось, указав, что в соответствии с условиями договора N 2483/2003 арендная плата не включает расходы по оплате за пользование земельным участком. В связи с отменой налоговой льготы на земельный налог с 01.01.2010 г.. на основании п.2 ст.1 решения N 628 Ростовской-на-Дону Городской Думы Четвертого созыва от 20.10.2009 «О внесении изменений в решение городской Думы «Об утверждении «Положения о земельном налоге на территории г.Ростова-на-Дону в соответствии со ст.388, 389 Налогового кодекса РФ» на истца легло бремя оплаты земельного налога. Ответчик, пользуясь арендуемыми помещениями и частью земельного участка, находящимся под объектом аренды, пользовался имуществом истца, но необоснованно перенес на службу эксплуатации бремя расходов по содержанию данного имущества.

Представитель истца в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, пояснив, что, несмотря на отсутствие заключенного дополнительного соглашения, институт в силу п.2.3.12 договора N 3469/10 должен компенсировать службе эксплуатации 48451,5 руб., которые истец заплатил в качестве налога за земельный участок, который использует ответчик.

Представитель ГУ «Служба эксплуатации административных зданий Администрации Ростовской области» представил заявление об изменении типа и наименования истца в соответствии с уставом государственного казенного учреждения Ростовской области «Служба эксплуатации административных зданий Правительства Ростовской области», зарегистрированным МИФНС России N 25 по Ростовской области 28.10.2011.

Согласно части 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.

Апелляционная инстанция считает возможным произвести процессуальную замену государственного учреждения «Служба эксплуатации административных зданий» на его правопреемника государственное казенное учреждение Ростовской области «Служба эксплуатации административных зданий Правительства Ростовской области» в соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.10.2010 между Министерством имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (арендодатель), Учреждением Российской академии наук Мурманский морской биологический институт Кольского научного центра РАН (арендатор) и государственным учреждением «Служба эксплуатации административных здании Администрации Ростовской области» (балансодержатель) заключен договор аренды имущества, находящегося в государственной собственности Ростовской области 3469/10, по условиям которого арендатору на срок с 01.10.2010 по 31.09.2015 предоставлены в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Ростов -на- Дону, ул. Чехова, 41, общей площадью 485,0 кв.м, в том числе: лит. Б (О) — 34,2 кв.м., лит. В — 156,6 кв.м., лит. А — 294,2 кв.м., для использования в служебных целях.

Арендуемыми помещениями истец владеет на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серия 1-АД N 378575, серия 1АД N 378577, серия 1-АД N 378574.

За учреждением зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 2523 кв.м, с кадастровым номером 61644:04 07 10:0009, расположенным по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Чехова, 41, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.01.2005 (регистрационная запись N 61-01/44- 396/2004-225).

Право пользования арендатором земельным участком (долей земельного участка), который занят арендованным имуществом и необходим для его использования в соответствии с его назначением, договором аренды от 26.10.2010 N 3469/10 не определен.

Согласно пункту 2.3.12 договора арендатор обязался обеспечить своевременное возмещение балансодержателю по отдельному соглашению, заключенному с балансодержателем в течение 10 рабочих дней после подписания данного договора, затрат по оплате налога на землю.

22.12.2010 служба эксплуатации направила в адрес института претензию от N 638/18 с требованием подписать соглашение о возмещении расходов по оплате земельного налога и возмещению понесенных арендодателем расходов.

Поскольку ответа на данную претензию не последовало, ссылаясь на то, что ответчик обогатился за счет учреждения, которое уплатило земельный налог за четвертый квартал 2010 года за участок, расположенный под зданием, предоставленным ответчику в аренду, государственное учреждение «Служба эксплуатации административных зданий Администрации Ростовской области» обратилось в суд с иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлены формы платы за землю (налог за землю, арендная плата); применение конкретной формы платы поставлено в зависимость от правового основания владения участком. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 ст. 652 , п. 2 ст. 654 ГК РФ предусмотрено, что одновременно с передачей по договору аренды здания или сооружения арендатору прав владения и пользования такой недвижимостью и передачу права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

Следуя положениям п. 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24.03.2005, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Кодекса арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается уполномоченными на то государственными органами и органами местного самоуправления.

По общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание. В то же время, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти (указанная позиция отражена в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 06.05.2009 по делу N А53-16022/2008).

Читайте так же:  Сроки подачи заявления на возврат подоходного налога

Как видно из заключенного между сторонами договора аренды N 3469/10 о 26.10.2010, арендная плата по договору не включает в себя плату за пользование земельным участком. Данное обстоятельство подтвердило в своем отзыве государственное казенное учреждение «Служба эксплуатации административных здании Администрации Ростовской области».

В апелляционной жалобе Учреждение Российской академии наук Мурманский морской биологический институт Кольского научного центра РАН сослалось на то, что условие договора о заключении соглашения по возмещению ответчиком расходов истца на уплату земельного налога, а также требование о возмещении налога, противоречат Налоговому кодексу РФ, который не предусматривает возмещение налога юридическими лицами друг другу.

В соответствии с частью 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В силу пункта 1 статьи 45 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных взиманием земельного налога» разъяснено, что плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Материалами дела подтверждается, что истец, обладая правом постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 2523 кв.м, с кадастровым номером 61644:04 07 10:0009, расположенным по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Чехова, 41, является плательщиком налога за земельный участок.

Между тем, уплаченная в бюджет сумма является земельный налогом для истца, но не для ответчика, поскольку в данном случае, институт, по сути, вносит плату арендодателю за пользование земельным участком. Таким образом, отсутствует возмещение земельного налога одним налогоплательщиком другому.

Суд первой инстанции правильно квалифицировал отношения между истцом и ответчиком по поводу возмещения последним расходов, связанных с уплатой налогов, как договорные. Пунктом 2.3.12 договора стороны предусмотрели, что арендатор (Учреждение Российской академии наук Мурманский морской биологический институт Кольского научного центра РАН) обязан по отдельному соглашению, заключенному с балансодержателем (ГУ «Служба эксплуатации административных здании Администрации Ростовской области») в течение 10 рабочих дней после заключения договоров аренды, обеспечить возмещение балансодержателю затрат по оплате налога на землю (том 1, лист 14).

Факт передачи ответчику помещения подтвержден материалами дела и не оспаривается ответчиком, следовательно, Учреждение Российской академии наук Мурманский морской биологический институт Кольского научного центра РАН, являясь арендатором недвижимого имущества, пользующимся при этом земельным участком, обязано в силу договора аренды и положений Гражданского законодательства уплачивать помимо арендных платежей по договору аренды недвижимости, установленную плату за пользование земельным участком, на котором расположены арендованные им помещения.

Довод ответчика о том, что в п. 2.3.12 договора содержится только ссылка на отдельный договор, который стороны не заключили, а сам по себе указанный пункт не обязывает институт оплачивать расходы истца на налоги, судом апелляционной инстанции не принимается. В отдельном договоре стороны могли детализировать конкретные сроки, механизм возмещения таких расходов. Однако, отсутствие таких условий не может служить основанием считать, что между сторонами не возникло договорных обязательств по возмещению расходов по налогам. Ответчик подписал договор аренды N 3469/10 от 26.10.2010 без разногласий, то есть согласился с его условиями и взял на себя ответственность за его реализацию.

Кроме того, материалами дела подтверждается направление истцом в адрес ответчика вместе с претензией дополнительного соглашения, которым предполагалось, в том числе дополнительно урегулировать отношения сторон по возмещению арендатором расходов учреждения по уплате налогов в соответствии с условиями договора аренды. Однако, ответчик не отреагировал на данную претензию.

Ссылку ответчика на положения Налогового кодекса РФ апелляционный суд считает необоснованной, так как нормы НК РФ, возлагающие на конкретных лиц обязанность по уплате налогов, не запрещают налогоплательщику возложить обязанность по компенсации расходов по уплате налогов на третье лицо в силу заключенного с ним договора.

Ввиду отсутствия между сторонами договорных отношений по поводу использования спорного земельного участка, суд первой инстанции обоснованно руководствовался нормами главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

Согласно пункту 2 статьи 1105 названного Кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Подтверждая факт уплаты земельного налога, служба эксплуатации представила платежные получения от 09.12.2010 N 47784, от 09.12.2010 N 47785, от 26.01.2011 N 327460.

Размер неосновательного обогащения ответчика исчислен истцом пропорционально размеру площади земельного участка, занятого объектами, переданными ответчику в арендное пользование.

Таким образом, установив факт использования ответчиком спорного земельного участка под объектом недвижимости, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в обоснование иска доказательства, судом первой инстанции сделан вывод о наличии оснований для взыскания с института суммы неосновательного обогащения в сумме 48451 руб. 50 коп. на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каких-либо доказательств оплаты за пользование земельным участком не представлено.

В результате анализа материалов дела, характера спорных правоотношений судебная коллегия апелляционной инстанции соглашается с выводом суда, считает его основанным на тщательном исследовании всех обстоятельств и доказательств по делу, правильном применении норм права.

Доводы ответчика не содержат фактов, которые не были проверены и учтены арбитражным судом первой инстанции при рассмотрении дела и влияли бы на законность судебного решения.

С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта в любом случае, судом не установлено, поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы на решения подлежит оплате государственная пошлина в размере 2000 руб. При обращении с апелляционной жалобой институт оплатил в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 1000 руб., в определении суда от 08.11.2011 заявителю жалобы было предложено доплатить 1000 руб. государственной пошлины. Поскольку доказательства уплаты недостающей суммы суду не представлены, с Учреждения Российской академии наук Мурманский морской биологический институт Кольского научного центра РАН в доход федерального бюджета подлежит взысканию 1000 руб. государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258 , 269 — 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

произвести процессуальную замену истца- государственное учреждение «Служба эксплуатации административных зданий Администрации Ростовской области» на его правопреемника — государственное казенное учреждение Ростовской области «Служба эксплуатации административных зданий Правительства Ростовской области».

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 30 сентября 2011 года по делу А53-10600/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Взыскать с Учреждения Российской академии наук Мурманский морской биологический институт Кольского научного центра РАН в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271 , частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Земельный налог при аренде земельного участка

Стороны, закрепив в договорной форме все условия аренды земельного участка, в будущем вынуждены будут обратиться к разрешению вопросов, связанных с порядком начисления и выплаты земельного налога. Оценка названого налога, как составляющая аренды земли, тесно связана, прежде всего, с его правовой природой.

Земля в аренде – базовая основа начисления налога на землю

Законодатель закрепил за собственником право передачи в аренду земельного участка (ст. 607 ГК РФ). К важным условиям договорных отношений по аренде п. 3 ст. 607 ГК РФ относит полное и четкое описание предмета – участка земли. Сторонам необходимо зафиксировать в соглашении об аренде:

  • данные о местонахождении земли;
  • цель использования;
  • границу;
  • номер кадастровый.

Игнорирование данного требования закона, является поводом для сомнений в юридической чистоте соглашения, с признанием его по решению суда незаключенным.

Понятие налога на землю

Каждый собственник или пользователь, независимо от несения бремени оплаты использования участка земли, несет ежегодную обязанность выплат на счет государственного бюджета налога на землю. Земельный налог обязателен в силу закона. Фиксирование величины его ставки принадлежит муниципалитету, территориально контролирующему участок земли (ст. 387 НК РФ). Названый обязательный платеж вменен (ст.388 НК РФ):

  • каждому владельцу участка земли (доли);
  • постоянному пользователю земли на праве закона (например, в силу аренды или пожизненного владения).

Получатель платежа — бюджет субъекта РФ, так как это местный налог. Наименование налога определяет объект налогообложения — земля. Причем она может быть отнесена к названному объекту только при условии ее нахождения на территории определенного муниципалитета или же на территории Москвы и Санкт-Петербурга — городов федерального значения (ст. 389 НК РФ).

Факт арендных правоотношений на землю служит основанием для уплаты налога из личных средств собственника или постоянного пользователя, но не арендатора. Например, аренда земли предприятием у физлица послужит причиной бюджетного требования у последнего. Специфика взиманий налога на землю заключается именно в этом. Аренда офисного помещения или функционального здания (его части) не влечет за собой обязанности выплат зем. налога в силу того, что не происходит переход права собственности на помещение или его часть и, соответственно, на землю под ним (абзац 1 статьи 606, пункт 1 статьи 650 ГК РФ). Суммарный состав арендной платы, в этом случае, может включать в себя статью расходов арендодателя по внесению в бюджет зем. налога, но лишь при закреплении в договорной форме условия о такой выплате.

Важно! Но при этом налог платит в бюджет сам арендодатель и только он. Договор силу действующего законодательства не может содержать норму о возможности внесения в бюджет зем. налога арендатором вместо арендодателя. Последнее вытекает из прямого указания налогового закона о выплате налоговых обязательств непосредственно налогоплательщиком.

При вхождении земельного надела в имущественную массу паевого инвест. фонда бюджетное требование должно быть отнесено в адрес управляющего этим фондом.

Читайте так же:  Приказ 151 мз рф

Юридические и физ. лица, являясь плательщиками единого налога (ЕНВД), освобождаются от зем. налога при условии использовании принадлежащей им земли в целях предпринимательства.

Налоговая ставка тесно связана с категорией участка – его качественными характеристиками. При этом тот или иной муниципалитет имеет право вносить корректировки в процентную ставку. Не редки случаи, когда ставка зем. налога за прошедший период может отличаться по размеру от установленной на текущий годовой период. Это может быть связано, прежде всего, с внесением изменений в кадастровую стоимость земли в текущем году.

Требования к порядку выплат налога

Основы правил выплат зем. налога зафиксированы в ст. 397 НК РФ. Законодатель предоставил местным органам самоуправления разрабатывать процедуру, вносить временные корректировки по уплате, жестко определив, что принятые ими нормы и организационные решения не должны входить в противоречие с НК РФ. Это требование распространяется, например, на формирование списка освобожденных от уплаты платежей налогоплательщиков. Как пример такой правоприменительной практики может являться снижение сумм его оплаты пенсионерам на необлагаемую часть, применяемой в некоторых регионах РФ.

Для физ. лиц срок уплаты, в том числе и при аренде земельного участка – один раз в год после получения квитанции на оплату – налогового уведомления. В нем содержатся все необходимые для оплаты реквизиты и приведен размер налога. Такое уведомление налоговые органы должны сформировать до 01 марта года, следовавшего за отчетным.

По установившей практике вместе с уведомлением гражданину одновременно представляется форма заявления на случай несоответствия данных, которые содержаться в уведомлении, фактическим обстоятельствам формирования сумм налога по конкретному объекту налогообложения. Иными словами, для физических лиц расчетная составляющая налога производится соответствующими подразделениями налоговых органов.

Для юр. лиц законодатель предусмотрен несколько иную процедуру. Во-первых, расчет этого обязательного платежа производится ими своими силами. Соответственно, формирование платежных документов, в частности, для уплаты зем. налога при аренде земли осуществляется ими самостоятельно. Проявление внимания – это главное при их заполнении. Перепутать банковский счет или налоговые реквизиты разных муниципальных образований нельзя. Ошибка может стоить признанием факта уклонения от уплаты обязательного платежа. Для предприятия и предпринимателя периодичность выплат зем. налога – четыре раза в течение года. При этом платеж в первом квартале, полугодии и по истечении девяти месяцев признается как авансовый, а годовой – формирующий и окончательный. Аванс обязателен к оплате в течение 30 дней. Первый квартал — до 30 апреля, полугодие – до 30 июля, девять месяцев – до 30 октября. Окончательный расчет юр. лицу и ИП надлежит произвести до первого февраля, следующего за отчетным годом. Муниципалитету предоставлено право внести изменения в срок уплаты как для физических, так и для юр. лиц. Однако устанавливать срок, превышающий максимальный временной норматив налогового законодательства, муниципалитет не вправе.

При приобретении юр. лицом земли для строительства на нем жилого дома для населения, платеж устанавливается в 2-кратном размере к последующим платежным периодам на срок три года с государственной регистрации права на землю. Физ. лицо, зарегистрированное в качестве предпринимателя, осуществляет расчет и выплату зем. налога по тем же правилам, что и юр. лица. Для предпринимателя существует лишь одна существенная особенность – земельный налог подлежит уплате только на объекты, которые используются в целях предпринимательства. Так, если в собственности или на праве владения у ИП имеется земельный надел и он, как физ. лицо, распоряжается им только для личных целей, то эта земля попадает в налоговый режим, который установлен физ. лицам.

Порядок расчета при аренде земли у государства

Земля арендуемая у государства, находится в правовом режиме предоставленной в пользование. Налог, в таком случае, будет являться формой платы за пользование гос. ресурсами и площадью. Данные о земле, как объекте налогообложения приведены в плане, карте, специальной документации и кадастровом паспорте конкретного участка. Кадастровый паспорт содержит наиболее точную информацию. Для определения налога существенной является информация о финансовом доходе владельца или пользователя, полученном с земельного участка, а также фактические данные, подтверждающие его плодородность и расположение. При расчете платежа на землю сельхоз. назначения, в первую очередь, учитывается ее качественные характеристики. Разработан и законодательно утвержден специальный алгоритм расчета земельного налога: Нр=Нс*К1*К2*Оп.

  • Нс — действующая налоговая ставка (за 1 м2 участка) с учетом размера города и экономического района;
  • К1 — увеличивающий коэффициент ставки в курортных районах;
  • К2 — увеличивающий коэффициент ставки в связи со статусом города, где находится участок;
  • По — общая площадь земли (в кв. м).

Для земельных участков, используемой в сельском хозяйстве, задействованной в жилфонде, а также купленной для возведения жилья, приобретенной для выращивания цветов или растений, огородничества и личного подворья ставка по налогу не должна превышать 0,3%.

Использование земли в иных целях повлечет за собой применение налоговой ставки, исчисленной исходя из 1,5% от ее стоимости, зафиксированной в кадастровом паспорте. Далее посмотрите полезное видео по уплате земельного налога.

ФНС хочет брать земельный налог с арендаторов

Налоговые органы при контроле уплаты земельного налога столкнулись со следующей ситуацией.

Согласно Закону г. Москвы от 24.11.2004 № 74 «О земельном налоге» организация, обладающая правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, имеет льготу по уплате земельного налога. Однако льгота не предоставляется, если участок сдан в аренду.

Зачастую договор аренды при этом не оформляется должным образом. Например, договор аренды со сроком действия более одного года между арендатором и арендодателем должен быть зарегистрирован в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.97 №-122-ФЗ «О государственной регистрации-прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и-только в этом случае он-имеет правовые последствия.

Получается, договора аренды нет, следовательно, льгота по земельному налогу должнаи дальше предоставляться. Но фактически земельным участком пользуется другое лицо, не имеющее права на льготы.

Эту запутанную ситуацию попыталась разрешить ФНС.

В своем Письме от 11.01.2006 № 21-4-04/2 налоговики напомнили, что ст.-388 НК РФ установлено, что плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица, если земельные участки находятся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданы им по договору аренды.

Статьей 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Из этих положений налоговики сделали вывод, что организации и физические лица, не оформившие правоустанавливающие документы на фактически используемые земельные участки, в том числе и по договорам аренды, с 1 января 2005 года обязаны уплачивать земельный налог. Для большей убедительности ФНС сослалась на Постановление Президиума ВАС РФ от 14.10.2003 №-7644/03, в котором было решено, что земельный налог должны платить фактические землепользователи.

Действительно, Президиум ВАС РФ такое решение принимал. Но речь в нем шла об ОАО, которое получило в качестве взноса в уставный капитал имущественный комплекс, а право собственности или владения земельным участком, занятым недвижимостью, не оформило. Вот судьи и решили, что, поскольку все права на землю перешли к ОАО как владельцу стоящей на ней недвижимости, но с оформлением документов на землю оно не торопилось, именно общество как фактический пользователь земли должно платить земельный налог.

В нашем случае у обладателей земельных участков с оформлением документов на землю все в порядке. Кроме того, если в аренду-сдается не все здание, а-лишь его часть (в виде отдельных помещений), то обязанность по оформлению договора аренды земельного участка у арендатора вообще не возникает. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в Постановлении от 01.02.2005 №11301/04.

Судьи установили, что возможность приобретения арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений, законом не предусмотрена.

Как следует из п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество, пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.

Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором оно расположено, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения.

Президиум ВАС РФ решил, что действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием, поэтому отсутствие такого договора (документа) не может рассматриваться как нарушение закона.

Теперь перейдем к случаям, когда заключение договора аренды земельного участка обязательно, но этого не было сделано.

Таких случаев в арбитражных судах рассмотрено немало. Судьи единодушно считают, что нарушение гражданского законодательства в этом случае никак не связано с уплатой земельного налога. Договор аренды земельного участка является незаключенным, поэтому не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей.

Если нахождение арендатора на земельном участке подтверждается материалами дела и не оспаривается, то суды считают, что речь идет о неосновательном сбережении пользователем земельного участка денежной-суммы, составляющей арендную плату за землю.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Именно такие решения приняты в постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 17.06.2005 №-А17-312/14-2004, от 14.04.2005 №-А42-1724/04-6, ФАС Волго-Вятского округа от 10.11.2005 №-А56-15527/04, ФАС Поволжского округа от 07.04.2005 №-А12-10588/04-С7, ФАС Центрального округа от 25.08.2005 № А48-714/05-5 и др.

Как свидетельствует арбитражная практика, при нарушении порядка оформления договора аренды земельного участка суды взыскивают деньги в пользу обладателя земельного участка, а не в бюджет в виде земельного налога. С земельным налогом судьям в этом случае все понятно. Его должен платить обладатель документов на землю, а не занимающий ее на птичьих правах.

Земельный налог при аренде недвижимости

Земельный налог при аренде недвижимости

Аренда недвижимости явление весьма распространенное. Организации и физические лица с целью осуществления различных видов деятельности арендуют как небольшие офисные и иные помещения, так и отдельные здания и сооружения. Здания и сооружения относятся к недвижимости, то есть представляют собой объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

При аренде недвижимости нередко возникает вопрос о том, чьей обязанностью является уплата земельного налога в отношении земельного участка, на котором находится недвижимое имущество, являющееся объектом аренды. Ответ на этот вопрос мы постараемся дать в этой статье.

Прежде всего, отметим, что отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, регулируются положениями главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (статья 606 ГК РФ).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Читайте так же:  Договор найма безвозмездного пользования жилым помещением

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, на что указывает статья 608 ГК РФ, следовательно, собственник имущества при передаче его в аренду является арендодателем. Кроме того, арендодателем может быть лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При передаче в аренду таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, следует учитывать и то, что одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью в силу пункта 1 статьи 652 ГК РФ арендатору передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Причем в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок, что подтверждается пунктом 2 статьи 652 ГК РФ. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В случае если арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находятся здания и сооружения, то аренда здания и сооружения допускается без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (пункт 3 статьи 652 ГК РФ).

Заключается договор аренды здания (сооружения) в соответствии со статьей 651 ГК РФ в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Не следует забывать о том, что несоблюдение формы договора аренды здания (сооружения) влечет его недействительность.

Заключается указанный договор на срок, который определяется самим договором, что следует из пункта 1 статьи 610 ГК РФ. Если срок аренды здания (сооружения) в договоре не определен, то на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ указанный договор считается заключенным на неопределенный срок. Но в этом случае, по общему правилу, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Если договор заключен на срок один год и более, то он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ). Осуществляется государственная регистрация договора аренды здания или сооружения в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В случае отсутствия государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), указанный договор является незаключенным, что подтверждается судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Центрального округа от 12 января 2010 года по делу №А09-345/2009.

За ответом на вопрос о том, подлежит ли государственной регистрации договор аренды здания (сооружения), заключенный на неопределенный срок, обратимся к Письму Минфина Российской Федерации от 14 апреля 2009 года № 03-03-06/1/241. Как отмечает Минфин, в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъяснено, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Таким образом, при заключении договора аренды здания (сооружения) на неопределенный срок указанный вид договора не подлежит государственной регистрации. Аналогичное мнение высказано в Письме Минфина Российской Федерации от 7 апреля 2009 года № 03-03-06/1/226.

Существенным условием договора аренды здания (сооружения) является объект аренды, что следует из пункта 3 статьи 607 ГК РФ. То есть в договоре должны быть указаны данные, позволяющие четко установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Отметим, что законодательством не определено, какие именно данные об имуществе будут четко характеризовать его как объект аренды.

Вместе с тем, анализ арбитражной практики показывает, что, к примеру, в отношении нежилого помещения, его характеристикой как объекта аренды является: точный адрес с указанием литеры здания – если есть, описание, выкопировка или план, позволяющие определить месторасположение данного нежилого помещения в пределах здания. Данные разъяснения содержатся в Решении Арбитражного суда Свердловской области от 19 июня 2009 года по делу №А60-8165/2009-С11. Кроме того, Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29 января 2009 года №А33-12122/2008-03АП-3961/2008 по делу №А33-12122/2008 разъясняется, что индивидуальная определенность может подтверждаться описанием имущества, передаваемого в аренду, с указанием площади, адреса и местоположения нежилых помещений, приложением к договору плана-схемы передаваемых в аренду помещений.

Таким образом, в отношении нежилого помещения как объекта аренды в договоре должны быть указаны такие данные как: точный адрес с указанием литеры здания – если есть, точное месторасположение в здании с указанием этажей и номеров комнат, мест, точная площадь сдаваемого в аренду нежилого помещения. Кроме того, к договору желательно приложить план здания с указанием нежилых помещений, подлежащих сдаче в аренду.

При отсутствии данных, позволяющих четко установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Данная норма установлена пунктом 3 статьи 607 ГК РФ и подтверждается арбитражной практикой, в частности Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 декабря 2009 года по делу №А74-866/2009.

Еще одним существенным условием договора аренды здания (сооружения) является размер арендной платы, что следует из пункта 1 статьи 654 ГК РФ, в соответствии с которым при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным. Заметим, что правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются. Установленная в договоре плата за пользование зданием (сооружением) включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором, на это указывает пункт 2 статьи 654 ГК РФ. В случаях, когда плата за аренду здания (сооружения) установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания (сооружения) (пункт 3 статьи 654 ГК РФ).

Следует отметить, что передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором на основании пункта 1 статьи 655 ГК РФ осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания (сооружения), обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае уклонения одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, указанное уклонение рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Налогоплательщиками земельного налога согласно статье 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) признаются организации и физические лица, которые обладают земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, при условии, что такие земельные участки признаются объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 НК РФ. Заметим, что правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане, что следует из пункта 1 статьи 266 ГК РФ.

Не признаются налогоплательщиками земельного налога организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.

Таким образом, если организация арендует недвижимое имущество, то она в отношении земельного участка, на котором находится указанное недвижимое имущество, не признается налогоплательщиком земельного налога. Обязанность по уплате и исчислению земельного налога возложена только на собственника недвижимости и земельного участка, на котором расположена эта недвижимость, или на лицо, имеющее в собственности здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Следует отметить, что лица, являющиеся коммерческими организациями и имеющие в собственности недвижимость, которая расположена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, обязаны в отношении такого земельного участка произвести переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка или приобрести земельный участок в собственность. Причем осуществить переоформление или приобретение участка указанные лица обязаны до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ (далее – ЗК РФ). Данное требование установлено пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Заметим, что необходимость в переоформлении или приобретении указанного земельного участка в установленный срок возникает из-за того, что на сегодняшний день возможность владеть землей на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляется только государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. На это указывает пункт 1 статьи 20 ЗК РФ.

За нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность с 1 января 2013 года будет установлена административная ответственность. С указанной даты Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях будет дополнен статьей 7.34, согласно которой нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей. Соответствующее изменение внесено Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности».