Чем опасен договор жск

28.11.2018 Выкл. Автор admin

Чем опасен договор жск

по ФЗ-214 (долевое строительство)

100: 100 (скрытое)

150: 150 (скрытое)

количество дней просрочки: *

ставка: 9.75 (скрытое)

стоимость квартиры по договору: *

Жилищно-строительные кооперативы
Чем опасна покупка квартиры в новостройке по договору ЖСК

Используемая схема привлечения денежных средств, многими застройщиками, через договоры ЖСК незаконна! В соответствии с ФЗ — 214 все сделки должны регистрироваться в органах реестра. ФЗ-214 допускает привлечение средств жилищными кооперативами, но в этом случае ЖСК должен обладать правами на земельный участок, ему должно быть выдано разрешение на строительство и/или он должен заказчиком-застройщиком строительства, договоры участников должны быть зарегистрированы органами регистрации. Сегодня эти требования не соблюдаются, а надзорные органы ввиду отсутствия жалоб (пока), не пытаются вникать в данные проблемы, которые в настоящий момент требуют пристального внимания и принятия мер. В настоящее время уже достаточно много застройщиков использующих данные схемы привлечения средств (ЖСК в обход ФЗ-214), остановили строительство. Это новая финансовая пирамида!

В последнее время снова широкое распространение получают жилищно-строительные кооперативы, правовую основу деятельности которых образуют нормы жилищного законодательства. Жилищно-строительным кооперативом (далее – ЖСК) признаётся добровольное объединение граждан и/или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Порядок создания, организации и деятельности ЖСК регламентируется:

· разделом 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ);

· Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ);

· Уставом кооператива, который не должен содержать положения, противоречащие ЖК РФ и другим федеральным законам (ст. 110 ЖК РФ).

Уплата взносов ЖСК его членами относится к числу недоговорных способов привлечения денежных средств граждан для строительства жилья, допускаемых Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ). В отличие от правоотношений в области долевого строительства объектов недвижимости, которые основываются на договоре двух лиц – гражданина (физ.лицо) и застройщика (юр.лицо), членские отношения внутри ЖСК основываются на Уставе этого кооператива .

Однако не все ЖСК в своей деятельности соблюдают даже не столь многочисленные требования, предъявляемые жилищным законодательством, что может привести к нарушению прав членов таких ЖСК. В связи с этим приведем основные моменты деятельности ЖСК.

Прием в члены жилищно-строительного кооператива

Прием гражданина в члены ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление ЖСК. Заявление должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов (конференции) ЖСК, зафиксированном в соответствующем протоколе. В результате гражданин приобретает статус члена ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены ЖСК общим собранием членов кооператива (конференцией) (ст. 121 ЖК РФ). Членство в ЖСК может быть подтверждено справкой (выпиской из утвержденного решения) ЖСК о членстве в кооперативе, выдаваемой по заявлению члена ЖСК. Данная справка будет является свидетельством применения к возникшим правоотношениям жилищного законодательства.

Права и обязанности членов ЖСК

Члены ЖСК имеют следующие права :

— право голоса на Общем собрании кооператива, которое является высшим коллегиальным органом ЖСК, и решения которого являются обязательным для всех членов ЖСК;

— право на избрание в Правление ЖСК;

— право на пай члена жилищного кооператива;

— право на получение доходов от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с действующим законодательством и Уставом кооператива;

— право на предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного членом ЖСК паевым взносом. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме член жилищного кооператива приобретает в случае выплаты паевого взноса полностью (ч.4 ст.218 ГК РФ).

Обязанности члена ЖСК:

— Члены ЖСК обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов (ч.4 ст.116 ГК РФ);

— Также члены кооператива совместно несут субсидиарную (дополнительную) ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива (ч.4 ст.116 ГК РФ);

— член кооператива обязан соблюдать Устав ЖСК, выполнять решения Общего собрания членов ЖСК и других органов кооператива;

— член ЖСК, а так же члены его семьи обязаны освободить жилое помещение в доме ЖСК в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из жилищного кооператива в связи с невыплатой полностью паевого взноса.

Уставом ЖСК могут быть предусмотрены не противоречащие законодательству РФ дополнительные права и обязанности членов кооператива. Уже поэтому каждому члену кооператива просто необходимо знакомится с Уставом ЖСК.

Основные риски, связанные с членством в ЖСК

Вступая в ЖСК для строительства жилья гражданин несет определенные риски:

1. Члены ЖСК прежде всего несут риск того, что главная цель создания кооператива — постройка жилого дома может быть не достигнута по каким-либо причинам (будь то невозможность получения разрешительных документов, проблемы реализации проекта, включая финансовые и т.п. трудности)

2. Риск удорожания строительства также ложится на плечи членов кооператива.

3. Если сроки строительства сорваны по вине самого ЖСК, то перед своими же членами ответственности оно нести не будет.

4. ЖСК-застройщик или ЖСК-инвестор строительства непосредственно не несут гарантийных обязательств по поводу предоставленных квартир перед своими членами.

5. Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК осуществляет только избираемая ревизионная комиссия кооператива (или ревизор). Специализированный государственный орган, осуществляющий контроль за деятельностью ЖСК, отсутствует.

6. О том какая именно квартира будет предоставлена члену кооператива решение принимает Общее собрание членов (конференция) ЖСК. Это решение затем будет являться основанием вселения в жилое помещение. Следовательно, в случае нарушения уставного порядка распределения квартир между членами кооператива, существует риск возникновения споров между ними.

Данные риски являются существенными и влияют на защиту прав и законных интересов членов ЖСК и усиливаются в несколько раз, когда органы управления ЖСК связаны со строительными, инвестиционными и т.п. компаниями, участвующими в строительстве дома, а так же когда члены ЖСК самоустраняются от участия в деятельности кооператива.

Читайте так же:  Полная пошлина или нет

Возможные нарушения ЖСК порядка привлечения денежных средств граждан для строительства жилых домов

Нормы Жилищного кодекса РФ являются обязательными для исполнения, но зачастую сознательно нарушаются руководством (правлением) ЖСК, посредствам выстраивания «серых схем» привлечения денежных средств граждан для строительства объектов недвижимости с целью уменьшения своей ответственности.

Одним из наиболее распространенных является нарушение ст. 121 ЖК РФ, определяющей порядок приобретения статуса члена кооператива, поскольку только когда лицо является членом ЖСК, только тогда оно вступает в правоотношения с ЖСК для достижения уставных целей кооператива. Например, гражданин подает заявление в ЖСК о вступлении в его члены. Правление ЖСК принимает это заявление, выносит распоряжение о принятии в члены ЖСК данного гражданина на основании поданного заявления и обязывает гражданина внести членский взнос и денежные средства (пай) как его долю участия в строительстве объекта недвижимости. Однако, в нарушение ст. 121 ЖК РФ, данное распоряжение правления ЖСК о вступлении гражданина в члены кооператива не утверждается общим собранием членов ЖСК. Как следствие, денежные средства, внесенные гражданином, не являются паем, а он не является членом ЖСК. В данном случае ЖСК незаконно использует в своем обороте денежные средства граждан.

Следует отметить и другой способ привлечения денежных средств. Гражданин вступает в члены кооператива в соответствии с требованиями ЖК РФ, но при этом дополнительно с данным лицом заключается договор (соглашение), содержащий условия включения его в члены ЖСК, оплаты членских взносов, внесения паевых взносов и т.п. Согласно ч. 1 ст. 125 ЖК РФ порядок и условия внесения паевого взноса членом ЖСК определяется его Уставом. Таким образом, в договоре (соглашении) не может одновременно содержаться условия о порядке оплаты паевых взносов и условия о порядке вступления в члены ЖСК, порядке уплаты членских взносов, поскольку, такой договор (соглашение) с ЖСК может заключить только лицо уже имеющее статус члена ЖСК, то есть которое уже оплатило членский взнос.

Таким образом, при вступлении граждан и (или) юридических лиц в члены ЖСК и внесении ими денежных средств на строительство объектов недвижимости должно соблюдаться в полном объеме гражданское и жилищное законодательство Российской Федерации. Только в этом случае граждане и юридические лица будут полноценными участниками жилищных правоотношений.

Встречаются случаи, когда заключение договора с ЖСК (инвестирования, строительного подряда, паенакопления и т.д.), выдаётся за вступление в члены ЖСК. В данном случае лицо, заключившее договор с ЖСК, на самом деле не становится его членом, а вступает в правоотношения с ЖСК в соответствии с предметом договора, причем зачастую не на законных основаниях. Таким образом, в сравнении с участием в ЖСК, правоотношения основанные на договорах участия в строительстве являются более защищенными с правовой точки зрения.

В случае выявления нарушений в деятельности жилищно-строительных кооперативов законодательства об участии в долевом строительстве Российской Федерации, которые привели к нарушению Ваших прав и законных интересов, Вы можете обращаться в управление инспекции Госстройнадзора

Чем опасен договор жск

За более подробной и актуальной информацией на текущий момент по
Недвижимости и Юридическим вопросам в городе Ярославле
( купить квартиру, дом, коттедж; сдать/снять жильё; оформить сделки купли-продажи/дарения/мены )
Вы можете обратиться к нашим специалистам по телефону (4852) 932-532, +79023332532 ,
Viber, WhatsApp: 89023332532 или написать на электронную почту ooo_info@mail.ru (АН ИНФО),
а так же отправить быстрое сообщение в Агентство недвижимости ИНФО

Если Вы находитесь в Ярославле,
то можете просто заказать обратный звонок » и приехать к нам в офис
Агентства Недвижимости ИНФО г.Ярославль, Б.Октябрьская,67 »

Некоторые услуги Агентства можно заказать через сайт »

Договор ЖСК — какие могут быть риски и есть ли необходимость переходить на ДДУ.

Участник программы «‎Работаю честно»

Договор ЖСК всегда чем-то чреват и имя застройщика значения не имеет. Явный тому пример СУ-155. Договор ДДУ в большей степени защищает Ваши права и законные интересы, поэтому это наиболее безопасный вариант. Есть ли смысл переходить на ДДУ за месяц до сдачи дома. наверно есть. Сдача дома тоже мероприятие не однодневное (в среднем 3 месяца). Ну, а с учетом текущей ситуации в экономике РФ актуальность такого мероприятия увеличивается в двойне.

Даниил!
Спасибо за полезный совет!
Если можно — еще полвопроса:
Выше по тексту мною была допущена ошибка — дата сдачи дома конец 2016 — начало 2017.
На днях представители М-тона еще раз подтвердили, что переход на ДДУ состоится не ранее 4 квартала с.г.
При этом внятно объяснить причину столь затянувшегося процесса перехода они не смогли (ранее причиной было отсутствие ряда необходимых документов, но в н/время весь пакет документов уже имеется в наличии).
Вопрос: как лучше поступить? Сидеть ровно и ждать 4 квартала с.г. или что-то надо предпринимать?
Посоветуйте, пожалуйста.
Спасибо!

Участник программы «‎Работаю честно»

Даже не зная застройщика, ДДУ все равно дает большие гарантии, даже при минимальной задержке или акте приема-передаче суд будет на стороне дольщика. Однако стоит почитать сам текст ДДУ, вдруг там никакой ответственности на застройщике лежать не будет.

Долевое участие или ЖСК: выбираем лучшую схему покупки квартиры в новостройке

Покупка через ЖСК обычно дешевле, но по ДДУ – надежнее

Наиболее распространенной схемой продаж квартир в новостройках среди тех, что соответствуют 214-ФЗ, является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Однако многие застройщики продают квартиры через жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы (ЖСК и ЖНК). Это абсолютно законная схема, однако, по мнению многих экспертов, она хуже защищает права покупателей.

О тонкостях обеих схем рассказали региональный директор по правовым вопросам Группы ЛСР (Москва) Михаил Гореликов и адвокат Олег Сухов в ходе онлайн-конференции «Законные схемы реализации жилья в новостройках: ЖСК vs ДДУ», которая прошла на www.irn.ru 4 декабря.

ЖСК – редкость, но только пока

Поскольку государственной регистрации подлежат только ДДУ, подсчитать точное количество продаж через ЖСК очень сложно. «По нашим оценкам, на долю ДДУ приходится около 40% сделок в Москве и Подмосковье, еще около 10 – 15% составляет покупка через ЖСК. Посредством приобретения облигаций особого вида – жилищных сертификатов – квартиры покупаются в минимальном количестве случаев. Ориентировочно около 40% сделок на первичном рынке совершаются по различным незаконным юридическим схемам: вексели, предварительные договоры и прочее», — поделился Михаил Гореликов.

Читайте так же:  Декларация по прибыли 2019 порядок заполнения

По мнению Олега Сухова, доля продаж через ЖСК еще меньше – до 5%. «Но в будущем, уверен, этот процент увеличится, т.к. подобная схема реализации недвижимости выгодна именно застройщикам, в силу того, что защищает их права и нисколько не защищает права обычных покупателей», — добавляет адвокат.

Одна из основных проблем ЖСК – недостаточно четкая регламентация этой схемы. Хотя 214-ФЗ разрешает такую форму продаж, деятельность ЖСК регулируется не данным законом, а нормами Жилищного кодекса и общими нормами гражданского законодательства. «К отношениям с ЖСК применяется Жилищный кодекс, где есть раздел, посвященный именно ЖСК. Кроме того, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и Федеральным законом от 08.05.1996 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах», — уточняет Олег Сухов.

Покупка через ЖСК не предусматривает четкой связи дольщиков с застройщиком. Регламентируются только отношения дольщика с кооперативом, который в большинстве случаев является не застройщиком, а только инвестором проекта. Да и сам покупатель формально становится не дольщиком, а пайщиком. Права и обязанности пайщика и кооператива закрепляются в договорах, которые ЖСК заключает с покупателями паев. Членство в кооперативе может подтверждаться либо договором, либо просто актом об уплате членского взноса в размере стоимости квартиры.

«Пайщики напрямую не связаны договором с застройщиком, ведь кооператив и застройщик могут быть разными юридическими лицами, связанными только условиями инвестиционного контракта. В свою очередь обязанности застройщика перед кооперативом закрепляются в инвестиционном контракте, — рассказывает Михаил Гореликов. — Соответственно, такая схема реализации недвижимости накладывает на застройщика только те обязательства по срокам и параметрам реализации проекта, которые прописаны в инвестиционном контракте». Если жилищно-строительный кооператив создается компанией-застройщиком, такой контракт, с большой долей вероятности, будет далек от интересов членов ЖСК.

Для получения денежных средств от ЖСК застройщик не обязан иметь разрешение на строительство и оформленные права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, а также публиковать проектную декларацию. В отличие, например, от застройщиков, которые привлекают денежные средства участников долевого строительства. А это существенно осложняет проверку состоятельности застройщика.

Кроме того, в договоре с ЖСК могут быть прописаны условия, ограничивающие перепродажу пая. Например, продать пай может быть разрешено только членам кооператива. К слову, во многом из-за этого банки неохотно кредитуют такие сделки, поэтому у покупателя могут возникнуть трудности с оформлением ипотеки.

Нет защиты от двойных продаж

Существенный недостаток покупки квартиры через ЖСК – отсутствие защиты от двойных продаж, так как эта сделка не проходит обязательную государственную регистрацию в отличие от договора долевого участия. По закону при продаже по ДДУ можно взять деньги с дольщика только после того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре.

Правда, на практике и ДДУ не является средством, дающим абсолютные гарантии защиты. Например, в практике адвоката Олега Сухова были случаи двойных продаж по ДДУ. «Для меня подобное является загадкой, — удивляется юрист. — Сложно представить, как в Росреестре могут зарегистрировать два договора долевого участия на один и тот же объект, но такое действительно бывает. Я встречался с аналогичными прецедентами два раза в своей практике».

После дождика в четверг

Кроме того, по словам Олега Сухова, покупка через ЖСК не гарантирует конкретные сроки завершения строительства или передачи квартиры: «Более того, даже если данные сроки в договоре прописаны, они не являются для кооператива обязательными и не влекут никаких отрицательных последствий для застройщика».

При вступлении в ЖСК человек становится не просто покупателем, а членом кооператива, то есть соинвестором. «Даже если бы ваш договор с ЖСК закреплял четкие сроки строительства, а не предполагаемые, это бы не гарантировало вам их соблюдение: ЖСК – не застройщик и не может отвечать за действия последнего, — подчеркивает Михаил Гореликов. — Кооператив может требовать от застройщика только соблюдение сроков и параметров строительства, закрепленных в инвестконтракте между ним и застройщиком. Но если в таком контракте сроки не прописаны вовсе, пайщики не смогут потребовать от застройщика соблюдения каких-либо сроков».

А в договоре с застройщиком, особенно если ЖСК создавался по его инициативе, может присутствовать, например, такая формулировка: «Договор действует с момента подписания до исполнения всех обязательств». Так дом можно строить и 10, и 20, и 100 лет. «По сути, это билет в один конец, купив пай в ЖСК, вам останется только терпеливо ждать, что дом когда-нибудь все-таки будет построен», — предупреждает юрист.

Правда, как отмечает Олег Сухов, указание на ориентировочные сроки не является основанием к отказу в иске именно по данной причине, если задержка ориентировочных сроков является существенной, к примеру, более чем на полгода.

Если денег не хватит

Чтобы поддержать конкурентоспособность объекта, продающегося через ЖСК, квартиры предлагают порой по более низким ценам. К тому же застройщик может себе это позволить, особенно на ранних стадиях. Ведь к моменту старта продаж не нужно готовить всю разрешительную документацию, заключать договор аренды на участок, то есть застройщик избавлен от весьма существенных затрат.

«Стоимость квадратного метра жилья, реализующегося через ЖСК, в среднем может быть на 12–15 % ниже новостроек, реализующихся по ДДУ, — говорит Михаил Гореликов. — Безусловно, это справедливо для объектов одного класса, с равнозначными условиями транспортной доступности, удаленности от объектов социальной инфраструктуры. Например, разница в стоимости недвижимости в новостройках-спутниках «Южное Видное» (ЖСК) и «Краски Жизни» (ДДУ) составляет 10-25%, а в микрорайонах «Южное Домодедово» (ЖСК) и «Новое Домодедово» (ДДУ) – 19-23%».

Однако, как отмечает Олег Сухов, изначально более низкая цена у ЖСК может вырасти в процессе строительства, так как закон позволяет требовать дополнительные средства со своих членов. «В случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива. Иными словами, если дом не будет достроен из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только жилищно-строительному кооперативу. А значит, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство», — поясняет Михаил Гореликов.

С точки зрения законодательства при покупке квартиры в новостройке по ДДУ дольщик защищен лучше, чем при вступлении в ЖСК. Однако это не означает, что та или иная форма покупки способна дать абсолютные гарантии. ДДУ лучше защищает от двойных продаж и откровенных мошенников, а также облегчает процесс защиты прав дольщиков в суде. Однако гарантий того, что дом будет достроен в срок, не дает ни один договор. Поэтому нужно обращать внимание не только на схему продаж, но и на репутацию застройщика, его опыт и историю.

Читайте так же:  Развод людей на деньги по телефону

Покупка квартиры у собственника с договором исполненной ренты

Участник программы «‎Работаю честно»

День добрый.
Договор ренты — не хуже и не лучше других договоров.
Для того, чтобы обезопасить себя при покупке квартиры, рекомендовала бы Вам привлечь к сопровождению сделки специалиста, который и ответит на все ваши вопросы, и грамотно ее проведет.
Договор ренты должен быть исполнен, т.е. рентополучать — цинично звучит — умершим. Прилагается свидетельство о смерти.
Чтобы понимать о возможности оспаривания самого договора, необходимо уточнить, находился ли рентополучатель под опекой, состоял/не состоял на учете в ПНД, НД и т.п. надо смотреть доументы и вникать в ситуацию.
По поводу неполной стоимости: возможные проблемы с налоговой — раз, возврат суммы по договору в случае его расторжения — два (если при этом не писались грамотные обязательства-расписки и т.п.)
С уважением — Наталья
8-926-247-83-99

Здравствуйте, Наталья! При покупке квартиры с договором исполненной ренты, конечно, необходимо изучить документы и удостовериться , что рента исполнена и т.д.. Вообще, покупка такой квартиры мало чем отличается от покупки квартиры, собственность на которую получена, например, на основании договора-купли продажи, везде необходимо проверять документы, проверять квартиру на юридическую чистоту и т.д., то есть обычные процедуры по проверке объекта.
Риски могут присутсвовать при приобретении любой квартиры, всё зависит от полученных сведений при проверке объекта и рекомендаций специалиста: приобретать, или нет данную квартиру и почему, т.е. какие могут возникнуть трудности в будущем.
Покупка по неполной стоимости — риски при судебных разбирательствах, если утрата собственности, то возврат стоимости, указанной в договоре купли-продажи, но есть расписка на всю стоимость, как судья посмотрит на такую расписку? И какое вынесет решение суда для исполнения? Судьи тоже люди и их решения зависят от многих факторов.
Всегда и во всём есть риски. Успехов.

Участник программы «‎Работаю честно»

Наталья, первая рекомендация — изучать эти документы с помощью профессионала. Несколько раз сталкивались с явно криминальным оттенком по договору ренты. А риски по неполной стоимости простые — через суд получите ровно столько , сколько будет указано в договоре купли продажи. Успехов Вам.

Новостройка по договору паенакопления

Участник программы «‎Работаю честно»

Реализация квартир через ЖСК недостаточно четко регламентирована законодательством. Во многом именно поэтому покупатели квартир через ЖСК подвергаются определенным рискам, в отличие, например, от тех, кто приобретает жилье у застройщиков, заключающих договоры долевого участия в строительстве.
1. Такая схема не предусматривает четкой связи дольщиков с застройщиком. Регламентируются только отношения пайщика с кооперативом, который в большинстве случаев является не застройщиком, а только инвестором проекта.
2. В рамках такой схемы для получения денежных средств от ЖСК застройщик не обязан иметь оформленные права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок, а также публиковать проектную декларацию.
3. В случае недостатка средств для завершения строительства члены жилищно-строительного кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива. То есть, если смета строительства вырастет, пайщикам придется вносить дополнительные платежи.

Участник программы «‎Работаю честно»

4. Договоры об участии в ЖСК не всегда фиксируют окончательную стоимость квартиры по объективным причинам, не зависящим от застройщика. Даже если в договоре она названа, кооператив в одностороннем порядке вправе ее изменить. В связи с определенной спецификой внутренней работы ЖСК проверить их финансовую составляющую проблематично, что, разумеется, не способствует разрешению споров в случае их возникновения между ЖСК и членами кооператива.
5. Покупка строящегося жилья через ЖСК не страхует дольщика от двойных продаж. Покупка квартиры в этом случае оформляется через покупку пая с внесением паевого взноса и подтверждается только актом, выданным ЖСК.
6. Практически невозможно получить банковский кредит на покупку пая. Ипотечное кредитование возможно для членов кооператива, если за ЖСК поручится перед банком застройщик, имеющий хорошую кредитную историю, то есть пользующийся у банка доверием.

Участник программы «‎Работаю честно»

7. ЖСК является непосредственным заказчиком работ. Таким образом, при обнаружении каких-либо недостатков, допущенных при возведении жилого дома, устранять их будут пайщики за счет собственных средств.
8. Продать квартиру в доме, строящемся по схеме ЖСК, можно только с согласия самого кооператива, и зачастую возникают трения между покупателями и застройщиками о стоимости такого «согласия». Каждый пайщик вынужден учитывать решения общего собрания членов кооператива, которые носят для него обязательный характер в силу закона. По сути, продать пай можно только с согласия общего собрания членов ЖСК через выход прежнего пайщика и вступление нового, а устав, например, может предусматривать возможность перепродажи пая только членам ЖСК. В этом случае оборотоспособность такого актива будет крайне мала.
9. Получить право собственности можно только после того, как стоимость пая будет выплачена полностью. Соответственно, ни продать, ни подарить, ни обменять квартиру он не имеет права. К тому же выплатить досрочно стоимость пая он может только в том случае, если это позволяет устав ЖСК. Как правило, при возвращении выплаченных за квартиру средств до завершения выплаты пая с несостоявшегося пайщика взыскиваются серьезные штрафы и пени.