Комиссионный договор риэлторский

29.07.2018 Выкл. Автор admin

Договор с риэлторским агентством. Три кита: работа, оплата, гарантии

Отношения с риэлторским агентством тоже надо «регистрировать». Причем таким образом, чтобы «потом не было мучительно больно». То есть в соглашении, которое клиент заключает с риэлторским агентством должно быть точно прописано: что за работу оно выполняет, сколько за это берет и какие гарантии предоставляет. С этими ключевыми позициями и разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

В теме взаимоотношений риэлторов с клиентами существуют две полярные точки зрения. Первая исходит из того, что агент – априори жулик, и смотреть на него нужно сквозь щель прицела. «Собираясь иметь дело с риэлтором, готовьтесь к бою!», — дружески советуют одно уважаемое издание. Впрочем, сделаем скидку на то, что порталисты вообще любят попугать народ.

Противоположная точка зрения (ее, понятно, всячески «продвигают» PR-службы агентств недвижимости) сводится к тому, что риэлтор – образец чистоты и непорочности. Пока клиент, выражаясь языком сказок «Тысячи и одной ночи», будет возлежать на ложе удовольствий, агент выполнит всю работу, учтет все капризы, да еще и не возьмет лишнего. Проверять столь кристально честного человека, в чем-то подозревать его – просто грех.

Истина в подобных спорах, как обычно, лежит где-то посередине. Риэлторы – обычные люди, и в общении с ними нужно проявлять, в общем-то, нормальную дозу подозрительности и здорового скепсиса. И в первую очередь все сказанное касается клиентского договора – основного документа, регламентирующего взаимоотношения сторон.

Что следует знать, перед тем как подписывать
Прежде чем начать разбирать содержимое договора, следует сделать два важных замечания. Первое – к написанному там следует отнестись со всей серьезностью. Нередки ситуации, когда потенциальный клиент находит в договоре нечто сомнительное или подозрительное, и слышит в ответ: «Ну, это просто так написали! Мы же с вами на самом деле договорились совсем о другом». Поддаться на подобные уговоры – значит проявить вопиющую юридическую безграмотность: именно изложенное на бумаге и считается договоренностью сторон, именно с договором вы, в случае чего, и станете обращаться в суд. Устные слова к делу не подошьешь.

Второй момент. Случается, что клиентам отказывают в возможности что-то в договоре исправить, мотивируя тем, что текст «утвердил сам генеральный директор». Тут надобно напомнить, что, согласно гражданскому законодательству, любой бланк договора является офертой, т.е. предложением заключить соглашение на таких условиях. Клиент же вправе предложить какие угодно изменения. Стороны сделок в этих вопросах равны – это совершенно четко определено в Гражданском кодексе.

Ну а теперь разберем договор – по элементам.

Работа: что агентство делает
Первый вопрос, на который в договоре должен быть дан ответ: какую работу выполняет агентство? С продажей все достаточно просто: такая-то квартира должна быть реализована за такую-то сумму. С покупкой чуть сложнее: здесь предполагается подбор по заданным клиентом параметрам, и из нескольких выбранных вариантов клиенту и предстоит выбрать.

«Чаще всего риэлторское агентство обязуется предложить до 10 вариантов. В большинстве случаев этого вполне достаточно, чтобы покупатель выбрал подходящую по всем параметрам квартиру, — говорит Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость». – Статистика нашей компании показывает, что в среднем показов бывает пять – на этом числе покупатель останавливается. Конечно, клиент может настоять на том, чтобы ему показывали 15, 20, 25 квартир – это можно отразить в дополнительном соглашении к договору. Однако практика неоднократно подтвердила, что если человек действительно настроен купить квартиру и точно знает, чего он хочет, то 5-10 показов ему вполне достаточно».

В качестве иллюстрации последнего тезиса Михаил Раздольский приводит любопытный пример: в свое время несколько агентств элитной недвижимости обошла пара благообразных пенсионеров, приценивавшихся к очень дорогим квартирам. «Стандарты обслуживания в дорогом сегменте требуют удовлетворения любого каприза клиента: он должен чувствовать себя как минимум королем Саудовской Аравии, — говорит эксперт. – Интеллигентную пару возили по самым дорогим домам на представительских машинах, на каждой встрече поили чаем-кофе с дорогим печеньем, дарили красиво оформленные буклеты и милые памятные сувениры. В результате выяснилось, что они обошли практически все агентства элитной недвижимости в Москве и нигде ничего не купили. Денег у них не было, это были не родители олигарха, а обыкновенные пенсионеры, которые придумали такой оригинальный способ проводить свободное время».

Оплата: сколько агентство возьмет
Подавляющее большинство агентств рассчитывают сумму своего вознаграждения в процентах от суммы сделки. При этом нельзя сказать, что все в восторге от этой системы: ее недостатки очевидны. Например, говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка компании «Рескор», продать квартиру за $400 тысяч вряд ли сложнее, чем за 200 – а при этом комиссионные окажутся вдвое выше. С другой стороны, могут иметься две квартиры ценой, например, в $700 тысяч. Только в одном случае это «чистая» продажа – владелец хочет получить деньги. В другом – расселение коммуналки с тремя семьями, каждый из которой нужно подобрать отдельную квартиру. Да еще и каждая из этих семей будет зорко следить не только за тем, хорошо ли им, но и не слишком ли хорошо соседям. И неспециалисту ясно, что эти работы – разные.

Почему же риэлторы не откажутся от процентной системы? Ответ можно найти в широко известном афоризме о том, что капитализм – очень плохая экономическая система, но все остальные – еще хуже. Точно так же все попытки привить рынку недвижимости иные системы оплаты (например, фиксированная сумма за операцию) неизменно проваливались.

Итак, проценты. Сколько именно? Принятая на сегодня практика – от 3% при простой сделке и 5-6%, если требуется одну квартиру продать, а другую купить, говорит Станислав Коротков, руководитель отдела Управления вторичного рынка Инвестиционной Компании МГСН. Меньше – вряд ли. До кризиса существовали несколько компаний, объявившие себя «дискаунтерами» — они работали за существенно меньший процент, начиная от 2%. Однако при ближайшем рассмотрении выяснялось, что чудес не бывает. Во-первых, заявленная сумма была без НДС (этот фокус, вероятно, был почерпнут у компаний – операторов сотовой связи). НДС в России – 18%, так что заявленные 2% сразу превращались в 2,36. Во-вторых, у риэлторов есть общепринятый «пакет» услуг – к примеру, проверка юридической чистоты квартиры. Обычно плата за нее включена в комиссионные, а «дискаунтеры» решили выделить в отдельную услугу – и брать за нее около 1%. И, наконец, самое главное – свою комиссию эти агентства пытались взять с обеих сторон сделки – и продавца, и покупателя. Такая система с грехом пополам работала на прежнем растущем рынке, но с приходом кризиса, когда ряды покупателей сильно поредели, идея платить сверх заявленной цены еще около 3% стала вызывать отторжение. «Дискаунтеры» тихо покинули рынок – хотя иногда их PR-службы (на что они только живут, интересно?) и присылают очередной пресс-релиз об успехах родной конторы. Все это немного напоминает недавний запуск северокорейской ракеты «Ынха-2» – она давно на дне океана, а в Пхеньяне уверяют, что спутник на орбите.

О размере комиссии риэлтора следует сказать еще одно. Существует такое явление – «игра на цене». Например, агентство договаривается с клиентом, что его квартира продается за $200 тысяч, из которых 5% составляет комиссионные – продавец, таким образом, должен получить $190 тысяч, агентство – 10. Однако потом квартира выставляется за $220 тысяч, и агентство берет себе вовсе на 5% от этой суммы, а $30 тысяч, т.е. все, что получено сверх оговоренного, оно считает своим законным доходом… Как относиться к такому явлению? Формально говоря, нарушения российского законодательства тут нет – хотя, например, в Канаде, напоминает Михаил Гороховский, первый вице-президент компании «БЕСТ-Недвижимость», за такие действия агенту полагается тюремное заключение плюс пожизненное лишение права заниматься агентской деятельностью. Согласен ли клиент на такие условия – решать только ему. Чтобы понять, будут ли «игры», достаточно посмотреть в договор: оговорочка о том, что все доходы, полученные агентством сверх оговоренного, останутся у него, обычно имеется – где-нибудь на седьмой странице и очень мелким шрифтом…

Гарантии качества: кто ответит за юридическую чистоту
Тема качества вообще безбрежна. Сюда можно отнести и мебель в офисе, и каким чаем вас в нем угостят, и достаточно ли длинноногие там секретарши. Но – на взгляд автора – это не главное. Основное (по крайней мере, применительно к недвижимости) – это качество юридических проверок. Гарантия того, что квартира, которую вы купите, не окажется «проблемной».

Размышление над этими предметами приводит, если честно, к грустным мыслям. Риэлтор на законных основаниях не может проводить проверку – нет у него таких прав и полномочий. Кто проживал прежде в квартире, куда эти люди потом уехали – все это на официальном языке называется «информацией о личной жизни граждан», а она кому попало не дается, только правоохранительным органам в случае возбуждения уголовного дела или по решению суда. Риэлторы выкручиваются как могут – эта формулировка означает, что налаживаются неформальные контакты с милицией, налоговиками и ФСБ, из баз данных которых вся информация и берется. А в одном агентстве недвижимости автор слышал совершенно удивительные вещи: у них «рука» в прокуратуре, и на владельцев интересующей недвижимости… заводят уголовное дело. Это, дескать, позволяет сразу «просветить» все имеющееся имущество. Потом дело, понятно, закрывают.

Читайте так же:  Оформить любую карту

От себя можем посоветовать заказать в УФРС по Москве (Управлении федеральной регистрационной службы) справки о зарегистрированных правах на недвижимость после 31 января 2001 г и из реестра Департамента жилищной политики жилищного фонда г.Москвы о правах, зарегистрированных до этой даты. Из этих документов можно получить представление о цепочке собственников, владевших этой квартирой. Риэлторы прекрасно знают, как такие документы заказываются.

Но в целом пока качество юридических проверок остается вопросом исключительно профессиональной этики риэлтора. Как отмечает Михаил Раздольский («Инком-Недвижимость»), крупное агентство, которое рассчитывает проработать на рынке еще не один десяток лет, гораздо больше заинтересовано в поддержке своей безупречной деловой репутации, нежели в сиюминутной выгоде. Кроме того, в крупных компаниях в проверке юридической чистоты квартиры участвуют сотрудники, не заинтересованные в скорейшей продаже. Например, юрист получает фиксированный оклад, ему все равно – будет квартира продана или нет. При любой сомнительной ситуации он не допустит выхода квартиры на сделку, чтобы еще раз показать начальству, что он не зря получает зарплату.

Виды договоров для работы риэлторов.

В своих статьях я не раз обращала ваше внимание, уважаемые начинающие риэлторы, на необходимость заключать договорные отношения с клиентами в письменном виде.

Очень часто неопытные риэлторы задают вопрос — как избежать «кидалова» в нашей профессии? Заключение Договора — это законный путь оказания услуг и при этом законно получить свое комиссионное вознаграждение.

Но, это путь для честных риэлторов, зарегистрированных как индивидуальные предприниматели, а ни в коем случае для «левых» агентских сделок. Потому, что подписи на документах должно ставить лицо, имеющее для этого основания, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий Свидетельство о регистрации своей деятельности по профилю.

Я остановлюсь на некоторых видах договоров, с которыми удобно работать риэлторам.

Приведенные примеры договоров не являются эталонами, каждая сделка индивидуальна, применяйте персональный подход к каждой сделке.

Какие же виды договоров бывают?


1. Договор об оказании риэлторских услуг.

Услуги риэлтора разнообразны, перечень указан в статье Услуги риэлтора.

Гражданское законодательство не содержит требований относительно обязательных условий в Договоре об оказании риэлторских услуг, поэтому риэлтор вправе самостоятельно разрабатывать условия данного договора.

Есть несколько обязательных моментов ( ст. 426 ГК РФ), которые должны отражаться в этих договорах:

— право подписи имеет юридическое лицо или индивидуальный предприниматель
— четко обозначен предмет договора (объект недвижимости, его адрес)
— сроки действия договора
— Обязанности сторон по договору (Заказчик-Исполнитель, или Риэлтор- Клиент)
— стоимость услуги
— порядок выплат комиссионного вознаграждения

Дополнительные моменты:

— графа о возмещении убытков, уплате неустойки, выплате штрафа.

Неотъемлемые приложения: ( в случае необходимости)

— Перечень услуг
— график платежей
-Дополнительное Соглашение


Сопутствующие документы:

— Акт сдачи- приема работ ( услуг), без него нет оснований приходовать заработанные денежные средства
-Отчет исполнителя
— Отчет исполнителя о расходах

Образец такого договора можно увидеть здесь… Напоминаю, каждый договор — индивидуален, образец договора применяйте,но адаптируйте к своим условиям по сделке!

2. Договор Поручения. ( ст.49 ГК РФ, ст.971-979)

Этот договор может быть эксклюзивным и простым. В основном заключается с Продавцом объекта недвижимости.

— Заключается между юридическим лицом ( индивидуальным предпринимателем) , с одной стороны, и физическим или юридическим лицом с другой стороны. Стороны по Договору поручения определены как Доверитель (заказчик ) и Поверенный ( исполнитель)
— Поверенный обязан исполнять все поручения, данные Доверителем в этом договоре. Отчитываться за проведенные действия, согласно пунктам договора.
— Доверитель обязан возмещать Поверенному издержки, принимать без задержек работу Поверенного, оплачивать комиссионное вознаграждение Поверенному.
— Доверитель обязан выдать Поверенному доверенность, можно в простой письменной форме (п.1, ст. 975 ГК РФ) на все действия, указанные в Договоре Поручения (рекламировать, проводить просмотры, принимать от имени Доверителя залоги, задатки, авансы и др. действия). Но, на услуги непосредственно по сделке требуется нотариальная доверенность. Например, для регистрации в Росреестре, для сбора документов к продаже и др.)

Договор Поручения более четко определяет круг полномочий Поверенного по осуществлению юридических действий. При продаже эксклюзивного объекта, лучше заключать договор Поручения с правом принимать задатки, залоги, авансы на ответственное хранение и заключать от имени Доверителя( Продавца) Предварительный договор.

В чем разница, можете спросить вы? И с каким договором лучше все-таки работать риэлтору?

Лично я предпочитаю раздельную схему по заключению договоров с клиентами.

• Лучше свои комиссионные отделить от общей сделки купли-продажи, заключив Договор об оказании риэлторских услуг. Причин несколько, во-первых, в случае несостоявшейся сделки, я могу все равно претендовать на вознаграждение на основании выполненных риэлторских услуг. Во –вторых, такой договор можно заключить и Продавцом и с Покупателем, ведь услуги для них могут быть разными, соответственно два раза получить вознаграждение. В- третьих, отвечать только за свои недочеты, ошибки и недоработки, а не за капризы клиентов, проходящих по сделке.
• Предварительный договор заключать между Покупателем и Продавцом, где фиксируются суммы продажи, к которым Агент не имеет никакого отношения. Ответственность сторон при этом за неисполнение условий договора несут непосредственно Продавец и Покупатель.
• Можно составить 3-х сторонний договор, по желанию клиентов, между Продавцом, Покупателем и Риэлтором.

Договоры бывают разные.

3. Предварительный договор + Соглашение о задатке (залоге, авансе)

Цель Предварительного договора – защищать интересы будущей сделки между Продавцом и Покупателем и застраховать риски по уклонению от взятых обязательств по договору сторон сделки.
Такой договор удобно заключать, если это не быстрая сделка, а требуется время для подготовки документов, для организации сделки, для получения всей остальной суммы денег.

Положительные стороны:

— объект недвижимости закрепляется за конкретным Покупателем по фиксированной цене
— Покупатель гарантирует свою платежеспособность – вносит предоплату ( задаток, залог, аванс)
-Продавец гарантирует чистоту сделки
— устанавливаются четкие сроки заключения Основного Договора купли-продажи

Неотъемлемое приложение:

— Соглашение об авансе, задатке, залоге

Образец такого договора можно увидеть здесь…http://www.proekt-007.ru/dogovor/dogovor002.html

4. Договор на оказание информационно-консультационных услуг

Обычно применяется в случае оказания услуг по аренде (найме) жилого помещения. В чем удобство для риэлтора?

— Одноразовая услуга. Получил деньги и забыл
— Договор аренды ( найма ) заключают между собой Наниматель и Наймодатель (мы предоставляем бланки и консультацию по заполнению).
— Расчеты между сторонами Риэлтор не контролирует- это нереально, не несет ответственности за недобросовестность сторон

Образец такого договора можно увидеть здесь…http://www.businesspravo.ru/Doc/DocShow_DocID_14.html

Как же убедить клиента заключить Договор с риэлтором? Самые конкретные рекомендации можно получить здесь.

Желаю успехов в нелегком риэлторском труде!

Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!

Понравился материал? Добавьте в свои закладки — возможно, он будет полезен Вашим друзьям:

Договор комиссии

(«Нотариус», 2007, N 3)

Беляева Н. А., консультант по налогам ЗАО «BKR-Интерком-Аудит».

Договор комиссии является одним из самых распространенных гражданско-правовых соглашений, заключаемых при осуществлении предпринимательской деятельности.

Осуществление договора комиссии регулируется гл. 51 «Комиссия» ГК РФ. Определение договора комиссии дано в ст. 990 ГК РФ:

«1. По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.

По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки».

Таким образом, по договору комиссии комиссионер совершает одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. Комиссионер — это риелторская фирма, а комитент — юридическое либо физическое лицо (далее — комитент). В данной ситуации за сделку отвечает сам риелтор, даже если комитент и назван в сделке.

В зависимости от того, как составлен договор между риелтором и комитентом, расчеты по нему могут осуществляться двумя способами: с участием риелтора в расчетах или без его участия в расчетах.

При исполнении поручения с участием риелтора в расчетах комитент производит расчеты только с риелтором, который, в свою очередь, рассчитывается с покупателями объекта недвижимости по заключенным с ними договорам, то есть в кассу риелторской компании поступают денежные средства, принадлежащие как комитенту (оплата за объект недвижимости), так и риелтору (комиссионное вознаграждение).

При исполнении договора комиссии без участия риелтора в расчетах комитент самостоятельно рассчитывается с покупателями объекта недвижимости по сделкам, которые для него заключил риелтор. При этом в кассу риелторской фирмы поступают только суммы комиссионного вознаграждения, причитающегося ей по договору комиссии.

В зависимости от того, принимает риелтор участие в расчетах или нет, различаются формы расчета между комитентом и комиссионером.

В первом случае риелторская компания вправе удержать свое комиссионное вознаграждение из всех поступающих к ней сумм, предназначенных для комитента. Это право закреплено ст. 997 ГК РФ, а также если данное условие прописано в договоре между сторонами.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ:

«Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны».

Таким образом, в момент поступления от покупателя денежных средств за приобретенные объекты недвижимости риелторская компания получает право удержать причитающуюся ей сумму комиссионного вознаграждения (и возмещаемые расходы). Однако, чтобы реализовать это право, риелторской компании необходимо зачесть взаимные требования или осуществить свое право на основании закона (или договора) в момент перечисления денежных средств комитенту. При этом указание на зачет взаимных требований может содержаться в платежном поручении, где риелтор указывает, что оплата произведена по договору комиссии с учетом взаимных требований в части комиссионного вознаграждения.

Если договором комиссии не предусмотрен срок, когда риелтор должен перечислить комитенту денежные средства, полученные от покупателей, то риелтор должен сделать это непосредственно после получения на свой расчетный счет оплаты за объекты недвижимости, полученные по договору комиссии.

Читайте так же:  Как оформить отпечатки детей

При исполнении договора комиссии без участия в расчетах риелтора комитент оплачивает комиссионное вознаграждение отдельно, непосредственно со своего расчетного счета или из кассы.

После исполнения поручения по договору комиссии риелтор согласно ст. 999 ГК РФ должен представить комитенту отчет и передать ему все полученное по договору комиссии.

На сегодняшний день форма отчета ни гражданским, ни каким-либо иным законодательством не установлена. Поэтому риелторская фирма может составлять такой отчет в произвольном виде.

К отчету должны быть приложены первичные документы (например, акт об оказанных услугах), в противном случае отчет может быть не признан доказательством исполнения договора комиссии (п. 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2004 г. N 85 «Обзор практики разрешения споров по договору комиссии»). Следует помнить, что первичные документы должны содержать обязательные реквизиты в соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете».

В отчет риелторской фирме необходимо включить следующую информацию:

— количество и стоимость реализованных (приобретенных) риелтором товаров, с выделением соответствующих сумм НДС (к отчету должны быть приложены копии договоров и т. п.);

— стоимость фактически произведенных расходов, подлежащих возмещению с приложением первичных документов, подтверждающих факт возникновения и уплаты указанных расходов (при отсутствии первичных документов комитент не сможет включить эти суммы в состав затрат и отнести в состав налоговых вычетов соответствующие суммы НДС);

— сумму комиссионного вознаграждения риелтора, включая НДС. Сумма комиссионного вознаграждения исчисляется в соответствии с условиями договора;

— если в момент составления отчета риелтором (при реализации объекта недвижимости) получены от покупателей денежные средства, поступившие в оплату проданных объектов или в качестве предоплаты, риелтору следует указать их сумму;

— если в соответствии с договором комиссии на приобретение объекты недвижимости риелтор получает от комитента денежные средства в счет оказания посреднических услуг, риелтор также должен отразить это в отчете.

Таким образом, сторонам по договору комиссии следует в момент заключения договора подробно оговорить содержание отчета риелтора, а при возможности и утвердить его форму.

Если собственник объекта недвижимости имеет возражения по отчету, то он обязан сообщить о них риелтору в течение 30 дней со дня получения отчета (если договор не устанавливает иное). Если возражений со стороны комитента нет, то отчет риелторской компании считается принятым.

По договору комиссии риелтор может не только продавать недвижимость комитента, но и приобретать ее для комитента. В этом случае комитентом будет выступать уже не организация — продавец недвижимости, а покупатель недвижимости.

Бухгалтерский учет в риелторских компаниях,

Изучив гражданско-правовую основу договора комиссии, мы отметили, что посредник не является собственником при приобретении или продаже товаров, то есть он только осуществляет права, принадлежащие комитенту. Исходя из принципа допущения имущественной обособленности, имущество, являющееся собственностью организации, учитывается в бухгалтерском учете посредника обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации.

В соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»:

«Имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации».

Объекты недвижимости, поступившие риелторской компании от комитента, не отражаются им на балансовых счетах в составе его собственного имущества, а учитываются на забалансовых счетах:

— при договорах комиссии, связанных с реализацией комиссионного товара, — на счете 004 «Товары, принятые на комиссию»;

— при договорах комиссии, связанных с приобретением товаров для комитента, — на счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение».

Вознаграждение, причитающееся риелторской компании по договору, является для нее доходом от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99).

Следовательно, по договору комиссии у риелтора, оказывающего комитенту возмездные услуги, всегда возникает и отражается на счетах бухгалтерского учета только выручка от продажи посреднических услуг (комиссионное вознаграждение).

При реализации посреднической услуги у риелтора возникает выручка от продажи услуг (на сумму комиссионного вознаграждения), которая отражается по кредиту счета 90 «Продажи» субсчет 90-1 «Выручка».

При отражении комиссионного вознаграждения в учете посредника делается запись:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет «Расчеты с комитентом»;

Кредит 90 «Продажи» субсчет «Выручка».

К счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» могут быть открыты субсчета:

76-1 «Расчеты с покупателями»;

76-2 «Расчеты с собственником объекта недвижимости».

При отражении выручки от осуществления посреднических операций на счетах бухгалтерского учета риелторской компании необходимо помнить, что не признаются доходами организации поступления от других юридических и физических лиц по договорам комиссии в пользу комитента, принципала и т. п. (п. 3 ПБУ 9/99).

В бухгалтерском учете делаются записи:

Корреспонденция Содержание операции

51 76-1 Получены денежные средства от покупателей

76-1 76-2 Отражена задолженность перед комитентом

76-2 51 Перечислены денежные средства комитента

В мае текущего года ООО «А» передала на реализацию по договору комиссии 20 квартир риелторской фирме — ООО «Б».

В соответствии с подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождена от НДС.

ООО «Б» обязалось продать квартиры за 20000000 рублей (цена одной квартиры — 1000000 рублей). Размер комиссионного вознаграждения ООО «Б» — 5% от стоимости жилых помещений и составляет 1000000 рублей (в том числе НДС — 152542 рубля). Договором комиссии установлено, что риелтор участвует в расчетах между ООО «А» и покупателями квартир. В июне ООО «Б» все квартиры были реализованы частным лицам.

Бухгалтеру ООО «Б» необходимо сделать следующие проводки:

Корреспонденция Сумма, Содержание операции

004 20000000 Получены квартира от ООО «А»

50, 51 76-1 20000000 Поступили денежные средства от

покупателей за реализованные им

004 20000000 Реализованы квартиры покупателям

76-1 90-1 1000000 Отражена выручка за оказанную

90-3 68 152542 Начислен НДС с суммы

76-1 51 19000000 Перечислены ООО «А» денежные

средства за реализованные квартиры

(за вычетом посреднического

Исполняя договор комиссии, риелтор несет затраты, связанные с исполнением поручения, которые осуществляются за счет комиссионного вознаграждения и включаются в состав затрат посредника. Затраты, осуществляемые компанией в процессе оказания им риелторских услуг (заработная плата персонала, стоимость коммунальных услуг, арендная плата и так далее, в своей сумме представляют собой себестоимость услуги, оказываемой комиссионером), учитываются на счете 20 «Основное производство».

Ежемесячно обороты по счету 20 «Основное производство» списываются в дебет счета 90 «Продажи» субсчет 90-2 «Себестоимость продаж».

В бухгалтерском учете риелторской компании такие расходы отражаются проводкой:

Дебет 90 «Продажи» субсчет «Себестоимость продаж»;

Кредит 20 «Основное производство».

Если риелторская компания продает комиссионный объект недвижимости (или закупает его для комитента), расходы на реализацию объекта недвижимости (или на их приобретение) возникают и отражаются в учете комитента.

При этом не признаются расходами организации выбытия активов по договорам комиссии в пользу комитента, принципала и т. п. (п. 3 ПБУ 10/99).

Отражение операций на счетах бухгалтерского учета у риелторской фирмы зависит от того, какой вид договора заключен сторонами по договору комиссии — на продажу или на приобретение объекта недвижимости, а также от условий заключенного договора, в частности от того, участвует или нет комиссионер в расчетах между комитентом и покупателями.

Рассмотрим оба варианта.

1. Риелторская компания участвует в расчетах.

При совершении сделки с участием риелторской фирмы в расчетах схема движения денежных средств выглядит следующим образом:

— выручка от продажи товаров поступает от покупателя на расчетный счет или в кассу компании;

— из полученной суммы компания, как правило, удерживает свое вознаграждение;

— оставшаяся сумма перечисляется собственнику объекта недвижимости — комитенту.

ЗАО «А» (комитент) в мае текущего года передало ООО «Б» (комиссионер) квартиру для реализации. Согласно договору квартира должна быть продана за 1 500000 рублей. Сумма комиссионного вознаграждения — 50000 рублей (в том числе НДС — 7627,12 рубля).

ООО «Б» реализовало квартиру. Затраты, связанные с продажей квартиры, составили 20000 рублей. Согласно договору ООО «Б» участвует в расчетах и удерживает свое вознаграждение из денежных средств, причитающихся ЗАО «А».

В бухгалтерском учете ООО «Б» данные хозяйственные операции оформляются с использованием следующих субсчетов:

76-6 «Расчеты с комитентом»;

76-7 «Расчеты с покупателем».

Корреспонденция Сумма, Содержание операции

004 1500000 Принята на учет квартира,

полученная от ЗАО «А»

004 1500000 Передана покупателю квартира

76-7 76-6 1500000 Отражена задолженность покупателя

по оплате квартиры перед ЗАО «А»

26 02, 70, 20000 Отражены затраты, связанные с

69… оказанием посреднических услуг

51 76-7 1500000 Отражены денежные средства,

поступившие на расчетный счет

комиссионера за квартиру

76-6 90-1 50000 Начислено комиссионное

90-3 68 7627,12 Начислен НДС с суммы комиссионного

90-2 26 20000 Списаны затраты, связанные с

оказанием посреднических услуг

76-6 51 1450000 Перечислены денежные средства

комитенту за вычетом комиссионного

90-9 99 22372,88 Отражен финансовый результат от

оказания посреднических услуг

2. Риелторская компания не участвует в расчетах.

Если посредник в расчетах не участвует, то:

— выручка от продажи квартиры поступает на расчетный счет или в кассу их собственника — комитента;

— после получения денежных средств комитент перечисляет комиссионеру вознаграждение, причитающееся ему в соответствии с договором комиссии.

Используем данные предыдущего примера.

В этом случае в бухгалтерском учете ООО «А» данные хозяйственные операции оформляются следующим образом:

76-6 «Расчеты с комитентом»;

76-7 «Расчеты с покупателем».

Корреспонденция Сумма, Содержание операции

004 1500000 Принята к учету квартира,

полученная от комитента

004 1500000 Передана квартира покупателю

26 02, 05, 20000 Отражены затраты, связанные с

Читайте так же:  Налог на имущество дарение квартиры

70, 69, 76 оказанием посреднических услуг

62 90-1 50000 Начислено комиссионное

90-3 68 7627,12 Начислен НДС с суммы

90-2 26 20000 Списаны затраты, осуществленные

комиссионером при оказании

51 62 50000 Получена сумма комиссионного

вознаграждения от комитента

90-9 99 22372,88 Отражен финансовый результат от

оказания посреднических услуг

Прибыль риелторской компании от реализации услуги определяется как разница между выручкой от ее реализации (комиссионным вознаграждением) без учета НДС и расходами на реализацию, включаемыми в себестоимость услуги. Полученный финансовый результат ежемесячно списывается на счет 99 «Прибыли и убытки» в корреспонденции со счетом 90 «Продажи» субсчет «Прибыль (убыток) от продаж».

В договорах комиссии может быть предусмотрено получение комиссионером дополнительной выгоды.

Для целей бухгалтерского учета сумма дополнительной выгоды признается выручкой и является доходом от обычных видов деятельности и отражается в бухгалтерском учете записью:

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» субсчет 76-5 «Расчеты с комитентом»; Кредит 90 «Продажи» субсчет 90-1 «Выручка».

Рассмотрим на примере отражение в бухгалтерском учете комиссионера дополнительной выгоды.

ЗАО «А» (комитент) в мае текущего года передало ООО «Б» (комиссионер) квартиру для реализации. Согласно договору квартира должна быть продана за 1 500000 рублей. Сумма комиссионного вознаграждения — 50000 рублей (в том числе НДС — 7627,12 рубля).

Порядком распределения дополнительной выгоды в договоре предусмотрено распределение 50% суммы дополнительной выгоды, в случае если посредник реализует квартиры по более высокой цене, чем указано собственником.

ООО «Б» реализовало квартиру за 1600000 рублей. Затраты, связанные с продажей квартиры, составили 20000 рублей. Согласно договору ООО «Б» участвует в расчетах и удерживает свое вознаграждение из денежных средств, причитающихся ЗАО «А».

Сумма дополнительной выгоды:

(1550000 рублей — 1500000 рублей) x 50% = 25000 рублей.

Общая сумма вознаграждения ООО «Комиссионер» составила 50000 + 25000 = 75000 рублей.

В бухгалтерском учете ООО «Б» данные хозяйственные операции оформляются с использованием следующих субсчетов:

76-6 «Расчеты с комитентом»;

76-7 «Расчеты с покупателем».

В бухгалтерском учете ООО «Комиссионер» хозяйственные операции отражаются следующими записями:

Корреспонденция Сумма, Содержание операции

004 1500000 Принята к учету квартира,

полученная от комитента

004 118000 Передана квартира покупателю

76-7 76-5 1550000 Отражена задолженность покупателя

по оплате квартиры перед ЗАО «А»

26 02, 10, 20000 Отражены затраты, связанные с

70, 69 оказанием посреднических услуг

51 76-7 1550000 Отражены денежные средства,

поступившие на расчетный счет

комиссионера за квартиру

76-6 90-1 75000 Начислено комиссионное

90-2 26 20000 Списаны затраты, связанные с

оказанием посреднических услуг

90-3 68-2 11440 Начислен НДС с суммы

76-6 51 1475000 Перечислены денежные средства

комитенту за вычетом

90-9 99 43560 Отражен финансовый результат от

оказания посреднических услуг

Особенности налогообложения НДС при договоре комиссии

Особенности налогообложения НДС при договоре комиссии рассмотрим на примере.

Риелторская фирма ООО «А» реализует жилые помещения по договору комиссии.

Будут ли подлежать обложению НДС суммы комиссионного вознаграждения?

В соответствии с подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.

Согласно п. 7 ст. 149 НК РФ освобождение от налогообложения в соответствии с положениями ст. 149 НК РФ не применяется при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров, если иное не предусмотрено НК РФ.

Пунктом 1 ст. 156 НК РФ установлено, что налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров определяют налоговую базу по НДС как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений (любых иных доходов) при исполнении любого из указанных договоров.

Согласно п. 2 ст. 156 НК РФ:

«2. На операции по реализации услуг, оказываемых на основе договоров поручения, договоров комиссии или агентских договоров и связанных с реализацией товаров (работ, услуг), не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) в соответствии со статьей 149 настоящего Кодекса, не распространяется освобождение от налогообложения, за исключением посреднических услуг по реализации товаров (работ, услуг), указанных в пункте 1, подпунктах 1 и 8 пункта 2 и подпункте 6 пункта 3 статьи 149 настоящего Кодекса».

Из вышесказанного можно сделать вывод, что не подлежат обложению НДС только операции по купле-продаже данных объектов недвижимости. При этом посреднические услуги по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них облагаются НДС (п. 7 ст. 149, ст. 156 НК РФ).

Таким образом, в соответствии с гл. 21 НК РФ при реализации риелторской фирмой услуг по продаже квартир населению по договору комиссии сумма комиссионного вознаграждения подлежит налогообложению НДС в общеустановленном порядке.

Более подробно с вопросами, касающимися бухгалтерского и налогового учета риелторской деятельности, вы можете ознакомиться в книге авторов ЗАО «BKR-Интерком-Аудит» «Риелторская деятельность».

Какой договор с клиентом может заключать риэлтор? Обучение риэлторов

Какой договор с клиентом может заключать риэлтор?

Начинающим и неопытным риэлторам надо учиться и привыкать работать с клиентами на основе прозрачных отношений, а этого можно достичь только лишь заключая договора с клиентом. Довольно частые вопросы поступают от вас, уважаемые риэлторы, как избежать обмана со стороны клиента.

Договор с клиентом

Это самый цивилизованный и законный путь построения отношений между клиентом и риэлтором, позволяющий защитить свое комиссионное вознаграждение.

Договор с клиентом имеет право подписывать только уполномоченное лицо, это может быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, а также уполномоченное лицо на основании нотариальной доверенности. Поэтому, нелегальные риэлторы никогда не подписывают договора и спросить потом с них за аферы или просто недобросовестную услугу невозможно, нет подписи, нет ответственности.

В этой статье я рассмотрю некоторые виды договоров для работы риэлторов с клиентами:

Агентский договор

Это договор на оказание посреднических услуг между двумя юридическими лицами или физлицом и юрлицом. Одна сторона принципал, вторая агент. Агент является исполнителем поручений принципала на возмездной основе. Это напоминает договор о намерениях заключить в дальнейшем еще один договор на совершение конкретных действий. Такой договор поможет составить этот сайт.

Договор об оказании риэлторских услуг

Это договор на оказание конкретных услуг клиенту с перечнем объема работы. Стороны определены как Заказчик и Исполнитель. Риэлтор-исполнитель самостоятельно может определять условия по этому договору, так как Гражданский Кодекс не устанавливает обязательность каких — то условий по данному договору. Образец такого договора можно увидеть здесь. В статьях 423-425 ГК РФ определены некоторые обязательные требования к составлению данного договора оказания возмездных услуг.

— подпись ответственного лица ООО или ИП

  • Неотъемлемые Приложения к Договору об оказании риэлторских услуг:

— описание объекта недвижимости

— соглашение о взаиморасчетах

К Договору об оказании риэлторских услуг имеется список дополнительных документов, просто необходимых в работе риэлтора:

— Акт сдачи-приема выполненных работ

— отчет Исполнителя о расходах

Договор Поручения (Гл.49,ст. 971-979 ГК РФ).

— стороны по договору определены как Доверитель и Поверенный

— договор Поручения может быть эксклюзивным или простым ( обычно заключается с продавцом недвижимости)

— Поверенный обязуется исполнять поручения Доверителя на возмездной основе

— Доверитель обязан подписать доверенность Поверенному на все действия по договору Поручения ( реклама, просмотры, прием авансов и др.), доверенность допускается в простой письменной форме.

— на все действия риэлтора вне этого договора нужна все равно нотариальная доверенность ( сбор документов, регистрация и др.)

— Договор Поручения подразумевает эксклюзивность, это очень строгий юридический договор, на основании которого риэлтор может заключать Предварительный договор с покупателем без личного присутствия продавца и брать себе на ответственное хранение обеспечительную сумму ( аванс, задаток) непосредственно за объект недвижимости, а не за услуги.

Предварительный договор ( ст.429 ГК РФ)

Заключается между продавцом и покупателем или доверенными лицами, риэлтор имеет право заключить с покупателем предварительный договор в том случае, если у него подписан договор Поручения с продавцом со всеми нужными полномочиями. Цель Предварительного договора – заключение в будущем основного договора купли-продажи между продавцом и покупателем. Такой договор заключается обычно в том случае, если сторонам требуется время для подготовки объекта недвижимости к продаже, например, не готовы документы или не подобран альтернативный вариант. Не рекомендуется в тексте договора вносить пункты о внесении авансовых платежей, так как цели у договора другие. Лучше составить Дополнительное соглашение о внесении аванса или обеспечительной суммы за объект недвижимости.

  • Договор на оказание информационно-консультационных услуг – обычно используется в случае оказания услуг по аренде (найме) объекта недвижимости. Быстрый договор, предусматривает оплату за информацию и консультацию и все, больше никакой ответственности для риэлтора не несет.

Уважаемые риэлторы, работайте легально, прозрачно, ответственно и вам будут доверять ваши клиенты!