Договор развития застроенной территории

17.03.2018 Выкл. Автор admin

О возможности изменения срока договора о развитии застроенной территории (Михольская В.В., Петропавловская Ю.С.)

Дата размещения статьи: 06.05.2016

Неэффективное использование земель наносит значительный экономический ущерб, поэтому институт развития застроенных территорий — важная часть государственного и муниципального управления территориями. Одной из организационно-правовых схем развития застроенных территорий является государственно-частное партнерство (партнерство частного бизнеса и местных органов самоуправления). Местные власти, используя правовые механизмы развития уже застроенной территории, могут грамотно управлять своей территорией, обновлять ветхий жилищный фонд и создавать новую качественную среду обитания с учетом экологических факторов для жителей поселения, городского округа.
Совокупность нормативных положений Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) предусматривает возможность заключения между лицом, полномочным на управление определенной территорией, и любым заинтересованным лицом, которым может быть как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель, договора о развитии застроенной территории. Заключению такого договора должно предшествовать решение обладающего надлежащими полномочиями органа местного самоуправления о развитии застроенной территории. Инициаторами заключения договора могут быть орган государственной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, физические или юридические лица при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования. Если градостроительные регламенты или местные нормативы градостроительного проектирования отсутствуют, то утверждаются расчетные показатели обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры (статья 46.1 ГрК РФ).
———————————
Градостроительный кодекс Российской Федерации в редакции Федерального закона от 31 декабря 2014 года.
Земельный кодекс Российской Федерации в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 года.

Отличительной чертой института развития территорий является то, что предоставление участка под развитие осуществляется без проведения торгов в порядке, установленном ЗК РФ. ГрК РФ установлено, что право заключить договор о развитии застроенной территории подлежит оплате. Фактически это плата за право развивать этот земельный участок, увеличивая его эффективность от использования. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения застройщиком определенных обязательств, например приобретение и передача в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, уплаты возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае если таким собственникам были переданы жилые помещения; максимальные сроки выполнения указанных обязательств (пункты 4 и 5 части 3 статьи 46.2 ГрК РФ).
Порядок организации и проведения аукциона определены в статье 46.3 ГрК РФ. Аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории проводится на основании решения о проведении аукциона, которое принимается исполнительным органом местного самоуправления.
Решение уполномоченного органа о проведении аукциона может быть принято либо одновременно с принятием решения о развитии застроенных территорий, либо позднее, после определения всех существенных условий, необходимых для указания в объявлении о проведении торгов.
По результатам проведения торгов орган местного самоуправления, принявший решение о развитии застроенной территории, как предусмотрено частью 2 статьи 46.2 ГрК РФ, должен заключить такой договор с победителем открытого аукциона или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 ГрК РФ.
Существует несколько правовых подходов к квалификации правоотношений, возникающих в рамках договора о развитии застроенной территории.
Согласно первому подходу отношения, возникающие между органом местного самоуправления и исполнителем по договору о развитии застроенной территории, связаны исключительно с выполнением определенных строительных работ и поступлением их результатов в государственную или муниципальную собственность. Такие отношения регулируются гражданским законодательством (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее — ГК РФ) , так как осуществление органом местного самоуправления своих властных полномочий в такие отношения не включается . Однако условия договора о развитии застроенной территории предполагают наличие не только юридических фактов, проистекающих из гражданских отношений, но и возникновение в процессе исполнения такого договора действий органа местного самоуправления, обусловленных его административной функцией. Обязанность органа местного самоуправления по осуществлению таких функций (связанных, например, с утверждением проекта планировки застроенной территории, принятием решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории) предусмотрена существующим законодательством и нередко является условием (административными предпосылками) исполнения другой стороной своих обязательств по договору.
———————————
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) в редакции Федерального закона от 6 апреля 2015 года.
См.: Козлова Е.Б. Гражданско-правовая природа договора о развитии застроенной территории // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики: в 2-х ч. Тамбов: Грамота, 2012. N 10 (24). Ч. II. С. 82 — 89.

Таким образом, более верен второй подход к квалификации договора о развитии застроенной территории, согласно которому ему свойственны как условия гражданско-правового характера, так и административного. Авторы настоящей статьи разделяют позицию, согласно которой договорная конструкция административных отношений даже при условии неравенства сторон является более демократичной, чем конструкция правоотношений, возникающих на базе односторонних властных действий , а использование договорной формы для регламентации в сфере управления развитием застроенной территории позволяет максимально учесть интересы взаимодействующих сторон, заменив директивное управление градостроительной деятельностью на стимулирующее .
———————————
См.: Ямпольская Ц.А. О теории административного договора // Советское государство и право. 1966. N 10. С. 132 — 136.
См.: Лукьяненко Г.В. Административно-правовая природа договора о развитии застроенной территории // Правовая политика и правовая жизнь. 2011. N 2. С. 108 — 113.

Аналогичные подходы выработаны к квалификации отношений по договору аренды лесных участков .
———————————
См.: Михольская В.В., Петропавловская Ю.С. О некоторых проблемах применения ответственности за нарушение лесного законодательства // Эколого-правовые проблемы устойчивого развития поселений: тезисы докладов научно-практической конференции / под общ. ред. Е.Л. Мининой. М.: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Московский государственный университет леса», 2013.

В качестве административных предпосылок договора о развитии застроенной территории также выступают принятие органом местного самоуправления решения о развитии застроенной территории, проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории и предоставление застройщику земельных участков для строительства. Представляется очевидным, что весь процесс развития застроенной территории включает значительное количество элементов публично-правового характера.
Следует отметить, что среди причин увеличения срока реализации договора о развитии застроенной территории не последнее место занимает нарушение экологических требований в процессе строительства на развиваемой территории. При осуществлении градостроительной деятельности, например в рамках реализации договора о развитии застроенной территории, все участники таких отношений должны учитывать экологические, экономические, социальные и иные факторы. В этих целях федеральный законодатель устанавливает требование о соблюдении технических регламентов, которые содержат положения, направленные на минимизацию негативного воздействия на окружающую среду в процессе осуществления строительства, в том числе на земли. Если будет установлено, что использование объектов капитального строительства, существующих на развиваемой территории, опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, то в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов (части 8 и 10 статьи 36 ГрК РФ). На практике такая ситуация нередко является причиной незапланированного увеличения сроков освоения развиваемой территории .
———————————
См.: Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2015 года N 10АП-15240/2014 по делу N А41-47952/14.

Нормы статьи 46.2 ГрК РФ предусматривают закрытый перечень существенных условий, которые должны быть включены в договор, в том числе условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков и срока действия самого договора. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается. Исходя из результатов анализа этих условий можно прийти к выводу о том, что законодателем предусмотрена возможность установления сроков договора о развитии застроенной территории, согласованных сторонами.
Отметим, что ни нормы градостроительного законодательства, ни нормы земельного законодательства не содержат запрета возможности продления срока договора о развитии застроенной территории.
В соответствии с частью 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Согласно части 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Существуют несколько подходов к возможности изменения сроков договора.
Суть первого подхода в том, что при существовании объективных причин, свидетельствующих о невозможности исполнения обязательств исполнителя в установленный договором срок и наличии на территории, в отношении которой заключен договор, объектов капитального строительства, возведение которых осуществляется в рамках исполнения договора о развитии застроенной территории, срок такого договора может быть продлен по соглашению сторон или на основании соответствующего решения суда.
При втором подходе учитываются требования антимонопольного законодательства. Так, согласно части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество. Однако согласно части 2 этой статьи указанный порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях.
———————————
Федеральный закон от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ «О защите конкуренции» в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года.

Читайте так же:  Налог на доходы при получении наследства

Поскольку при заключении договора о развитии застроенной территории порядок такого заключения регулируется специальным отраслевым законодательством, в случае наличия объективных причин, при которых невозможно исполнение договора в срок, установленный его условиями, изменение возможно без проведения торгов. Но обстоятельства, свидетельствующие о наличии административных предпосылок, при которых исполнение обязательств будет невозможно в установленный на торгах срок, должны быть установлены только в судебном порядке. В связи с этим продление срока договора о развитии застроенной территории как существенного условия договора возможно только по решению суда.
Также следует учитывать, что с 1 июня 2015 года вступила в действие новая редакция статьи 448 ГК РФ, согласно пункту 8 которой допускается изменение условий договора, заключенного по результатам торгов, если такое изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом .
———————————
Федеральный закон от 8 марта 2015 года N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

Авторы настоящей публикации полагают, что соотношение сроков договора о развитии застроенной территории с его ценой с учетом требований антимонопольного законодательства возможно будет определять только в судебном порядке.

Литература и информационные источники

Энциклопедия судебной практики. Договор о развитии застроенной территории (Ст. 46.2 ГрК)

Энциклопедия судебной практики
Договор о развитии застроенной территории
(Ст. 46.2 ГрК)

1. Организатор аукциона не вправе возлагать на его участников и победителей обязанности по оплате расходов на организацию и проведение аукциона

Установление дополнительных ограничений и обязанностей победителю аукциона, в том числе по оплате подготовке документации и расходов на проведение торгов, не соответствует действующему законодательству. Возложение на участников и победителей аукциона обязанности по оплате расходов на организацию и проведение аукциона необоснованно.

Администрация, определив в распоряжении обязанность победителя аукциона возместить расходы, произведенные при подготовке территории к аукциону, установила требование к хозяйствующим субъектам, претендующим на заключение договора, препятствующее осуществлению деятельности и ограничивающее конкуренцию.

2. Обязанность, предусмотренная п. 5 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, должна быть исполнена органу местного самоуправления

Законодатель установил, что обязательства [предусмотренные п. 5 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ] возлагаются на застройщика при изъятии жилых помещений только в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу, только в рамках договора о развитии застроенной территории. Кроме того, учитывая, что договор о развитии застроенной территории заключается между застройщиком и органом местного самоуправления, обязательства застройщика возникают перед органом местного самоуправления, а не гражданами — собственниками жилых помещений, подлежащих выкупу. По смыслу закона следует, что выкупная цена уплачивается органу местного самоуправления, которым ранее в соответствии с требованиями Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации данная сумма была затрачена на уплату рыночной стоимости выкупленных жилых помещений.

3. Формирование земельных участков в соответствии с проектом межевания осуществляется только после решения имущественно-правовых вопросов с их собственниками

С учетом положения нормы части 6 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ о том, что приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством, суд пришел к правильному выводу о том, что федеральным законодательством установлены гарантии для собственников земельных участков, заключающиеся в том, что формирование земельных участков в соответствии с проектом межевания осуществляется лишь после решения имущественно-правовых вопросов с собственником.

Федеральным законодательством установлены гарантии для собственников земельных участков, заключающиеся в том, что формирование земельных участков в соответствии с проектом межевания осуществляется лишь после решения имущественно-правовых вопросов с собственником.

4. Для реализации обязательства, предусмотренного п. 4 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, стороны договора обязаны подписать документ-основание для выполнения обязательства по передаче жилых помещений в муниципальную собственность

Исполнение обязательства, установленного подпунктом 4 пункта 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, возможно при создании сторонами договора документа-основания для выполнения обязательства по передаче жилых помещений в муниципальную собственность, то есть имеют место условия обязательности создания документа-основания.

5. Нормы ч. 6 ст. 46.2 ГрК РФ не наделяют лицо, заключившее с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, правом требовать заключения договора о выкупе недвижимого имущества, находящегося в частной собственности граждан

Положения частей 4 и 5 статьи 46.1 и части 6 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяя объекты, которые могут находиться на застроенной территории, подлежащей развитию, а также устанавливая возможность приобретения прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в соответствии с гражданским и земельным законодательством не наделяют лицо, заключившее с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, правом требовать в обязательном порядке заключения договора о выкупе недвижимого имущества, находящегося в частной собственности граждан, на выдвигаемых им в одностороннем порядке условиях.

6. Положения частей 3-5 ст. 46.1 ГрК РФ направлены на защиту имущественных прав собственников как многоквартирных, так и индивидуальных жилых домов

Положения частей 3, 4 и 5 статьи 46.1 и части 6 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации направлены на защиту имущественных прав собственников как многоквартирных, так и индивидуальных жилых домов.

7. Нормы ст. 46.2 ГрК РФ не распространяются на собственников квартир многоквартирного дома, расположенного в пределах застроенной территории, и не являются основанием для ограничения их прав

Как правомерно указано судом, положения ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ, на которые ссылался комитет в обоснование отказа в формировании земельного участка, регулируют правоотношения, связанные с заключением и исполнением договора о развитии застроенной территории. Заявители как собственники квартир многоквартирного дома, расположенного в пределах такой территории, субъектами данного правоотношения не являются, в связи с чем положения указанной нормы на них не распространяются и не являются основанием для ограничения их прав.

8. Статья 46.2 ГрК РФ регламентирует порядок развития застроенных территорий как этап градостроительной деятельности органов власти

Из содержания статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, содержащейся в главе 5 Градостроительного кодекса РФ «Планирование территории», в совокупности с другими нормами этой главы, устанавливающими особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа (статья 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и регулирующими вопросы развития застроенных территорий (статьи 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации), следует, что проект межевания в отношении подлежащей развитию застроенной территории готовится в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования и не отражает каких-либо самостоятельных обязательных решений; с учетом градостроительных требований и нормативов по развитию территории определяет возможные границы формируемых земельных участков.

Статьями 46.1-46.3 Градостроительного кодекса РФ регламентирован порядок развитие застроенных территорий как этап градостроительной деятельности органов власти.

Статьями 46-1, 46-2, 46-3 Градостроительного кодекса РФ регулируются вопросы развития застроенных территорий, которые содержат особые положения, связанные с планировкой территории, в отношении которой принято решение о развитии.

Главой 5 Градостроительного кодекса РФ «Планирование территории» устанавливаются особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа (ст. 46 Градостроительного кодекса РФ) и регулируются вопросы развития застроенных территорий (ст. 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса РФ.

Главой 5 Градостроительного кодекса РФ «Планирование территории» устанавливаются особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа (ст. 46 Градостроительного кодекса РФ) и регулируются вопросы развития застроенных территорий (ст. 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса РФ.

9. Проект межевания территории готовится с учетом градостроительных требований и нормативов по развитию территории и не отражает каких-либо самостоятельных обязательных решений

Из содержания статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации, содержащейся в главе 5 Градостроительного кодекса РФ «Планирование территории», в совокупности с другими нормами этой главы, устанавливающими особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа (статья 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и регулирующими вопросы развития застроенных территорий (статьи 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации), следует, что проект межевания в отношении подлежащей развитию застроенной территории готовится в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования и не отражает каких-либо самостоятельных обязательных решений.

10. Решение о развитии застроенных территорий является основанием для заключения по результатам аукциона договора о развитии застроенной территории

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории, который заключается с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор (часть 7 статьи 46.1, часть 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Читайте так же:  Гражданство россии для беженцев с донбасса

Из приведенных норм следует, что решение о развитии застроенных территорий является основанием для заключения по результатам аукциона договора о развитии застроенной территории.

11. Приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, осуществляется на основании соглашения с собственником недвижимости

В силу положений ч. 6 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством, то есть на основании соглашения с собственником недвижимости. Таким образом, законодательством установлены гарантии прав собственников.

Согласно ч. 6 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством, то есть на основании соглашения с собственником недвижимости.

12. Условие о цене права на заключение договора о развитии застроенной территории не является условием, по которому стороны договора должны достигнуть соглашения

Условие о цене нельзя признать условием, по которому стороны договора должны достигнуть соглашения, поскольку цена права на заключение договора о развитии застроенной территории определяется по итогам аукциона.

Подпунктом 2 пункта 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ установлено, что цена права на заключение договора отнесена к числу существенных условий договора. Однако условие о цене нельзя признать условием, по которому стороны договора должны достигнуть соглашения, поскольку цена права на заключение договора о развитии застроенной территории определяется по итогам аукциона.

13. Цена права на заключение договора о развитии застроенной территории определяется по итогам аукциона, обязанность по уплате определенной суммы возникает у лица, выигравшего аукцион

Условие о цене нельзя признать условием, по которому стороны договора должны достигнуть соглашения, поскольку цена права на заключение договора о развитии застроенной территории определяется по итогам аукциона.

Одним из существенных условий договора является цена права на заключение договора (часть 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, цена права на заключение договора о развитии застроенной территории является существенным условием договора, определяется по итогам аукциона, и, соответственно, обязанность по уплате определенной суммы возникает у лица, выигравшего аукцион, в порядке и на условиях, установленных в договоре и протоколе о результатах торгов.

Подпунктом 2 пункта 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ установлено, что цена права на заключение договора отнесена к числу существенных условий договора. Однако условие о цене нельзя признать условием, по которому стороны договора должны достигнуть соглашения, поскольку цена права на заключение договора о развитии застроенной территории определяется по итогам аукциона.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В «Энциклопедии судебной практики. Градостроительный кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Градостроительного кодекса РФ.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на 1 июля 2018 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики.

При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Градостроительный кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные Ю. Безверховой, А. Вавиловым, А. Власовым, А. Грешновым, Р. Давлетовым, Н. Иночкиной, А. Ковбелем, Е. Костиковой, С. Кошелевым, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кустовой, О. Лаушкиной, А. Назаровой, О. Петровой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Т. Эльгиной.

Определение Конституционного Суда РФ от 7 октября 2014 г. № 2026-О “Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Казанцева Иннокентия Сергеевича на нарушение его конституционных прав частями 3, 4 и 5 статьи 46.1 и частью 6 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации”

Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, А.И. Бойцова, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, Г.А. Жилина, С.М. Казанцева, М.И. Клеандрова, С.Д. Князева, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, Н.В. Селезнева, О.С. Хохряковой, В.Г. Ярославцева,

заслушав заключение судьи С.М. Казанцева, проводившего на основании статьи 41 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» предварительное изучение жалобы гражданина И.С. Казанцева, установил:

1. В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации гражданин И.С. Казанцев оспаривает конституционность следующих положений Градостроительного кодекса Российской Федерации:

части 3 статьи 46.1, согласно которой решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу, а также многоквартирные дома, снос или реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;

частей 4 и 5 статьи 46.1, устанавливающих, что на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, могут быть расположены иные объекты капитального строительства, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, и не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 данной статьи;

части 6 статьи 46.2, предусматривающей, что приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Как следует из представленных материалов, постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 16 августа 2007 года № 166 была утверждена муниципальная адресная программа по развитию застроенной территории, на основании которой распоряжением администрации города Кемерово от 27 августа 2007 года № 3756 «О развитии застроенной территории в границах улицы Соборной — улицы Луговой — улицы Кавалерийской — улицы Гагарина — улицы Соборной — улицы Сибиряков-Гвардейцев — бульвара Пионерского — улицы Спортивной» (в редакции от 26 января 2011 года) определены границы территории, подлежащей развитию, и перечень индивидуальных жилых домов, вид разрешенного использования и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту и планируемых к сносу. В указанный перечень (пункт 247 приложения № 2) был включен принадлежащий ряду граждан на праве общей долевой собственности жилой дом, расположенный по адресу город Кемерово, улица Соборная, 18, а земельный участок, на котором он находится, отнесен к территории, подлежащей развитию.

В рамках исполнения указанной адресной программы по результатам проведенного открытого аукциона на право развития застроенной территории 19 декабря 2007 года между администрацией города Кемерово и застройщиком — государственным предприятием Кемеровской области «ГлавУКС» был заключен договор о развитии застроенной территории, в соответствии с условиями которого застройщик обязан был приобрести права на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, в соответствии с гражданским и земельным законодательством (пункт 2.1.4).

Решением Центрального районного суда города Кемерово от 14 февраля 2013 года, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Кемеровского областного суда (апелляционное определение от 16 июля 2013 года), по иску застройщика на И.С. Казанцева — собственника 43/100 доли земельного участка и 1/3 части жилого дома, находящихся по адресу город Кемерово, улица Соборная, 18, была возложена обязанность заключить договор купли-продажи принадлежащих ему части жилого дома и доли земельного участка на предложенных застройщиком условиях. Суды, ссылаясь в своих решениях в том числе на оспариваемые положения Градостроительного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что застройщик, заключивший с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, обладает правом самостоятельного решения вопроса о приобретении прав на земельные участки и объекты капитального строительства — без участия органа местного самоуправления.

По мнению заявителя, примененные в его деле положения Градостроительного кодекса Российской Федерации противоречат статьям 35, 36 и 40 Конституции Российской Федерации в той мере, в какой с учетом сложившейся правоприменительной практики они допускают принудительный выкуп земельных участков и расположенного на них имущества, находящихся в частной собственности, застройщиком, заключившим с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, для целей развития застроенной территории, не связанных с изъятием указанного имущества для муниципальных или государственных нужд.

2. В силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных имущественных прав должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота, возможные же ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П и от 12 июля 2007 года № 10-П).

Читайте так же:  Льготная пенсия женщинам с детьми инвалидами

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, Конституция Российской Федерации не исключает ограничение права частной собственности (статья 55, часть 3) и лишение имущества (статья 35, часть 3), при этом возможность перераспределения собственности уравновешивается конституционно-правовым принципом неприкосновенности частной собственности, который может быть выведен из совокупности конституционно-правовых положений и включает в свое нормативное содержание конституционные гарантии обеспечения частным собственникам возможности свободного использования принадлежащего им имущества, стабильности отношений собственности, недопустимости произвольного лишения имущества либо несоразмерного ограничения права собственности. В то же время положение статьи 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации о том, что право частной собственности охраняется законом, предполагает конституционную обязанность законодателя обеспечить неприкосновенность права частной собственности (Постановление от 24 февраля 2004 года № 3-П). Это требование касается, в частности, установления надлежащих юридических процедур принятия решений об изъятии имущества у собственника (Определение от 5 июня 2014 года № 1209-О).

2.1. Граждане свободны в заключении договора (в том числе при заключении собственником недвижимого имущества договора купли-продажи недвижимого имущества), что предполагает равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность (статьи 2, 421 и параграф 7 главы 30 ГК Российской Федерации). Исключением из этого правила является выкуп имущества граждан в принудительном порядке, который возможен в особых, установленных законом случаях (статья 445 ГК Российской Федерации). Принудительное изъятие у собственника принадлежащего ему имущества допустимо только по основаниям, прямо перечисленным в пункте 2 статьи 235 ГК Российской Федерации, и перечень таких оснований сформулирован исчерпывающим образом. Тем самым федеральному законодателю предписывается определять в законе случаи заключения договоров в обязательном порядке и устанавливать конкретные основания, порядок и условия таких сделок.

Частным случаем принудительного изъятия недвижимого имущества, предусмотренного подпунктом 3 пункта 2 статьи 235 и статьей 239 ГК Российской Федерации, является изъятие у собственника земельного участка в публично-правовых интересах (для государственных или муниципальных нужд) либо в качестве гражданско-правовой санкции за ненадлежащее использование земли как особо ценного природного ресурса. Порядок и форма возмещения за имущество, принудительно отчуждаемое для государственных и муниципальных нужд, определены статьями 49, 55, 57 и 63 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 279-283 ГК Российской Федерации.

Согласно статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации и с размещением непосредственно перечисленных в указанной статье объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (таких как объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта и др.).

Случаи изъятия земельных участков в целях развития застроенных территорий для нужд частных лиц федеральным законодательством не предусмотрены.

2.2. Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает, что планировка территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов (часть 1 статьи 41).

Согласно данному Кодексу решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования (часть 2 статьи 46.1); задачами развития застроенной территории являются, в частности, строительство и (или) реконструкция объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии (пункт 1 части 4 статьи 46.2), в целях освобождения больших земельных участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Оспариваемые положения части 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяют условия принятия решения о развитии застроенной территории, на которой расположены многоквартирные дома, и как по своему буквальному смыслу, так и по смыслу, придаваемому правоприменительной практикой, не распространяются на собственников индивидуальных жилых домов, иными словами, они регулируют отношения, участником которых И.С. Казанцев не является.

Развитие застроенной территории не исключает отчуждение как указанных в части 3 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилых помещений в многоквартирных жилых домах, так и иных объектов капитального строительства. Такое отчуждение частными собственниками указанных объектов недвижимости, расположенных на застроенных территориях, исходя из смысла оспариваемых положений, должно осуществляться при соблюдении принципа свободы договора в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства.

Положения частей 4 и 5 статьи 46.1 и части 6 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, определяя объекты, которые могут находиться на застроенной территории, подлежащей развитию, а также устанавливая возможность приобретения прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в соответствии с гражданским и земельным законодательством, не наделяют лицо, заключившее с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, правом требовать в обязательном порядке заключения договора о выкупе недвижимого имущества, находящегося в частной собственности граждан, на выдвигаемых им в одностороннем порядке условиях.

Таким образом, положения частей 3, 4 и 5 статьи 46.1 и части 6 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации направлены на защиту имущественных прав собственников как многоквартирных, так и индивидуальных жилых домов.

3. Согласно статьям 96 и 97 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации» гражданин вправе обратиться в Конституционный Суд Российской Федерации с жалобой на нарушение своих конституционных прав и свобод законом и такая жалоба признается допустимой, если оспариваемым законом, примененным в деле заявителя, затрагиваются его конституционные права и свободы.

Поскольку оспариваемые заявителем законоположения не могут рассматриваться как затрагивающие его конституционные права в указанном в жалобе аспекте, данная жалоба не отвечает требованиям допустимости обращений в Конституционный Суд Российской Федерации и не может быть принята Конституционным Судом Российской Федерации к рассмотрению.

Разрешение же вопросов о том, было ли законным и обоснованным решение суда о понуждении И.С. Казанцева к заключению договора купли-продажи принадлежащих ему части жилого дома и доли земельного участка по определенной в судебном порядке стоимости, как связанное с установлением и исследованием фактических обстоятельств, не относится к компетенции Конституционного Суда Российской Федерации (статья 125 Конституции Российской Федерации и статья 3 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации»).

Исходя из изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 43 и частью первой статьи 79 Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», Конституционный Суд Российской Федерации определил:

1. Отказать в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Казанцева Иннокентия Сергеевича, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации», в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд Российской Федерации признается допустимой.

2. Определение Конституционного Суда Российской Федерации по данной жалобе окончательно и обжалованию не подлежит.

Обзор документа

Оспаривались нормы, касающиеся развития застроенных территорий.

По мнению заявителя, положения неконституционны, поскольку на практике они позволяют принудительный выкуп участков и расположенного на них имущества, находящихся в частной собственности.

Имеется ввиду принудительный выкуп застройщиком (заключившим с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории) с целью развития застроенной территории, не связанной с изъятием подобного имущества для муниципальных или государственных нужд.

Отклоняя такие доводы, КС РФ разъяснил следующее.

Частным случаем принудительного изъятия недвижимости является изъятие земли у собственника в публично-правовых интересах (для государственных или муниципальных нужд) либо в качестве гражданско-правовой санкции.

Такая санкция применяется за ненадлежащее использование участка как особо ценного природного ресурса.

В силу ЗК РФ изъятие, в т. ч. путем выкупа, участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях.

При этом законодательство не предусматривает случаи изъятия земли в целях развития застроенных территорий для нужд частных лиц.

В силу ГрК РФ решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления в целях освобождения больших участков от старых строений и их нового комплексного освоения.

Нормы определяют условия принятия решения о развитии застроенной территории, на которой расположены многоквартирные дома.

При этом данные положения не распространяются на собственников индивидуальных жилых домов.

Помимо этого, закон не наделяет лицо, заключившее с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, правом требовать в обязательном порядке заключить с ним договор о выкупе недвижимости, находящейся в частной собственности граждан (на выдвигаемых им в одностороннем порядке условиях).

Поэтому нормы не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ: