Доверенность на продажу недвижимости от несовершеннолетнего

30.08.2018 Выкл. Автор admin

Доверенность от несовершеннолетних для продажи недвижимости

Ведущая передачи «Советы нотариуса» Светлана Веселова беседует с нотариусом Санкт-Петербурга Алексеем Викторовичем Комаровым.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Светлана: Здравствуйте, Алексей Викторович! Алексей Викторович, напомните, пожалуйста, какая категория граждан относится к несовершеннолетним?

Алексей: Здравствуйте, Светлана! К несовершеннолетним относятся все граждане, которые не достигли возраста 18 лет. И внутри уже этой группы несовершеннолетних, они делятся на две группы.

На род и вид, можно так сказать. Значит, род – это вообще несовершеннолетние, а вид – это несовершеннолетние малолетние. Это те, которые не достигли возраста 14 лет.

Светлана: Алексей Викторович, могут ли малолетние и несовершеннолетние выдавать доверенности на продажу недвижимости?

Алексей: Дело в том, что законом (Гражданским кодексом) предусмотрен некий перечень действий, которые могут совершать несовершеннолетние. Почему вообще появилась такая группа, как несовершеннолетние?

Появилась она потому, что у людей определенного возраста есть некое неокрепшее сознание, неокрепшее чувство понимания ответственности, последствий совершаемых тех или иных действий, в частности, юридических.

Поэтому глупо было бы предположить дать возможность несовершеннолетнему, предположим, в возрасте 15 лет, самостоятельно распоряжаться квартирой, которая у него есть.

Доверенность на продажу недвижимости.

О доверенности на получение документов читайте тут.

Понятно, что такого гражданина (такую личность) легко ввести в заблуждение. Как правило, несовершеннолетние дети достаточно доверчивы.

И закон устанавливает некоторые определенные особенности по отношению к несовершеннолетним при заключении определенных сделок, юридически значимых действий.

В частности, если мы говорим с вами о продаже недвижимого имущества, то малолетние в возрасте до 14 лет, от их имени действуют законные представители, мама, папа, усыновители или попечители (опекун).

В возрасте от 14 лет до 18 — такие несовершеннолетние действуют с согласия законного представителя, либо усыновителя, либо опекуна, то есть подписывается в сделке сам несовершеннолетний (после 14 лет), а законный представитель выражает свое согласие на заключение такой сделки.

Появилась некая проблемная ситуация, некий казус непонятный, который был порожден 28-ой статьей Гражданского кодекса, где указано, что от имени малолетних сделки совершают только их законные представители.

И дальше начался сыр-бор. Что значит только законные представители? «Только» — это значит, только он может, и относится ли сюда случай продажи, например, недвижимости по доверенности или не относится и т. д.

Светлана: Как Вы считаете, будет ли законна такая сделка, совершенная между покупателем и несовершеннолетним, а уже законный представитель выдал доверенность на третье лицо?

Алексей: Слушайте, честно сказать, черт его знает. Почему? Потому что все сторонники тех людей, которые серьезно занимаются юриспруденцией, все они делятся на две большие группы: на группу формалистов и группу либералов.

Если говорить с точки зрения либеральной части: кому такая сделка навредила? Если, например, по доверенности от имени несовершеннолетнего (малолетнего) продали объект недвижимости, было согласие органов опеки и попечительства, приобрели ему другой объект недвижимости большей площади.

Ну вот, условно говоря, кому навредила такая сделка? Да никому она не навредила, зачем ее признавать недействительной? Позиция, которая мне лично близка, сторонников сущностного подхода того или иного действия юридически совершаемого.

А формалист может запросто сказать: слушайте, в законе указано «только» от его имени могут действовать законные представители. Значит, все. Значит, сделка, совершенная по доверенности малолетнего, она будет недействительной.

Светлана: Как нотариус, Вы удостоверяете подобные сделки?

Алексей: Как нотариус, я сущностно придерживаюсь подхода либерального, но, к сожалению, явить должен подход формальный, потому что из-за моей точки зрения (отчасти, такой неразберихи, нерастолкованности законодательства), я считаю, что добросовестный покупатель вообще никак не должен вставать в позицию, которая могла бы поставить под сомнение сделку, которую он заключает.

Поэтому если мы говорим о продаже от имени малолетнего, я говорю, что сделка такая может быть удостоверена только в том случае, если законный представитель будет самостоятельно выступать от имени малолетнего, т. е. без каких-либо доверенностей.

Я, вообще, против доверенностей в сделках в принципе. Когда сделка по доверенности собирается у меня удостоверяться, в частности, когда на стороне продавца выступает доверитель, я, конечно, предупреждаю покупателя, что могут быть всевозможные последствия.

Кстати, недавно, далеко ходить не нужно, была у нас сделка по доверенности. По доверенности выступал продавец, мы посмотрели доверенность: полномочия были, проверили все вопросы, связанные с отменой доверенности, это и картотека, и реестр доверенностей, все чисто, нигде никаких нет замечаний, а подали документы на регистрацию перехода права, пришла приостановка.

Оказывается, что доверитель написал (я так понимаю, видимо) заявление об отмене доверенности, и после этого отправил это заявление в Росреестр. Росреестр приостановил сделку.

Читайте так же:  Субсидия на сельское хозяйство в россии

Вот, пожалуйста, пример вам. А как это можно было посмотреть с юридической точки зрения? Да никак. Вот мы все посмотрели. Уже смотреть было больше нечего. Все, что можно было, мы выяснили. Поэтому с доверенностью нужно быть очень аккуратным.

Светлана: Например, может же законный представитель выдать доверенность на совершение остальных действий?

Алексей: Это, пожалуйста. Но понимаете, в чем дело. Вот опять же. Если говорить сугубо формально, в законе указано, что на совершение сделок, что от имени малолетнего сделки совершает только законный представитель, у нас доверенность формально — это сделка.

А если доверенность — сделка, значит, доверенность вообще оформлять (в силу буквального трактования закона) было бы неправильно. Мое такое толкование. Тогда получается, что, в принципе, доверенность на иные действия выдавать не нужно.

Но это уже попахивает каким-то абсурдом. Поэтому доверенность на сбор документов, на заключение каких-то сделок, которые не ущемляют имущественные интересы нашего подопечного, конечно, такая доверенность должна быть удостоверена, никаких препятствий к этому не должно быть.

Светлана: Сколько я знаю, существуют все-таки формы доверенностей именно на продажу, которые утверждены Министерством юстиции, как от малолетнего с использованием полномочий законного представителя, так и от несовершеннолетнего.

Алексей: Существуют формы, существуют рекомендации и т. д. У нас существует система регистрации перехода права собственности, и что дальше? Мы не можем на это опираться, мы с вами должны смотреть на судебную практику, мы с вами должны смотреть на фактические обстоятельства дела, на такую эмпирику, которая происходит.

Вот, с доверенностью я вам про эмпирику сказал, все в ГК написано, как нужно доверенность отменять, какая процедура отмены, когда она считается отмененной и т. д.

Вроде бы, казалось бы, что все можно предусмотреть, и покупатель должен быть спокоен, тем более, когда удостоверяет сделку нотариально.

Но, тем не менее, ко мне приходят и спрашивают, вот если мы покупаем у продавца по доверенности, хорошо это или плохо. Я говорю, это плохо.

Они говорят: «Нет, а с точки зрения закона?». А с точки зрения закона, никаких проблем нет. Но это плохо, по сути. Вот вам ответ на вопрос, связанный с существующими формами, с регистрациями и т. д.

Мы, кстати, к сожалению, в том виде развития юриспруденции отечественной, которая существует, мы должны опираться только на какую-то практику.

Если в практике в этой есть малейшие какие-то неувязки, малейшие несостыковки, значит, нужно к этому относиться очень осторожно.
Светлана: Спасибо большое, Алексей Викторович, за подробный анализ!

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Продажа квартиры по доверенности матери, действующей за своего несовершеннолетнего ребенка

Здравствуйте! Ситуация следующая: квартира принадлежит 1/2 бабушке, 1/2 несовершеннолетнему ребенку. Планируется продажа. Взамен ребенку будет выдела доля в другой квартире, размер площади будет не менее нынешней. Бабушка проживает в городе А, мама несовершеннолетнего в городе Б. Сможет ли бабушка продать всю квартиру по моей доверенности от имени несовершеннолетнего и с разрешения органов опеки? Или мне самой нужно лететь в город А? Спасибо.

Ответы юристов (1)

​Вы можете обратится к нотариусу и сделать доверенность на бабушку в которой доверяете представлять интересы своего ребенка.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли оформить доверенность на мать несовершеннолетнего ребенка

Здравствуйте,помогите с вопросом.Продаём квартиру в другом городе,собственников 4,из них ребёнок,Для продажи квартиры подали заявление в органы опеки.Вопрос:можно ли оформить доверенность матери ребёнка для выполнения всех сделок купли продажи?

Ответы юристов (8)

Совершеннолетние собственники разумеется могут жать доверенность любому лицу на представительство своих интересов по продаже недвижимости и она же будет действовать как законный представитель своего ребенка (если ему нет 14 лет).

Есть вопрос к юристу?

Мать ребенка, как его законный представитель, действует без доверенности, т.е. в договоре прописывается, что она действует в интересах своего несовершеннолетнего ребенка, за него расписывается в договоре. Повторюсь, никакая доверенность не требуется.

Уточнение клиента

Уточняю,доверенность для того что бы мама ребенка не присутствовала при сделки продажи квартиры и выписки из нее .т.к квартира в другом городе,а ребенок маленький.Можно ли так?

18 Июня 2014, 14:09

Да можно, но нужно согласие органов опеки на такую доверенность или уже на отчуждение несовершеннолетним.

Уточнение клиента

как понять отчуждение несовершеннолетним?

18 Июня 2014, 14:16

продажа в вашем случае

Уточнение клиента

это у органов опеки нужно узнать можно ли матери написать такую доверенность?

18 Июня 2014, 14:23

Нет, у них надо получить согласие, лучше сразу на отчуждение (продажу) несовершеннолетним принадлежащей ему доли квартиры. Оно выглядит в виде соответствующего постановления. Для этого законные представители (родители) несовершеннолетнего обращаются в органы опеки по месту жительства ребенка с заявлением с просьбой выдать им такое постановление. Когда они получат такое постановление, любой из них обращается к нотариусу и оформляет доверенность от имени несовершеннолетнего, действуя как его законный представитель на продажу доли квартиры.

Читайте так же:  Как написать заявление об отказе от должности

Уточнение клиента

Может ли один родитель забрать данное постановление (муж не собственник)он в данном случае может забрать его?

18 Июня 2014, 14:30

Забрать готовое да, но писать заявление на его выдачу придется вдвоем. Либо органы опеки опеки могут запросить согласие причем нотариально удостоверенное второго родителя, если он не сможет присутствовать. хотя в вашем случае я б уточнила в органах опеки, смогут ли они отдать постановление 1 родителю, потому что в каждом регионе закон видят по своему.

Уточнение клиента

мы заявление уже написали присутствовали оба родителя.ждем постановления.

18 Июня 2014, 14:39

Уточнение клиента

а вот дальше по генеральной доверенности можно?(я как мать за себя и за ребенка )генеральную доверенность написать на родителей своих

18 Июня 2014, 16:28

Да, можно. Единственное что зависит от нотариальной практики региона, могут сделать две доверенности от вас отдельно как от собственника и от вас как от законного представителя ребенка с ссылкой на постановление органов опеки. А могут все в одну включить. Единственное, это будет не генеральная доверенность, а конкретно, на продажу принадлежащих вам с ребенком долей квартиры. (Генеральная доверенность предполагает распоряжение всем принадлежащим вам имуществом.)

Мать ребёнка или его отец это законные представители несовершеннолетнего ребёнка такое право им дано законом. передоверить эти полномочия по доверенности или каким либо иным образом нельзя, предлагаю Вам совершить данную сделку в том городе в котором Вы проживаете если нет возможности приехать по месту нахождения объекта недвижимости. На сегодняшний день можно совершать сделки и любые действия с недвижимостью с любой точки РФ где бы она не находилась.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Доверенность на продажу доли ребенка

Опека дала разрешение на продажу доли ребенка родителям ребенка. Так как недвижимость находится в другом регионе родители решили доверить продажу доли своего ребенка своему отцу. Нотариус отказался давать доверенность, сославшись на то, что в разрешении опека не указала, что родители будут доверять данную сделку своему отцу. Прав ли нотариус отказав в выдаче доверенности?

При этом опека отказывается вносить в разрешение на продажу, лицо которому родителя ребенка хотят доверить продажу доли ребенка.

Добрый день! В данном случае действует режм представительства — законным представителем несовершеннолетнего ребёнка являются его родители, попечители или учреждение в котором содержиться ребёнок — нотариус тут прав — поскольку идёт нарушение права ребёнка — т.е. фактически сделка отчуждения будет произведена не законным представителем. В данном случае рекомендую подать письменное заявление в адресс органов опеки, в котором изложите ситуацию и просите выдать новое разрешение на проведение сделки отчуждения с правом выдачи доверенности на дедушку для совершения сделки от имя внука указав все паспортные данные и свидетельство о рождении. Если будут отказывать то можете обратиться в суд для решения проблемы. С Уважением.

Нотариус явно перестраховывается. В конце концов доверенность выдается родственникам, которые также не должны действовать против интересов ребенка. Из этого следует 2 выхода:

1) обращаться в органы опеки и попечительства повторно и просить указать в разрешении на осуществление сделки дедушку ребенка. Делать это нужно письменно, так как если получите отказ, то у Вас появится право обжаловать его в суде.

2) обратиться к нотариусу (желательно другому) всем членам семьи участвующим в сделке (родители, несовершеннолетний ребенок и дедушка), объяснить всю ситуацию еще раз, показать согласие органов опеки на сделку и просить выдать такую доверенность.

Уважаемая Надежда. В ч.2 ст.21 ФЗ от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» сказано, что предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. Это означает, что нотариус прав. Если опека отказывается внести в разрешение на продажу возможность доверия дедушке, значит она отказывает вам в совершении такого юридически значимого действия. Остаётся только одна возможность — обжаловать отказ опеки выдать разрешение на выдачу доверенности. Иначе никак! Или продавать вы должны сами лично. Удачи. Мой ответ — ваш отзыв.

Здравствуйте уважаемая Надежда, по существу заданного Вами вопроса могу пояснить следующее: Нотариусы в настоящее время вообще всего боятся и иногда самые простые вещи они перестраховываются 1000 раз. Чтобы оформить доверенность на представителя с полномочием совершения сделки по продаже квартиры, необходимо сособственникам квартиры вместе с законным представителем несовершеннолетнего, действующего за него, явиться к нотариусу с разрешением ООП. Или второй вариант: указать в разрешении ООП третьих лиц, которым разрешается отчуждение (Вашего отца). Нотариус должен видеть всех участвующих в данном действии лиц. Удачи Вам.

Доьрый вечер, Надежда! Вам необходимо запросить письменный отказ опеки включить Вашего отца, как законного представителя несовершеннолетнего. Пусть в отказе укажут конкретно причину отказа. И только тогда можно будет решить как поступить. Обжаловать отказ, если не правомерно будет отказано в вышестоящую инстанцию.

Удачи Вам! С уважением, ТатьянА!

Добрый вечер, Надежда!

В соответствии со ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть вам предоставлены в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. А отказ в выдаче разрешения с указанием третьих лиц, вы имеете право оспорить в суде.

Читайте так же:  Коллективная заявление в прокуратуру образец

Как оформить доверенность на продажу квартиры несовершеннолетнего ребенка?

как оформит доверенность на продажу квартиру, принадлежащую ребенку, находящуюся в другом городе, третьему лицу? надо ли брать на доверенность разрешение в опеке или отделе образования, если разрешение на продажу от опеки есть?

Ответы юристов (1)

Доверенность от несовершеннолетнего выдает его законный представитель

Ст. 185 Гражданского кодекса РФ ч. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Нотариальная доверенность от несовершеннолетнего

Добрый день, может ли нотраиус оформить доверенность от несовершеннолетнего на одного родителя на сделку с недвижимостью,если пока не получено согласие на сделку от органов опеки и попечительства на сделку, ведь в законн не прописано дангое условие что именно необходимо сначало согласие от ОП и только потом нлтраиус на основании этого согласия сделает доевренность?сыну 15 лет

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 778 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Для нотариального удостоверения доверенности не требуется предоставление каких-либо документов, подтверждающих характер и основания сделки, для совершения которой выдается доверенность.

Поэтому он вполне может дать доверенность на распоряжение недвижимым имуществом до получения согласия органа опеки и попечительства.

Для сведения нормы ст.26 Гражданского кодекса РФ

Статья 26. Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.
Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

Но ,дело в том,что все нотариусы нашего города ссылаются на то,что для оформления нотариально доверенности от несовершеннолетнего(15лет) на сделку с его имуществом,необходимо согласие органов опеки ипопечительства на сделку с имуществом несовершеннолетнего,каким пунктом законодательства ч могу им ответить,что не обязательно, на какую норму законодательства ссылаться?статью?

Если нотариусы отказываются, то предложите им предоставить Вам постановление об отказе в совершении нотариального действия.

В переговорах с нотариусом предложите им пусть напишут по тексту доверенности, к примеру «Я Иванов доверяю продать своей матери Ивановой принадлежащий мне дом № ___ с согласия органа опеки и попечительства.» Чтобы они не сомневались, что продажа без согласия.

Но отказ в составлении доверенности и ее удостоверении — незаконен

Для того, чтобы не быть голословным привожу выдержку из методических рекомендаций Федеральной нотариальной палаты. Они совсем свежие, 2016 года.

Как у Вас написано вашему ребенку 15 лет.

ФНП от 22.07.2016 N 2668/03-16-3

(вместе с «Методическими рекомендациями по удостоверению доверенностей», утв. решением Правления ФНП от 18.07.2016, протокол N 07/16)
3.4. Нотариальное удостоверение доверенности, совершаемой несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, осуществляется с письменного согласия их законных представителей — родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ).
Согласие законных представителей на выдачу несовершеннолетними доверенности не требуется только в случаях, когда доверенность выдается на передачу полномочий, которые они могут осуществлять самостоятельно, например, на совершение мелких бытовых сделок, распоряжение заработком, стипендией и другими доходами (п. 2 ст. 26 ГК РФ).
Согласие законного представителя несовершеннолетнего лица в возрасте от 14 до 18 лет на совершение доверенности может быть выражено как в тексте самой доверенности, так и в виде отдельного, нотариально удостоверенного документа. Согласие на выдачу доверенности должно быть дано до ее удостоверения. При этом в тексте удостоверительной надписи, совершаемой нотариусом на доверенности, указывается на наличие такого согласия.

Из текста данных методических рекомендаций следует, что ваше ребенок полномочен выдавать доверенность.

Данные рекомендации соответствуют ст,26 Гражданского кодекса РФ, согласно которого несовершеннолетний от 14 до 18 лет совершает сделки с согласия родителей. В том числе выдает доверенность.