Что такое договор мены с городом

26.06.2018 Выкл. Автор admin

Стоит ли покупать квартиры, полученной по договору мены с городом с собственностью менее 3-х лет

Добрый день! 2-х комн. квартира 59,1 кв.м. собственность 2017 года, оформлена по 1/3 доли на мужа, жену, дочь -1992 г.р. Все на данный момент прописаны в этой квартире. Эта квартира получена от города по договору мены взамен старой квартиры в доме предназначенном под снос в г. Щербенке 47 кв.м. с признанием равноценного обмена, стоимость в договоре мены — 7 млн.руб Старая квартира приватизирована на этих же трех собственников в 2005 году. стоимость старой квартиры — 5 млн. Рассматриваю вариант покупки квартиры, стоит ли покупать и каковы риски, необходимые дополнительные документы для проверки квартиры, и будет ли браться налог с продавцов, если они укажут полную стоимость указанную в договоре мены. Спасибо!

Ответы юристов (8)

Добрый день. Налог они действительно заплатят. При этом у них есть право на получение имущественного вычета по ст. 220 НК РФ в сумме 1 млн. руб., т.е. доход от продажи они могут уменьшить на 1 млн. руб. и с разницы заплатят НДФЛ. При этом если каждая доля будет продана отдельным договором, то каждый из собственников сможет при продаже получить вычет в сумме 1 млн. руб., а если будет продажа одним договором, то у них будет вычет в сумме 1 млн. руб. на троих.

Вам я ни в коей мере не советую заключать с ними договор по заниженной сумме. Мало того, что это будет притворная сделка, заключать которые запрещено. Помимо прочего, если сделка будет по какой-то причине расторгнута — Вам вернут только то, что Вы заплатили по договору.

В-принципе купить такое жилье можно, т.к. понятно, что вопрос передачи Вам права собственности в данном случае скорее всего не будет никем оспариваться.

В качестве дополнительных документов могу посоветовать потребовать справки из ПНД по всем жильцам. Обязательно посмотрите Выписку из ЕГРН, чтобы в ней не оказались какие-то еще лица, имеющие какие-то права в отношении данного имущества (включая сведения об ипотеке и прочее)…

Уточнение клиента

27 Февраля 2018, 14:52

Есть вопрос к юристу?

Риск минимален, но он имеется если есть лица, которые подлежали включению в Договор мены, имели право пользования старым жилым помещением.

Никто не отказывался от приватизации старого жилого помещения?

Нужно это выяснить, запросить домовую книгу и поквартирные карточки на старую квартиру.

От уплаты НДФЛ указанные лица не освобождаются, так как получили квартиру не безвозмездно, а по Договору мены.

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Статья 567. Договор мены

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

С уважением! Г.А. Кураев

Рассматриваю вариант покупки квартиры, стоит ли покупать и каковы риски, необходимые дополнительные документы для проверки квартиры,

Если право собственности продавцов на указанную квартиру зарегистрировано в реестре недвижимости (ЕГРН), то оснований для опасения у вас нет.

будет ли браться налог с продавцов, если они укажут полную стоимость указанную в договоре мены.

Здесь все зависит от выбранного ими варианта, который будет использоваться при исчислении налога.

1. Они вправе заявить имущественный налоговый вычет (его максимальный размер — 1 млн. рублей). Чтобы вычетом в таком размере мог воспользоваться каждый собственник, лучше продавать квартиру по отдельным договорам на каждую долю. Если так не сделать, вычет в размере 1 млн. рублей будет распределен на троих.

2. Возможен вариант исчисления налога с разницы между ценой при покупке квартиры (в их ситуации — ценой, указанной в договоре мены) и ценой при продаже вам.

Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:1) имущественный налоговый вычет предоставляется:в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

При этом продавцам необходимо иметь в виду, что цену при продаже они не могут указывать ниже 70% кадастровой стоимости квартиры.

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Эта квартира получена от города по договору мены взамен старой квартиры в доме предназначенном под снос в г. Щербенке 47 кв.м. с признанием равноценного обмена,

Квартира приватизирована, т.е. квартира передана в собственость продавца муниципальным образованием. Покупка такой квартиры не отличается от покупки како-либо другой квартиры.

Вам нужно обязательно ознакомиться с выпиской из ЕГРП. Обратите внимание на то, ктособственники квартиры, кто имеет правопожизненного пользования квартирой (если есть)- в выписке должно быть указано.

Требуйте справку о наличии задолженности по коммунальным услугам.

При передаче Вам квартры (ключей от квартиры) обязательно составьте акт приема-передачи, в котором зафиксируйте показания приборов учета, исправность сантехнического оборудования.

В данном случае думаю, что НДФЛ платить не придется, поскольку новая квартра получена взамен старой изъятой квартиры, которая находилась в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.Соответственность срок владения старой квартирой засчитывается в срок владения новой квартирой.

Риск минимален, но он имеется если есть лица, которые подлежали включению в Договор мены, имели право пользования старым жилым помещением.

Риск обусловлен тем, что несмотря на сроки давности по оспариванию сделок, гражданин, имевший право пользования жилым помещением и невключенный в договор мены, мог не знать о нарушении его прав и сможет оспорить сделки с момента когда узнал о нарушении своих прав.

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам
(в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 109-ФЗ)

КонсультантПлюс: примечание.
10-летний срок, указанный в п. 1 ст. 181, начинает течь с 01.09.2013. Вынесенный до 09.01.2017 отказ в удовлетворении иска в связи с истечением этого срока может быть обжалован (ФЗ от 28.12.2016 N 499-ФЗ).

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Читайте так же:  Перерасчет пени или пеней

Уточнение клиента

Спасибо! Можно ли вычислить этого гражданина, чтобы избежать таких сюрпризов по оспариванию сделок?

27 Февраля 2018, 13:20

Нужно запросить у продавца выписку из домовой книги о всех ранее зарегистрированных в квартире гражданах. Тогда узнаете кто ранее имел права пользования на старую квартиру. От этого и плясать.

Марина, добрый день! К сказанному коллегами добавлю по поводу налогообложения дохода от продажи квартиры, который уплачивают продавцы. В данном случае, поскольку в договоре мены была указана стоимость квартиры и обмен признан равноценным они вправе уменьшить налогооблагаемую базу от продажи квартиры не на 1 млн. налогового вычета а на 7 млн. стоимости отданной по договору мены своей ранее приобретенной в процессе приватизации квартиры, напр. см.

Письмо Минфина России от 15.12.2016 N 03-04-05/75124

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи квартиры и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже квартиры.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при отсутствии стоимости в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.

при продаже они не могут указывать ниже 70% кадастровой стоимости квартиры.

ну и в цене продажи собственников никто не ограничивает, хоть за 1 рубль могут продавать, только налог будут платить в соот. с приведенным коллегой порядке. Ну и чем дороже будет цена в договоре КП тем на большую суммы Вы как новый собственник в случае продажи этой квартиры ранее пяти лет владения сможете уменьшить доход от ее продажи

Продажи квартиры по договору мены с городом

2014 году купила квартиру в сносимой пятиэтажке за 5 миллионов рублей, в 2015 дом снесли и я получила равноценную квартиру по договору мены с городом в замен сносимого жилья, зарегистрировали договор мены в 2016 году . Сейчас в 2018 году хочу продать эту квартиру, если ее кадастровая стоимость сейчас 8 мил, а я хотела продать за 6 миллионов, должна ли я платить налог на доход? И за сколько я смогла бы продать эту квартиру, что бы не платить налог на доход, который я не получила.

22 Января 2018, 13:59 Анна, г. Москва

Ответы юристов (6)

зарегистрировали договор мены в 2016 году. Сейчас в 2018 году хочу продать эту квартиру, если ее кадастровая стоимость сейчас 8 мил, а я хотела продать за 6 миллионов, должна ли я платить налог на доход? И за сколько я смогла бы продать эту квартиру, что бы не платить налог на доход, который я не получила.

Анна, добрый день! Если право собственности на данную квартиру зарегистрировано после 01.01.2016 в вашем случае при ее продаже будут применяться положения ч. 5 ст. 217.1 согласно которым если цена продаже недвижимости меньше 70% ее кадастровой стоимости то для целей определения налогооблагаемой базы берется в расчет 70% кадастровой стоимости. В вашем случае цена продажи 6 млн. т.е. больше 70% кадастровой стоимости поэтому налог будет считаться от этой суммы. При этом, на основании ст. 220 НК Вы вправе уменьшить налогооблагаемый доход на сумму расходов на приобретение продаваемого жилья. В данном случае это будет стоимость ранее приобретенной квартиры на момент совершения сделки по обмену. Если в договоре мены стоимость обоих квартир (старой и новой ) была одинаковой, то в качестве расходов можно заявить стоимость продаваемой квартиры на момент заключения договора мены. Для определения стоимости потребуется проведение оценки в порядке 135-ФЗ Об оценочной деятельности. Отчет оценщика будет документом, подтверждающим Ваши расходы. На них можно будет уменьшить налогооблагаемую базу при продаже квартиры. Для этого обязательно надо до 30.04 следующего за продажей года подать декларацию 3-НДФЛ где указать на уменьшение дохода от продажи на сумму расходов на приобретение данной квартиры

Есть вопрос к юристу?

Сейчас в 2018 году хочу продать эту квартиру, если ее кадастровая стоимость сейчас 8 мил, а я хотела продать за 6 миллионов, должна ли я платить налог на доход?

Налог платить вы должны.

Мена для целей налогообложения рассматривается как два договора купли-продажи. Это означает, что в 2016 году вы приобрели эту квартиру. Причем, если в договоре мены не была указан цена квартиры, то вы можете произвести ее рыночную оценку и эту сумму сейчас учесть в качестве расходов. То есть получаемый доход (6 млн.рублей) вы можете уменьшить на эту оценочную стоимость (расход). С разницы платите налог по ставке 13%

Что касается кадастровой стоимости, то она влияет лишь на то, что вы для целей налогообложения должны учитывать сумму не ниже 70% от кадастровой стоимости. То есть, если вы укажите в договоре цену продажи меньше 5,6 млн.рублей, то для это не имеет смысла, так как для целей налогообложения доход будет считаться все равно от 5,6 млн.

В договоре мены цена вашей старой квартиры была указана?

К договору мены применяются правила о купле-продаже, то есть в данной ситуации вы выступали одновременно продавцом старой квартиры и покупателем новой квартиры.

Вы вправе уменьшить сумму облагаемых доходов на сумму фактически произведенных расходов. В расходы включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены (если в договоре цена не была указана, учитывается рыночная стоимость старой квартиры).

Разъяснения Минфина России прилагаются:

срок владения у Вас исчисляется с момента регистрации права собственности в ФРС, т.е. с 2016 года, поэтому под освобождение дохода от налога по п.17.1 ст.217 НК Вы не попадаете.

свой доход Вы можете уменьшить на расходы по приобретению квартиры заявив налоговый имущественный вычет по подп.2 п.2 ст.220 НК.

расходы определяются по стоимости объектов указанной в договоре мены с Администрацией или рыночной стоимости квартиры на дату мены согласно оценки.

Вопрос: Об НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, если она получена по договору мены с доплатой взамен квартиры в сносимом доме.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 10 ноября 2015 г. N 03-04-05/64521

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что в связи со сносом дома налогоплательщику по договору мены предоставляется городом квартира взамен квартиры в сносимом доме. При этом налогоплательщик произвел доплату разницы стоимости жилья. Полученную квартиру налогоплательщик намеревается продать до истечения трехлетнего срока нахождения ее в собственности.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать.
Вместе с этим согласно подпункту 1 пункта 1 и подпунктам 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., либо уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, полученной налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры, но не превышающей в целом 1 000 000 рублей, либо уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с приобретением квартиры.
В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы стоимости обмениваемых квартир.
Рыночная стоимость квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Читайте так же:  Справка с места работы для получения пособия малоимущим семьям

должна ли я платить налог на доход?

должны, если доход больше расходов на приобретение

И за сколько я смогла бы продать эту квартиру, что бы не платить налог на доход, который я не получила.

при продаже за цену равную размеру расходов на приобретение.

Как рассчитать налог при продаже квартиры, полученной по договору мены

Нам нужно рассчитать подоходный налог при продаже квартиры. Проданную квартиру мы получили по договору мены от 17.05.2016г. от Муниципального образования город Воронеж в рамках обмена ветхого и непригодного для проживания жилья по муниципальной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем населения городского округа город Воронеж». Стоимости квартир в этом договоре мены не указана, обмен производился без доплаты (скан договора прилагается). Полученную по договору мены квартиру мы практически сразу (договор продажи от 22.06.2016., скан прилагается) продали за 1910000 рублей, полный расчет произведен 30.06.2016г. Насколько я понимаю, в соответствие с Письмом МинФина России №03-04-05/50395 от 29 августа 2016 года при расчете налога от продажи квартиры, полученной по договору мены, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.

В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при отсутствии стоимости в договоре (как в нашем случае!), рыночная стоимость обмениваемой квартиры.

В нашем случае, поскольку мы продали квартиру практически сразу после договора мены, рыночная стоимость квартиры, которая идет в зачет расходов на ее приобретение, как раз и равна стоимости продажи квартиры.

В итоге получается, что налогооблагаемая база (и сам подоходный налог) в нашем случае при продаже квартиры равен нулю.

Вопрос: действительно ли в этом нашем случае налог при продаже квартиры равен нулю?

Просьба дать ответ, который можно будет приложить как пояснение при подаче налоговой декларации.

Ответы юристов (5)

В нашем случае, поскольку мы продали квартиру практически сразу после договора мены, рыночная стоимость квартиры, которая идет в зачет расходов на ее приобретение, как раз и равна стоимости продажи квартиры.

Это совсем не очевидно. Таким образом определять рыночную стоимость не совсем верно. Ну, по крайней мере, это совершенно точно не устроит налоговые органы.

Вопрос: действительно ли в этом нашем случае налог при продаже квартиры равен нулю? Просьба дать ответ, который можно будет приложить как пояснение при подаче налоговой декларации.

Поэтому, вам в любом случае лучше иметь оценку независимого оценщика.

(Письмо Минфина России от 14.02.2017 N 03-04-05/7980)
В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при отсутствии стоимости в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.
Рыночная стоимость обмениваемого жилого помещения (квартиры) может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Уточнение клиента

А если в качестве оценки стоимости квартиры (которая пойдет в расходы на ее приобретение) указать вот такую справку из управления жилищных отношений, которую нам там дали по нашему запросу, см. скан

03 Мая 2017, 13:16

Есть вопрос к юристу?

В итоге получается, что налогооблагаемая база (и сам подоходный налог) в нашем случае при продаже квартиры равен нулю.
Вопрос: действительно ли в этом нашем случае налог при продаже квартиры равен нулю?

— все верно, но Вам необходимо произвести оценку квартиры, т.к. в договоре мены стоимость квартиры не указана.

Просьба дать ответ, который можно будет приложить как пояснение при подаче налоговой декларации.

— в качестве подтверждения Вы можете сослаться на то же письмо МинФина, которое здесь привели:

В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при отсутствии стоимости в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.
Рыночная стоимость обмениваемого жилого помещения (квартиры) может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Также хочу обратить Ваше внимание на то, что: т.к. квартира по договору мены Вами получена после 01.01.2016г, то при определении налоговой базы ри продаже данной квартиры. Вам необходимо учитывать следующее:

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. ст. 217.1 НК РФ

В дополнение к ответу коллеги.

Поскольку квартира право собственности на продаваемую квартиру возникло после 01.01.2016, то при ее продаже налогооблагаемый доход не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости — п.5 ст.217.1 НК. А так, действительно, проведение оценки будет наиболее приемлемым вариантом.

С Уважением, Олег Рябинин.

у Вас налогооблагаемый доход возникает 2 раза: во-первых в результате самой мены, во-вторых в результате продажи полученной по мене квартиры.

во-первых Вы получили доход в стоимости новой квартиры

9. Доход от реализации имущества по договору мены определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора. При этом налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет.
Гражданин обратился в районный суд с заявлением к налоговой инспекции, в котором просил признать незаконным решение о его привлечении к налоговой ответственности в связи с совершением операций по договору мены. По мнению налогоплательщика, по результатам исполнения договора произошла лишь замена одного принадлежащего ему имущества на другое (квартиры на жилой дом), что не образует облагаемого дохода.
Налоговая инспекция требования гражданина не признала, указав, что в целях налогообложения исполнение договора мены квалифицируется в качестве двух встречных операций по реализации имущества. По мнению налогового органа, из изложенного вытекала обязанность гражданина уплатить налог со стоимости жилого дома, полученного в качестве встречного предоставления за реализованную квартиру.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения в апелляционном порядке судебной коллегией областного суда, требования налогоплательщика удовлетворены.
Президиум областного суда, рассмотрев кассационную жалобу налогового органа, отменил состоявшиеся по делу судебные акты и принял новое решение по делу, которым в удовлетворении требований гражданина отказал.
Поскольку при исполнении договора мены имеет место возмездная передача права собственности, данная операция в соответствии с пунктом 1 статьи 39 НК РФ в целях налогообложения признается реализацией имущества.
Поступления от реализации принадлежащего гражданину имущества формируют самостоятельный вид доходов налогоплательщика, облагаемых на основании подпункта 5 пункта 1, подпункта 5 пункта 3 статьи 208 Кодекса.
Налоговая база при получении таких доходов определяется как их денежное выражение (пункты 3, 4 статьи 210 НК РФ).
Таким образом, правоотношения, связанные с отчуждением принадлежащего налогоплательщику имущества (на основании договора мены или на основании договора купли-продажи), не могут иметь разные налоговые последствия. В обоих случаях доход определяется исходя из стоимостного выражения встречного исполнения, которое было получено налогоплательщиком при совершении сделки по реализации имущества.
При этом согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ в связи с реализацией имущества по договору мены гражданин вправе уменьшить полученный им доход на имущественный налоговый вычет.
Следовательно, при отчуждении квартиры по договору мены облагаемый налогом доход гражданина правильно определен налоговой инспекцией исходя из стоимости жилого дома, полученного от другой стороны договора с применением к доходу налогоплательщика имущественного налогового вычета, а у судов первой и апелляционной инстанции отсутствовали основания для признания решения налоговой инспекции незаконным.
(По материалам судебной практики Тульского областного суда).

во втором случае поскольку по мене стоимости обмененных квартир равны документ подтверждающий стоимость новой квартиры (определенной ранее) либо в ФНС необходимо приложить заключение оценщика по квартире которую обменяли (в ветхом доме)

Письмо
Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России
от 14 февраля 2017 г. N 03-04-05/7980
О налогообложении НДФЛ доходов от продажи квартиры

Читайте так же:  Бизнес план учебное пособие

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи квартиры и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже квартиры.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при отсутствии стоимости в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры.
Рыночная стоимость обмениваемого жилого помещения (квартиры) может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым агентам и налоговым органам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента Р.А. Саакян

кроме того при отчуждении полученной по мене квартиры надо учитывать норму п.5 ст.217.1 НК

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Переселение из пятиэтажки — договор мены

Добрый день! Переселяют из пятиэтажки. Квартира в собственности, прописаны трое. Предложенная квартира устраивает, хотя и дальше от метро. Однако договор мены, который предложили подписать в жилищном департаменте очень смущает:

1) в первом пункте написано, что квартиру которые мы получим находится в «распоряжении» города. Что такое «в распоряжении»? Это не собственность? Какой тогда договор мены?

2) Право собственности по договору наступит после регистрации этого договора, а освободить квартиру мы должны будем в 30 дней после подписания. И снятся с регистрационного учета.

Есть подозрение, что новый дом не сдан. Лифты начали работать буквально пару дней назад. Соответственно, есть опасения, что за ввод в эксплуатация после подписи договора будем уже мы, жильцы.

Вопросы такие: стоит ли пытаться добиться другого договора (или внесения правок в этот)? Например, переселимся, но после сдачи дома. Вообще, допустим ли такой договор?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 726 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Дмитрий, в силу ЖК РФ город обязан Вам предоставить квартиру в собственность, что он и сделал. Вы можете не подписывать договор или требовать его изменения-обязанностей принять его «как есть» у Вас нет. Поэтому изменять договор под себя конечно же стоит, направе в адрес Администрации протокол разногласий где укажите все что Вам не нравится или Вы хотите изменить. Можете потребовать предоставить документы о сдаче дома и вводе его в эксплуатацию.

Но сразу надо сказать, что все договоры с недвижимостью считаются аключенными с момента регистрации в Росреестре.

Консультация юриста бесплатно

Надо исходить из того, что стороны договора по закону равноправны относительно его заключения и условий. Если Вас не устраивают те или иные условия предложенного проекта договора, Вы либо отказываетесь пописывать, либо предлагаете свои условия. В Вашем случае можно требовать изменить условия договора в соответствии с реалиями, что будет означать составлению нового договора. Другой вариант: Вы пишете разногласия к договору, который представлен Вам на подпись, и предлагаете подписать эти разногласия. Третий вариант: Вы сами составляете проект договора и предлагаете жилищному департаменту подписать его.

Дело в том, что менталитет наших руководителей ныне таков, что они не терпят возражений. Они, как правило, считают себя всегда правыми. Поэтому, нужно Вам составить свой проект договора и идти с ним в жилищный департамент. Если Ваши условия им покажутся объективными, разумными и соответствующими реальной обстановке, они свой проект могут пересоставить.

Для того, чтобы дать надлежащую правовую оценку указанного договора, Вам необходимо было выложить его проект для ознакомления. Для устранения сомнений, Вы можете обратиться в ФРС Росреестра и получить информацию по конкретному жилому помещению в виде выписки из ЕГРП. В данной выписке будет отражена информация об объекте права и правообладателе. Данная выписка предоставляется как правило в течение 1 рабочего дня, госпошлина 200 рублей. В данной выписке указан вид права, номер и дата регистрации права. Исходя из полученной информации Вы и примете решение о заключении договора мены.

Согласна с Богомоловым Иваном, для прояснения ситуации закажите выписку из ЕГРП. Что касается заключения договора мены. Данный договор регулируется 31-ой главой ГК РФ, где по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. В данном договоре, стороны выступают соответственно продавцами и покупателями относительно передаваемого имущества, при этом на договор мены распространяются те же самые правила, что и на договор купли-продажи. Согласно ГК РФ при осуществлении договора мены, обмениваемые объекты недвижимости могут быть как равноценными, так и различной ценности. При оформлении договора мены, из которого не следует, что обмениваемые объекты не равноценны, считается, что объекты недвижимости — равноценны.

Если законом или договором мены квартиры не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые квартиры переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств. При этом, если объекты обмена являются недвижимым имуществом, договор мены требует обязательной государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию.

Что касается протокола разногласий или своего варианта договора, вероятность, что Вам пойдут навстречу, небольшая. Обычно такие договора разрабатываются и рекомендуются для заключения жилищному департаменту, они как правила типовые, и на внесение изменений в них идут неохотно. Но попробовать можно. А для того, чтобы понять какие нужно вносить изменения и нужно ли, необходимо ознакомиться с Вашим договором. Выложите договор и можно будет определиться дальше.