Возврат арендной платы арендатору

29.08.2018 Выкл. Автор admin

Содержание:

Между Администрацией муниципального района (арендодатель) и организацией (арендатор) заключен долгосрочный договор аренды земельного участка, договор зарегистрирован в установленном порядке. Стороны пришли к соглашению о его расторжении и заключили дополнительное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. Земельный участок, договор аренды которого (заключенный на срок более года и зарегистрированный) расторгается, не приобретается арендатором в собственность. Дополнительное соглашение содержит дату подписания, также в тексте указано о расторжении договора той же датой. Зарегистрировано дополнительное соглашение о расторжении договора было гораздо позже. С какой даты арендные отношения будут считаться прекращенными, в том числе обязательства по уплате арендной платы (с даты, указанной в дополнительном соглашении, или с даты регистрации)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Моментом расторжения договора аренды земельного участка и прекращения обязательств по нему является не дата государственной регистрации соглашения о расторжении договора (и совершения в едином государственном реестре недвижимости записи о прекращении обременения), а дата достижения сторонами согласия о расторжении договора или иной момент, определенный соглашением сторон.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Поскольку указанный в вопросе договор аренды земельного участка заключен в письменной форме и зарегистрирован*(1), соглашение о его расторжении, во-первых, также должно быть заключено в письменной форме, а во-вторых, подлежит государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, смотрите также п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Вместе с тем, устанавливая требование о государственной регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора, закон указывает на то, что такое соглашение считается заключенным с момента государственной регистрации лишь для третьих лиц, но не для сторон договора (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Для сторон же такого соглашения предусмотренные им последствия, по нашему мнению, должны применяться независимо от его государственной регистрации (смотрите в связи с этим п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73). Иными словами, моментом расторжения договора аренды и прекращения обязательств по нему будет являться не момент совершения в едином государственном реестре недвижимости соответствующий записи о прекращении обременения, а момент достижения сторонами согласия о его расторжении или иной момент*(2), определенный соглашением сторон (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Аналогичный подход представлен и в судебной практике (смотрите, например, постановления Семнадцатого ААС от 3 февраля 2017 г. N 17АП-19146/16, Пятнадцатого ААС от 8 августа 2017 г. N 15АП-10153/17, Семнадцатого ААС от 3 ноября 2015 г. N 17АП-13155/15, АС Северо-Западного округа от 1 апреля 2015 г. N Ф07-380/15, Десятого ААС от 2 апреля 2018 г. N 10АП-2728/18, ФАС Московского округа от 15 декабря 2006 г. N КГ-А40/12236-06, от 31 января 2005 г. N КГ-А41/13465-04, ФАС Уральского округа от 30.03.2009 N Ф09-1629/09-С6; ФАС Московского округа от 13.11.2008 N КГ-А40/9316-08, от 15.10.2008 N КГ-А40/9345-08; от 19.08.2004 N КГ-А40/6868-04; ФАС Северо-Западного округа от 03.10.2007 N А56-36445/2006; ФАС Западно-Сибирского округа от 12.01.2009 N Ф04-7261/2008(16497-А45-37); ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2008 N А56-12985/2007; ФАС Северо-Западного округа от 26.09.2003 N А56-3304/03, вопрос 34 Рекомендаций научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа от 2 июня 2011 г. «О практике применения норм гражданского законодательства»).
Изложенное, как нам представляется, относится и к договорам аренды земельных участков, хотя судебной практики, где бы аналогичный вопрос рассматривался применительно к таким сделкам, мы не обнаружили. По общему правилу обязанность арендатора уплачивать арендную плату отпадает с момента достижения сторонами соглашения о расторжении договора аренды и возврата арендованного имущества арендодателю. Если иное не предусмотрено соглашением о расторжении договора, государственная регистрация указанного соглашения не имеет значения для целей определения момента прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы. Исключением является, во-первых, случай, когда арендатор допускает просрочку в возврате арендуемого имущества, то есть продолжает пользоваться им, несмотря на прекращение договора (часть вторая ст. 622 ГК РФ), а во-вторых, при выкупе земельного участка, арендованного у публично-правового образования (смотрите п.п. 7, 8 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73, Энциклопедию решений. Арендная плата по договору аренды земельного участка).

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:
— Энциклопедия решений. Момент прекращения обязанности по уплате арендной платы.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

7 сентября 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

————————————————————————-
*(1) Смотрите п. 1 ст. 609, ст. 434 ГК РФ, Энциклопедию решений. Форма и государственная регистрация договора аренды земельного участка.
*(2) Смотрите, например, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28 декабря 2016 г. N Ф02-7107/16 по делу N А33-5026/2016, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10 марта 2016 г. N Ф09-1237/16 по делу N А76-6745/2015, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2014 г. N 02АП-5428/14, апелляционное определение СК по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 23 апреля 2014 г. по делу N 33-2324/2014.

То, что арендатор покинул помещение, еще не значит, что он не должен больше платить арендную плату

Обязанность вносить арендную плату прекращается с момента возврата имущества арендодателю. При аренде недвижимости такой возврат оформляется двусторонним актом. При этом сама обязанность арендатора вернуть имущество возникает при прекращении арендных отношений. При досрочном освобождении помещения без уедомления арендодателя обязанность вносить арендную плату не прекращается.

Реквизиты судебного акта

ООО «Рамзес Строй»

Индивидуальный предприниматель Л.

Истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение. Факт передачи нежилого помещения ответчику подтвержден актом приема-передачи от 01.06.2015. Согласно договору и протоколу соглашения о договорной цене ответчик был обязан вносить арендную плату ежемесячно до третьего числа расчетного месяца. Такая плата состояла из переменной и постоянной частей в размере 442 у.е. и 800 руб. в месяц соответственно. На случай ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы договор аренды предусматривал пени в размере 1% от суммы причитающегося платежа за каждый день просрочки.

Срок аренды был установлен сторонами с 01.06.2015 по 01.10.2015. По истечении срока договора ответчик не стал освобождать помещение, а продолжил его использовать. Истец не стал возражать. А в октябре 2016 г. ответчик покинул помещение и перестал выплачивать истцу арендную плату. При этом каких-либо уведомлений ответчик истцу не направлял.

Ввиду неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы за октябрь 2016 г. в установленный договором аренды срок истец направил в адрес ответчика претензию, после чего обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за октябрь 2016 г. Данные требования были удовлетворены решением арбитражного суда от 17.02.2017.

Спустя месяц истец обратился к ответчику с еще одним иском — о взыскании с ответчика пеней за период с 18.10.2016 по 27.03.2017 в размере 29 392 руб. за просрочку внесения постоянной части арендной платы и 1280 руб. за просрочку внесения переменной части арендной платы.

Читайте так же:  Какие задачи решает государственная экспертиза условий труда

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска о взыскании с ответчика пеней. Они исходили из того, что в спорный период (с октября 2016 г.) арендуемые помещения уже выбыли из владения ответчика.

Суды заключили, что правовые основания для взыскания штрафных санкций за данный период отсутствовали. Действия истца по начислению неустойки за просрочку внесения арендной платы противоречат принципу добросовестности (ст. 1 ГК РФ).

ВС РФ отменил акты нижестоящих инстанций и отправил дело на новое рассмотрение, руководствуясь следующей логикой.

После истечения срока договора аренды арендатор продолжал пользоваться имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя. В связи с этим договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610, п. 2 ст. 610 ГК РФ). В такой ситуации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

По смыслу положений ст. 611, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двустороннего акта (ст. 655 ГК РФ). Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (ст. 614, 622 ГК РФ, п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», далее — письмо № 66).

Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендную плату за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (п. 37 письма № 66).

Сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора (ст. 450.1, 610, 619, 620 ГК РФ). При этом в п. 2 ст. 610 ГК РФ в отношении договоров аренды недвижимости, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен законом.

Договором сторон было предусмотрено, что арендатор обязан письменно уведомить арендодателя не позднее чем за три месяца о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном расторжении. Из представленных в материалы дела доказательств не следует и судами не были установлены факты прекращения возобновленного на неопределенный срок договора аренды и возврата нежилого помещения ответчиком истцу до наступления спорного периода (октябрь 2016 г.).

Кроме того, судам, по мнению ВС РФ, следовало учесть довод истца о том, что обстоятельства пользования ответчиком нежилым помещением в октябре 2016 г. были установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу о взыскании с ответчика арендной платы за октябрь 2016 г. Указанные судебные акты в части установления нарушения ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды за октябрь 2016 г. имеют преюдициальное значение для настоящего дела, поскольку факт просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы является основанием для предъявления истцом требования об уплате ответчиком договорной неустойки за весь период просрочки (ст. 330 ГК РФ).

Исходя из данных обстоятельств, ВС РФ заключил, что выводы судов о выбытии нежилого помещения из владения ответчика и об отсутствии в связи с этим оснований для взыскания неустойки за просрочку внесения арендных платежей за октябрь 2016 г. сделаны при неполном исследовании всех обстоятельств дела и представленных в материалы дела доказательств, противоречат преюдициально установленным фактам. Судами также не разрешен вопрос о возможности снижения неустойки (ст. 333 ГК РФ).

Аренда. Как не переплатить при расторжении договора

Для расчёта и экономии на арендной плате за последний месяц большое значение имеет момент прекращения договора.

Для расчёта последнего платежа имеет значение не столько дата прекращения договора, сколько день возврата объекта аренды.

Арендатор, желающий расторгнуть договор, может:

  • направить предложение о расторжении договора по взаимному соглашению сторон;
  • отказаться от договора без обращения в суд, в одностороннем порядке в случаях, определённых договором или законом;
  • расторгнуть договор через суд (при наличии оснований, предусмотренных законом или договором).

Делая выбор, следует помнить об особенностях определения момента прекращения аренды.

По соглашению сторон

Соглашение о расторжении договора аренды может быть заключено лишь в том случае, если арендатор предлагает расторгнуть договор аренды и арендодатель не возражает (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В таком случае договор будет считаться расторгнутым с момента подписания такого соглашения либо с момента, указанного в самом соглашении (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

А если договор аренды был зарегистрирован? Надо ли регистрировать соглашение о расторжении такого договора или можно просто предъявить незарегистрированное соглашение о расторжении, и этого будет достаточно для исключения записи об аренде?

На первый взгляд соглашение о расторжении договора должно совершаться в той же форме, что и договор (за исключением случаев, предусмотренных нормативно-правовыми актами, договором или обычаем, п. 1 ст. 452 ГК РФ). Однако, как указал в своё время ВАС РФ, в этом общем правиле речь идёт о форме договора, а регистрация — не элемент формы договора (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Исходя из этого правило, установленное статьёй 452 ГК РФ, вроде бы не распространяется на соглашения о расторжении договора.

Однако информационное письмо выпущено в далёком 2001 году, а с 1 сентября 2013-го в ГК РФ появилось ещё одно правило — о том, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ).

Строго говоря, в этой норме речь идёт о сделке, изменяющей, а не расторгающей другую сделку, следовательно, по логике, к расторжению договора она не должна применяться. Однако судебная практика пошла по пути признания обязательности регистрации соглашения. По крайней мере, такой позиции придерживаются суды в спорах, в которых одна из сторон уклоняется от регистрации уже подписанного соглашения о расторжении договора аренды, или если регистрирующие органы отказывают в регистрации этого соглашения. И ссылаются суды при этом именно на пункт 1 статьи 452 ГК РФ.

Однако даже если регистрация соглашения о расторжении обязательна, то её отсутствие ещё не означает того, что договор действует.

К примеру, даже если договор аренды, подлежащий регистрации, не зарегистрирован, он всё равно имеет обязательную силу для сторон, он как бы не существует лишь для третьих лиц.

Такая позиция отражена, в частности, в пункте 14 постановления Пленума ВАС России от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды». По аналогии соглашение о расторжении договора, даже незарегистрированное, для сторон действует.

В какой момент прекращаются арендные отношения, если стороны заключили соглашение? Если считать, что соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды подлежит госрегистрации, то надо признать, что соглашение вступает в силу только после регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Практика выработала другой подход: независимо от того, было ли зарегистрировано соглашение о расторжении, договор аренды считается расторгнутым с даты подписания соглашения о расторжении или с указанной в нём даты.

Таким образом, если подписано соглашение о расторжении и акт приёма-передачи, по которому объект возвращается арендодателю, то договор аренды будет считаться расторгнутым именно с даты, указанной в соглашении, а не со дня его регистрации.

Из этого следует, что арендодатель не будет иметь права требовать арендную плату за период со дня подписания соглашения до даты его регистрации (определение Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.13 по делу № А55-3882/2012).

В договоре аренды могут быть указаны основания, по которым арендатор вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке (п. 3 ст. 450, ст. 620 ГК РФ). Однако это правило не действует, если арендатор, подписав соглашение о расторжении:

фактически не вернул арендодателю арендованное имущество (ст. 622 ГК РФ) или
вернул, но акт приёма-передачи объекта арендодателю не подписан, то есть нет доказательств, что арендатор на самом деле давно не использует объект.

Читайте так же:  Ликвидация юридического лица самара

При таких обстоятельствах с наибольшей долей вероятности суд сочтёт, что арендные отношения сохранены, и удовлетворит требование о взыскании арендной платы (постановление ФАС Центрального округа от 20.06.13 № А23-2472/2012). В обоснование такого вывода ссылаются на то, что прекращение договора аренды не влечёт за собой прекращения обязательства по внесению арендной платы, которое прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Иное дело, если арендатор делал попытки или попытку вернуть объект, а арендодатель уклоняется. В такой ситуации арендодатель не вправе требовать арендную плату за период после момента прекращения договора (п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).

В результате одностороннего отказа

Расторжение договора аренды путём одностороннего отказа от его исполнения допускается (п. 3 ст. 450 ГК РФ), причём если договор аренды заключён на неопределённый срок, то отдельно оговаривать право на односторонний отказ не обязательно. Оно сформулировано именно для таких случаев (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Требуется лишь уведомить арендодателя об отказе от договора за три месяца (при аренде недвижимости), или за месяц (если речь идёт о другом имуществе), или в другие сроки (предусмотренные договором).

А вот если договор аренды заключён на определённый срок, то односторонний отказ допускается, только если он предусмотрен в самом договоре.

Арендодатель не вправе требовать плату за период после возврата объекта до истечения этого срока, если в договоре установлено, что в случае одностороннего отказа от договора он прекращает своё действие по истечении определённого срока после получения уведомления арендодателем, но объект возвращён арендодателю по двустороннему акту раньше истечения этого срока.

В какой момент прекращаются арендные отношения при одностороннем отказе?

В момент получения соответствующего уведомления арендодателем, если иное не указано в уведомлении или договоре. Ранее этот подход выработала судебная практика (постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.11 № 3318/11), теперь имеется вполне нормативное обоснование — пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ, который прямо указывает, что «юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю».

Это правило применяется, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

То есть в договоре стороны могут согласовать и другой момент, с которого договор будет считаться расторгнутым, например момент направления уведомления об одностороннем отказе от договора или истечение какого-либо срока с момента получения уведомления.

В любом случае во избежание спорных ситуаций лучше указать дату расторжения договора аренды в договоре или в самом уведомлении.

Важно понимать, что арендатор, который решил воспользоваться односторонним отказом, обязан передать предмет аренды сразу же, т. е. до момента прекращения договора аренды, указанного в договоре или уведомлении.

Прекращение обязательства по внесению арендной платы связано не с моментом прекращения договора, а с моментом возвращения имущества арендодателю (п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66) — это правило действует как при одностороннем отказе, так и в случаях прекращения договора по другим основаниям.

Однако пока объект аренды не возвращён, арендатору придётся уплачивать арендную плату, даже если фактически арендные отношения прекратились на основании одностороннего отказа.

Если же договор аренды был зарегистрирован, то даже при отсутствии регистрации расторжения этого договора на основании уведомления об одностороннем отказе он будет считаться расторгнутым именно с даты получения этого уведомления арендодателем (если иное не согласовано в договоре или уведомлении), а не с даты регистрации расторжения договора аренды.

Следует обратить особое внимание на формулировку условия о праве на односторонний внесудебный отказ.

Оптимальным может быть указание на то, что «арендатор вправе отказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения договора аренды, уведомив арендодателя об отказе от договора за месяц. Договор аренды будет считаться расторгнутым по истечении данного срока».

Указание на внесудебный порядок должно быть обязательно, иначе суд может счесть, что арендатор вправе отказаться от договора аренды только путём обращения в суд.

Расторжение в судебном порядке

В судебном порядке арендатор имеет право потребовать расторжения договора, если арендодатель нарушает определённые условия.

  • арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создаёт препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  • арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Причём договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

В случае если арендатор досрочно покинет арендуемый объект до прекращения договора, не сдав его по акту, это не будет основанием для освобождения его от обязательств по внесению арендной платы, несмотря на отсутствие факта пользования объектом (п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).

Однако если возможность пользования объектом (доступ к нему) без прекращения договора перекрывает арендодатель, он не имеет права требовать арендную плату за период, когда арендатор был лишён возможности пользоваться имуществом (постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.13 № 13689/12).

Арендатор должен сначала направить письмо арендодателю с предложением расторгнуть этот договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ) и только после отказа арендодателя (или истечения срока, указанного в договоре, а если он не указан, то через 30 дней) вправе обратиться в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Если же арендатор подаст иск о расторжении договора аренды, не отправив сначала предложение арендодателю, то суд оставит иск без рассмотрения (п. 60 постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.96).

В данном случае арендные отношения прекращаются со дня вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 3 ст. 453 ГК РФ), а обязательства по внесению арендной платы прекращаются после того, как объект передан арендодателю по акту.

Для расчёта и экономии на арендной плате за последний месяц большое значение имеет момент прекращения договора.

Для расчёта последнего платежа имеет значение не столько дата прекращения договора, сколько день возврата объекта аренды.

Eсли подписано соглашение о расторжении и акт приёма-передачи, по которому объект возвращается арендодателю, то договор аренды будет считаться расторгнутым именно с даты, указанной в соглашении, а не со дня его регистрации.

Если договор аренды был зарегистрирован, то даже при отсутствии регистрации расторжения этого договора на основании уведомления об одностороннем отказе он будет считаться расторгнутым именно с даты получения этого уведомления арендодателем (если иное не согласовано в договоре или уведомлении), а не с даты регистрации расторжения договора аренды.

В случае если арендатор досрочно покинет арендуемый объект до прекращения договора, не сдав его по акту, это не будет основанием для освобождения его от обязательств по внесению арендной платы, несмотря на отсутствие факта пользования объектом.

Расторжение договора аренды-возврат арендной платы

Я (ИП) сдаю офисное помещение в аренду. С последним клиентом (ООО) был подписан договор аренды от 30.03.2016 г.

01.04.2016 г. арендатором был внесен платеж за первый месяц.

Условиями договора было предусмотрено, что в указанном помещении будет произведен ремонт (покраска стен — была произведена за счет арендатора в начале апреля). Согласно договора, арендная плата составляет 50 000 рублей, но за первые 2 месяца снижена до 42500 с условием выполненного ремонта арендатором. Произведенный ремонт в полном объеме выполнен не был, смета не была предоставлена, акт выполненных работ не предоставлен.

Арендатор фактически еще не въехал, акт приема-передачи не подписал (только подписан сам договор аренды)

Однако 11.04.16 заявляет о желании расторгнуть договор и вернуть уплаченный платеж — 42500 рублей.

По условиям договора, арендатор обязан уведомить меня за 30 дней о желании расторгнуть договор.

Читайте так же:  Довести приказ до сотрудников

Могу ли я отказать в возврате уплаченной арендатором суммы за первый месяц аренды (при отсутствии подписанного акта приема-передачи помещения)?

Либо по крайней мере удержать сумму за истекшие 11 дней апреля?

И как быть с выполненным ремонтом? может ли арендатор настаивать на компенсации за произведенную покраску стен или я могу отказать, т.к. акт выполненных работ не был подписан?

договор аренды прилагаю

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 777 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Данное уведомление Вам Арендатор направлял?

Либо по крайней мере удержать сумму за истекшие 11 дней апреля?
Илья

Договор будет расторгнут с момента уведомления, если Вы не договоритесь на иные условия. Т.к. согласно условий договора, уведомить обязан за 30 дней и через 30 дней договор будет считаться расторгнутым

И как быть с выполненным ремонтом? может ли арендатор настаивать на компенсации за произведенную покраску стен или я могу отказать, т.к. акт выполненных работ не был подписан?
Илья

2.2.9. Произвести покраску стены (обои под покраску) с использованием цвета колера по согласованию с Арендодателем, сдать по акту выполненных работ.

Но у Вас ни слова не сказано о том, включается ли данная стоимость в стоимость аренды или нет, указано лишь, что обязан произвести покраску. Следовательно, все затраты произведенные на покраску подлежат компенсации, при условии подписанного акта

А акт Вам предоставил на подпись?

Т.е. удержать средства вы имеете право за период с 01.04.2016 г до истечения 30 дней с момента уведомления.

Если сегодня поступит уведомление, то до 11.05.2016 г вправе удержать средства за аренду

А как зафиксировано, что были переданы договор, акт, ключи?

Если с бригадой имеется договор на ремонтные работы по адресу офиса на имя арендатора, то можно расценивать, что Вами и помещение было передано и арендатор согласно условий договора начал выполнять покраску стены

Консультация юриста бесплатно

Добрый день. Илья.

В данном случае нет законных оснований для расторжения договора, поэтому необходимо руководствовать положениями договора. Поскольку Вас предупредили только сейчас, то Вы вправе удержать уже оплаченную сумму в полном размере. То есть оплате подлежит полностью весь период до уведомления и 30 дней после уведомления.

ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

1. С одной стороны, в договоре указано, что помещение передается в момент подписания договора сторонами (пункт 1.1.)

С другой стороны, Вами указано условие о передаче помещения и имущества в нем по акту приема-передачи.

В Вашем случае если сможете доказать, что помещение фактически было передано, ключи от помещения, так как Вы указываете арендатор дела ремонт, то у Вас есть шансы оставить плату за месяц себе!

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

2. По условиям досрочного расторжения, это возможно если Вам направленно письменное уведомление и оно Вами получено.

3. Ремонт делался согласно условиям договора аренды именно поэтому он заплатил Вам 42500. Он не сможет взыскать стоимость работ.

Расторжение договора аренды и возврат предоплаты

4 месяца назад регистрировал юр. лицо, нужен был юр. адрес. С ИП заключил договор аренды. Оплатил на год. Сейчас хочу расторгнуть договор и вернуть оставшиеся деньги.

Но есть пункт в договоре: «В случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе арендатора уплаченная сумма арендной платы не возвращается арендатору».

Спросил по-хорошему — отказали. Можно ли вернуть деньги или нет?

Ответы юристов (1)

Вы пишете: 4 месяца назад регистрировал юр. лицо, нужен был юр. адрес. С ИП заключил договор аренды. Оплатил на год. Сейчас хочу расторгнуть договор и вернуть оставшиеся деньги. Но есть пункт в договоре: «В случае досрочного расторжения настоящего договора по инициативе арендатора уплаченная сумма арендной платы не возвращается арендатору». Спросил по-хорошему — отказали. Можно ли вернуть деньги или нет?

​При таких условиях в договоре аренды возвратить уплаченную сумму или часть ее у Вас не получится. Стороны свободны при заключении договора (ст. 421 ГК РФ). Вас, надо полагать, никто не принуждал подписывать договор с такими условиями. По существу, Вы сами добровольно согласились на такие условия, а теперь хотите отказаться от них. Ваше требование обосновать нечем.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Досрочное расторжение договора влечет возврат арендной платы

Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении № А35-3391/2010 от 27.03.2015 пояснил, что излишне уплаченная арендная плата, перечисленная арендатором во исполнение обязательств, прекращенных вследствие расторжения договоров аренды, является неосновательным обогащением арендодателя.

Суд отметил, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Это правило подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны.

При этом правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.