Задаток нотариус

07.08.2018 Выкл. Автор admin

Нужно ли нотариально удостоверять соглашение о задатке, который покупатель передает продавцу в счет оплаты за объект недвижимости, в отношении которого стороны намерены в будущем заключить основной договор купли-продажи?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Действующее законодательство не требует нотариального удостоверения соглашения о задатке.

Обоснование вывода:

1. Статьей 429 ГК РФ определено, что форма предварительного договора должна соответствовать требованиям, предъявляемым к форме основного договора. При отсутствии таких требований к форме основного договора предварительный договор должен быть заключен в письменной форме. Возможность заключения предварительного договора в устной форме не допускается.

Как следует из ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора (смотрите решение Советского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 25.11.2015 по делу N 2-6753/2015, решение Кировского районного суда г. Курска Курской области (Извлечение), апелляционное определение СК по гражданским делам Томского областного суда от 11.09.2015 по делу N 33-2538/2015). Следовательно, и предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости должен заключаться в форме единого документа, подписанного сторонами.

Законодатель не обязывает стороны удостоверять такие договоры в нотариальном порядке, поскольку подобное удостоверение необходимо лишь в случаях, предусмотренных законом*(1) (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ), а также когда стороны своим соглашением предусмотрели нотариальное удостоверение совершаемых ими сделок (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Таким образом, если стороны сговорились облечь основной договор купли-продажи недвижимого объекта в нотариальную форму, то и предварительный договор должен быть нотариально удостоверен.

2. В качестве способа обеспечения исполнения обязательств по договору участники сделки могут избрать задаток. В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Из содержания приведенной нормы следует, что соглашение о задатке не требует нотариального удостоверения, достаточно соблюдения простой письменной формы сделки. Однако ничто не препятствует сторонам удостоверить данное соглашение у нотариуса. Так, согласно ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки. Однако при удостоверении сделок, не требующих в соответствии с законом нотариального удостоверения, в число которых входит и соглашение о задатке, закон не обязывает нотариуса истребовать и проверять документы, подтверждающие правомерность действий сторон. В указанном случае нотариус исходит из добросовестности участников гражданских правоотношений, разумность их действий предполагается (смотрите, к примеру, решение Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 27.02.2014 по делу N 2-5889/2013, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://sudact.ru/regular/doc/Bx30rWEKUfrN/?page, апелляционное определение Московского областного суда от 6 апреля 2016 г. по делу N 33-9119/2016, с которым можно ознакомиться перейдя по ссылке: http://sudact.ru/regular/doc/eYtm5B07wlJS/?regular-txt).

Обратим внимание, что несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет недействительность устного соглашения, а только лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в доказательство совершения указанной сделки, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ). Пункт 3 ст. 380 ГК РФ устанавливает презумпцию, согласно которой в случае сомнения в назначении сумм, выплаченных по договору, эти суммы следует считать авансом, а не задатком. При нарушении формы соглашения о задатке, пока не доказано иное, выплаченные суммы следует рассматривать в качестве аванса (смотрите, к примеру, решение Партизанского городского суда Приморского края от 07.09.2015 по делу N 2-1659/2015).

Соглашение о задатке может быть оформлено либо в виде отдельного документа, подписанного сторонами, либо включено в текст договора в качестве одного из его условий (смотрите, например, решение Октябрьского районного суда г. Красноярска Красноярского края от 12.04.2016 по делу N 2-2626/2016, апелляционное определение Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 13.07.2016 по делу N 33-1211/2016). Суды признают в качестве соглашения о задатке и платежное поручение, подтверждающее перечисление задатка (постановление ФАС Центрального округа от 20.09.2013 N Ф10-2819/13 по делу N А64-9145/2012).

Таким образом, отсутствие нотариальной формы соглашения о задатке, если стороны специально не оговорили такое условие, не может являться основанием для признания его недействительным.

К сведению:

Отметим, что положения Гражданского кодекса РФ о задатке с 1 июня 2015 г. дополнены новым правилом, сформулированным в п. 4 ст. 380 ГК РФ: если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором*(2) (ст. 429 ГК РФ).

То есть с 1 июня 2015 года задатком может быть обеспечено не только денежное обязательство по уже заключенному основному договору, но и исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. Но и в этом случае каких-либо особых требований к форме соглашения о задатке не предъявляется.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ответ прошел контроль качества

26 августа 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

*(1) Так, например, с 2 июня 2016 г. сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество сторонним лицам, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), аналогичные требования установлены для договоров ренты во всех вариациях (ст. 584 ГК РФ).

*(2) Обратим внимание, что до этого времени условие о задатке, содержащееся в предварительном договоре, признавалось судами недействительным по причине формального противоречия положениям п. 1 ст. 380 ГК РФ, определяющим, что задатком может быть обеспечено лишь договорное денежное обязательство (смотрите, например, апелляционное определение Свердловского областного суда от 26.06.2012 N 33-7743/2012, кассационное определение СК по гражданским делам Орловского областного суда от 14.12.2011 по делу N 33-1823, апелляционное определение СК по гражданским делам Нижегородского областного суда от 29.05.2012 по делу N 33-3698/2012).

Задаток при покупке квартиры: важные моменты

Итак, вы наконец-то нашли квартиру( дом, участок) вашей мечты, и теперь радостно планируете, как будете обживаться в новом жилье: что нужно достроить, а что переделать…Опуститесь ненадолго с небес на землю для решения нескольких срочных вопросов.
Самый важный вопрос на данный момент: нужно, чтобы выбранная квартира досталась именно вам. Вы можете быть настолько восхищены квартирой, что готовы свершить сделку здесь и сейчас,но это в любом случае невозможно.
Во-первых, сделка купли-продажи заключается у нотариуса, навряд ли вы и продавец готовы сию же минуту бежать в нотариальную контору для заключения договора купли-продажи квартиры.
Во-вторых, ни один нотариус не допустит совершение сделки, если будет недоставать хотя бы одного документа для продажи квартиры.

Для подготовки этих документов у продавца может уйти неделя, а иногда и целый месяц. Гарантии того, что за этот период времени не появится покупатель с более выгодным предложением, разумеется, нет. Поэтому если у продавца не готовы необходимые документы для продажи квартиры, о покупке квартиры можно и не мечтать в ближайшие два-три дня.
Как убедить продавца, что вы серьезный покупатель, а не очередной любопытный турист? Как сделать, чтобы продавец понравившейся вам квартиры приостановил ее продажу? Как избежать мошенничества и не столкнуться с тем, что накануне сделки будет повышена цена на квартиру? Все эти вопросы может решить задаток за квартиру ( не путайте с авансом или залогом!)

Читайте так же:  Жалоба на почту в прокуратуру

Несмотря на то, что задаток — широко применяемая практика, мало кто из участников сделки, в том числе риэлтор, понимают его суть.

В чем заключается смысл задатка при покупке квартиры?

Это сумма, которая выдается одной стороной договора другой стороне в качестве доказательства подтверждения договора, в качестве обеспечительной меры и в счет причитающихся с нее платежей.

Другими словами, если покупатель хочет купить товар, он дает продавцу некую сумму, чтобы продавец поверил в серьезность намерений, если сделка состоится, эта сумма засчитывается в счет оплаты товара. Задаток — одна из древнейших форм обеспечения исполнения обязательств, она была известна еще древним римлянам и активно используется в современном мире.

Основные положения о задатке можно прочитать в ст. 380 и 381 § 7гл. 23 ГК РФ. Кажется, всего две статьи, ничего особенного, но за этой кажущейся простотой можно увидеть массу копий, сломанных в залах судов всех юрисдикций и инстанций.

Задаток имеет 3 функции:

Обеспечительная ( является стимулом для должника исполнить надлежащим образом условия договора)
Доказательственная ( доказательство заключения договора)
Платежная ( если условия договора выполняются, задаток засчитывается в счет оплаты)

Покупая квартиру, риелтор, как правило, сразу предупреждает своего клиента о задатке за понравившуюся квартиру и предлагает подписать соглашение о задатке. Если сделка купли-продажи не состоится по вашей вине( например, вы нашли более интересный вариант и т.д.), деньги останутся у продавца. Если же продавец отказывается продавать квартиру (например, у него нашелся покупатель, предложивший большую сумму), он будет обязан уплатить вам задаток в двойном размере. С одной стороны все понятно и ясно. Но на практике может возникнуть много проблем.

Сумма

Несмотря на то, что размер задатка не закреплен правовыми нормами, принято вносить аванс в размере от 5% до 10% от стоимости квартиры. Сумма зависит от выгоды,например, покупатель руководствуется тем, что хочет сохранить этот вариант за собой. Продавец настаивает повысить сумму задатка в тех случаях, если цена при покупке квартиры( или продаже квартиры) была завышена. В обеих ситуациях стороны являются заинтересованными лицами в обязательном заключении сделки.

Для кого выгоден минимальный размер задатка

Если клиент не уверен в своем выборе, он может настаивать на минимальной сумме задатка, вероятно, он ищет более удачный вариант и ему жаль терять сумму задатка.
В некоторых случаях продавец может настаивать на минимальной сумме задатка при покупке квартиры. Это вероятно при условии, если изначально цена была занижена, а продавец хочет продать квартиру другому покупателю, который предложил более выгодные условия.

Задаток, аванс или что-то еще

Первая трудность. Задаток, как правило, вы будете вносить по предварительному договору. Причины, по которым будут настаивать подписать этот предварительный договор, могут быть самыми различными: риэлтор привык работать по такой схеме, она никогда не давала сбоев, не готовы документы на квартиру и т.д. Согласно статье 429 ГК РФ, предварительный договор свидетельствует о желании сторон заключить договор на условиях, определенных предварительным договором. Имущественные ( денежные) обязательства при этом не возникают. Кроме этого, задаток обеспечивает лишь договоры, вступившие в действие. Приходим к выводу, что задаток при покупке квартиры не может выполнить все три функции и перестает быть таковым. Поэтому если у вас есть сомнения касающиеся уплаченной суммы, суд будет считать эту сумму в качестве аванса, положения о задатке не применяются, а вам не удастся получить двойной размер задатка, который предусмотрен законом.

Следует помнить, раз уж в рамках предварительного договора не действительно соглашение о задатке, значит отказ от сделки не дает права продавцу присваивать себе полученный аванс. Эти деньги должны быть возвращены вам, так как в обратном случае имеет место быть неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).
Вторая трудность. Задаток вносится по агентскому договору. Прежде чем начать с вами работу, каждый риэлтор предлагает вам подписать агентский договор, согласно которому, его услуги будут оцениваться в определенную сумму. При этом особо пронырливые риэлторы умудряются взять с незадачливых клиентов задаток за квартиру, которую они еще только собираются искать. Размер задатка при этом является фиксированной суммой или на основании данных о предпочтительном варианте недвижимости. Помните, то, что для вас объявят задатком, никогда в жизни таковым являться не будет. Эту сумму нельзя назвать даже авансом, так как деньги получает посредник, а не продавец или уполномоченное лицо. По сути эти деньги являются обогащением и могут быть взысканы через суд в вашу пользу на основании гл. 60 ГК РФ

С такими риэлторами лучше не иметь дело,не заключать с ними агентские договоры. В рамках агентского договора соглашение о задатке имеет место лишь тогда, если он вносится непосредственное в счет оплаты услуг риэлтора.

Трудность третья. Продавец получает задаток без письменного оформления. Подобное неаккуратное обращение с деньгами встречается редко, но все же об этом стоит упомянуть. К сожалению, встречаются люди, которые могут расстаться с деньгами на основании «честного пионерского» слова.

Помните о следующем:
Соглашение о задатке должно быть оформлено письменно, независимо от суммы задатка ( п. 2 ст. 380 ГК РФ);
Если не соблюдена письменная форма сделки, это не лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК РФ);
Эту сделку можно попытаться признать недействительной из-за несоответствия закону (ст. 168 ГК РФ).

Самое главное, о чем нужно помнить: деньги должны передаваться только при наличии оформленных документов, содержание которых является отражением положения вещей.

Трудность четвертая. Судебная. Во время рассмотрения дел о задатке наши суды очень часто признают задаток авансом, так как весьма осторожно относятся к определению природы обязательства. Ключевое значение для суда будут иметь расписки, платежные документы и пр, подтверждающие факт передачи денег. Если в договоре указан задаток, а в расписке ничего не значится об этом, суд может посчитать деньги авансом.

Обязательно указывайте в документах, что переданные деньги являлись задатком и ничем иным.

Трудность пятая. Если обязательства были исполнены частично, вы лишаетесь права требовать возврата двойной суммы задатка. К сожалению, сложилась такая судебная практика еще с советских времен, в которой положения о задатке не применяются при ненадлежащем исполнении обязательств. К примеру, вы покупаете квартиру, но продавец в ней до сих пор проживает, либо кто-то еще. В договоре должны быть предусмотрены сроки освобождения квартиры. Но в указанные сроки эти обязательства не выполняются, что может обить всякое жаление иметь дело с таким продавцом. В ходе суда может выясниться, что продавец выполнил часть обязательств по договору, к примеру, снялся с регистрационного учета, представил документы на квартиру и т.д, таким образом, договор частично выполняется, пусть даже с нарушениями, а требовать задаток в двойном размере можно только в тех случаях, когда договор полностью не выполняется.

В таких случаях рекомендуется покупать квартиры, которые свободны от жильцов и не имеют зарегистрированных в них граждан.

Подводя итог всему вышесказанному, можно отметить, что:

соглашение должно заключаться только в письменном виде и только в рамках договора купли-продажи;
условия о задатке вступают в действие только в случае государственной регистрации договора, так как последний может считаться заключенным только с момента его регистрации;
при передаче задатка в документах и других расписках следует четко указывать, что сумма, которую вы передаете, является задатком.

Во всех остальных случаях, суммы, которые передаете в качестве задатка будут считаться авансом, который имеет, конечно, свои положительные моменты. Например, аванс не несет на себе обеспечительной функции и вы можете в любой момент отказаться от заключения договора и потребовать вернуть деньги.

Задаток по предварительному договору

В этой статье можно прочитать о том, как правильно оформить задаток за квартиру, а пока напомним, что самым надежным способом является передача задатка по предварительному договору( в народе этот договор иногда называют «Договор Задатка», хотя это не совсем верное название).
В Предварительном договоре будет зафиксирована передача продавцу фиксированной суммы в качестве подтверждения ваших серьезных намерений купить квартиру,будут прописаны все важные условия предстоящей сделки( сроки заключения основного договора, стоимость квартиры,точное описание покупаемого объекта, чтобы исключить возможные недоразумения). Для того чтобы быть застрахованным от недобросовестных продавцов, в предварительном договоре следует указать штрафные санкции для продавца в случае невыполнения своих обязательств. Например, если сделка будет сорвана продавцом — он должен будет вернуть деньги в двойном размере.
Часто бывают ситуации, что люди хотят сэкономить на услугах нотариуса и передают задаток при покупке квартиры по банальным распискам или сомнительным договорам о задатке, а иногда и под «честное слово». В таких случаях ни покупатель, ни продавец не могут рассчитывать на защиту своих интересов, а последствия таких необдуманных действий еще долго приходится расхлебывать в судебных разбирательствах…Поэтому важно помнить:при внесении задатка важно оформить предварительный договор о купле-продаже квартиры. Этот договор должен быть не только составлен в письменной форме, но и нотариально заверен.

Читайте так же:  Мировой суд ленинский район магнитогорск

О чем нужно помнить

Перед тем как давать задаток обязательно проверьте наличие правоустанавливающих документов на квартиру и выясните, кто является собственником квартиры. Если оформление договора о задатке будет происходить в нотариальной конторе, нотариус сам выполнит такую проверку.

Учитывая, что задаток — является самым лакомым кусочком для мошенников, старайтесь избежать передачи денег непосредственно продавцу( особенно, если сумма задатка при покупке квартиры большая). Если продавец окажется непорядочным человеком или проще говоря мошенником, вам придется побегать по судам, прежде чем вернуть свои кровные, вам это не нужно, правильно? В этом случае можно посоветовать следующее: храните задаток в ячейке банка или воспользуйтесь сейфом агенства недвижимости ( так можно сделать за определенную плату). Конечно, это дополнительные расходы, но когда идет речь о крупных суммах, которые вы можете потерять, лучше перестраховаться.

В каких случаях сделка незаконна

Передача задатка продавцу будет являться грубым нарушением, если:

-нет оригинала правоустанавливающего документа
-во время подписания предварительного договора не присутствуют все собственники квартиры. Следует помнить, что если квартира куплена в браке, собственником является не только муж( жена), но и второй супруг,хотя в договоре его ФИО не фигурируют.
-если имеется неузаконенная перепланировка квартиры

Ничтожность пдкп без нотариуса

Покупаю квартиру. Заключил предварительный договор купли продажи с задатком. Квартира в долевой собственности у 4 человек (по 1/4), договор подписали все. Сейчас позвонил один из собственников и сказал что передумал продавать и что предварительный договор ничтожный ТК не заверялся нотариусом. Сказал что основной договор не подпишет, предложил вернуть задаток.

Как я позже понял из ГК, предварительный договор должен иметь форму основного договора, те нотариально заверенную (т.к. покупается квартира с долями). В ГК указано что несоблюдение этого условия ведёт к ничтожности ПДКП.

Подскажите, достаточное ли это основание не заключения основного договора, или этот собственник должен доказать что он понесет убытки. Есть ли основания не применять это условие о ничтожности. Можно ли его принудить судебно к заключению основного договора. Если нет то можно ли требовать возврат двойного задатка?

Заверять предварительный договор у нотариуса?

Не стоит, оформляется договор между собой и прописывается срок выхода на сделку.

Пред договор это конечно хорошо. Но вот заверять его у нотариуса смысла никакого нет (лишняя трата денег). Нотариус не будет являться гарантом в дальнейшем заключения основного договора купли-продажи, он всего навсего удостоверит, что пред договор подписан Вами лично (и возмет за это еще и плату).

Участник программы «‎Работаю честно»

На Ваше усмотрение. Оба варианта (нотариальный и ППФ) имеют равную юридическую силу. А вот оформлять аванс или задаток — над этим стОит подумать

хотим заключить пред. договор купли-продажи с внесением аванса. Стоит ли заверить такой договор у нотариуса?
Не стоит. Лишняя трата времени и денег

Участник программы «‎Работаю честно»

Не стоит заверять договор у нотариуса.

Если вы частные лица ,то лучше заключить нотариальный предварительный договор с внесением покупателем задатка не менее 100-200 тысяч рублей.Так надежнее и для продавца и для покупателя. А расходы на нот.удостоверение можно поделить пополам

Не стОит.
СтОит заплатить юристу за правильно составленный с учетом Ваших интересов предварительный договор.
Второе стОит меньше первого.

Участник программы «‎Работаю честно»

Елизавета, необходимо продолжать искать покупателя на Ваш дом, т.к. данный покупатель может продавать свою квартиру еще несколько месяцев. Аванс можно вернуть в любое время. Предварительный договор купли-продажи Вам ничего не даст.

Участник программы «‎Работаю честно»

Нотариус заверяет лишь волеизъявление сторон и, в частности, то что стороны дееспособны и правильно понимают суть договора.

Юридически в Вашем случае нотариальное заверение ничего не даёт, хотя, возможно, фактически прибавит Вашей договорённости больше веса и нерушимости в глазах покупателя.

Вероятно имеет смысл узнать стоимость такого нотариального действия и, оценив уровень доверия, который вызывает у Вас потенциальный покупатель, принять решение о его целесообразности.

Участник программы «‎Работаю честно»

Такой договор нотариальному заверению не подлежит.

Предварительный ДКП можно заверить у нотариуса по желанию сторон,но это не обязательное действие,тем более,что нет уверенности в платежеспособности Покупателя-одновременно Продавца своей недвижимости.

Если пропишите сроки и вместо аванса задаток, тогда стоит.

Лучше задаток 200 тыс.руб. на 2-3 месяца, активней будет продавать!

Участник программы «‎Работаю честно»

Заверять не стоит, а вот над суммой задатка и сроках необходимо задуматься.

Участник программы «‎Работаю честно»

На ваше усмотрение, но это не является обязательным. Можно пред.договор и ППФ.

Елизавета, клиент может продавать свою квартиру сколь угодно долго. А если действует без риэлтора — может и не продать вообще (из-за завышенной цены или небольшого объема рекламы). Советую Вам не снимать свой дом с рекламы до того момента, когда его квартира не будет продана..

Участник программы «‎Работаю честно»

Чтобы быстро продать квартиру, надо опустить цену. Тогда может не хватть денег на покупку вашего дома. Вы будете завязаны с этим покупателем только обещаниями без реальных денег. Это не правильно. А если он за это время передумает покупать ваш дом или изменятся обстотельства? Составьте обычный предварительный договор, возьмите аванс, например, на месяц без кабальных для себя санкций. Поставьте цену побольше, с рекламы не снимайте. Покупатель будет видеть, что цена завышена, что реальных покупателей может и не быть а такую цену. Но этим вы себя подстрахуете, все таки дом будет рекламироваться.

внесение задатка

Добрый день.
Что бы себя совсем обезопасить идите к нотариусу и составляйте нотариальный договор задатка и деньги передавайте в присутствии нотариуса, но это от 3000р и выше.
Если продавец откажется, вы имеете право истребовать двойную сумму обратно.

Михаил, чтобы не было проблем в вашей ситуации, необходимо полностью знать все мелочи сделки. В этом и заключается работа риэлтора — грамотно, безопасно и с выгодой для своего клиента провести сделку. Это опыт, который нарабатывается с годами и за него нужно платить (есть такая услуга-сопровождение сделки). Лично я ценю и уважаю свой труд. Мой Вам совет — наймите грамотного риэлтора (и лучше в агентстве-это дисциплинирует продавца) и спите спокойно. За все в жизни надо платить, или расплачиваться. Выбор всегда за Вами. Желаю удачи.

Участник программы «‎Работаю честно»

По крайней мере у нас в агентстве есть правило: Задаток вносится агентству, оно заранее проверяет ВСЁ, чтобы Вы как клиент были в безопасности, мы сами из задатка оплачиваем задолженность и т.д.
А Вы скорее должны боятся другого фактора — ребенку 13лет, и как Вы себя обезопасили?
И не обижайтесь, судя по тому, что Вы написали, это подстава, и извините, но даже, если все кто дает советы, напишет по одному, этого будет недостаточно, для Вашей сделки.

Михаил,для продажи квартиры нет необходимости оплачивать задолжности..
.С 2005 года бояться наличия ребенка на регистрации в квартире нет смысла..РАзрешение органов опеки для продажи не нужно.
Если Вы не можете нанять риэлтера для сопровождения сделки,то заключите перед выдачей задатка предварительный договор,в котором обговорите весь порядок проведения сделки.В случае,если продавец не захочет продавать Вам квартиру после получения задатка,Вы можете на основании предварительного договора требовать в судебном порядке продажи Вам квартиры и накладывать арест на имущество.

Гасить долги не обязательно
пусть хозяйка попоробует получить выписку из домовой книги (только не говорит что для продажи берет а скажет для перепрописки мужа к родственникам)
Цену квартиры уменьшите на сумму долга
Задаток внесете но не более 30 тысяч рублей (лучше даже 20)
Далее один из САМЫХ интересных моментов — когда и на каком основании возникло право собственности на эту квартиру ?
Если это была приватизация — то в каком году и кто был пропиcан в квартире на момент заключения договора передачи ?
На кого из них приобретена новая квратира ?
Готовы ли они выписаться из квартиры до сделки в новую ?

Читайте так же:  Договор авторского заказа 2019

Правильное оформление задатка при покупке недвижимости

23 января 2014 г.

Приобретая недвижимость, вам, как покупателю, хочется скорее завершить эту нелегкую сделку и имея гарантию на то, что она действительно состоится. Приобретая недвижимость, приходится собирать и оформлять огромное количество различного рода документов. На все это тратиться не малое количество времени. И никто не хочет в итоге оказаться не у дел.

Представьте, вы потратили время, деньги, нервы, а в итоге, покупатель отказывается от сделки и выбирает в качестве покупателя другое лицо. Именно для таких форс-мажорных случаев придумано такое понятие как залог. Он вносится покупателем для подтверждения готовности приобрести недвижимость, так называемый гарант для продавца. Однако может случиться так, что вы его внесет, но продавец окажется не добросовестным человеком и залог не вернет. Поэтому в рамках данной статьи мы поговорим о том, как же оформить по закону залог и т.д.

Распространённый случай, при внесении залога — покупатель требует с продавца расписку о том, что был передана некая сумма денег. Но на деле, такая расписка имеет очень малое юридическое значение. Нужно четко иметь в виду, если вы прописали все немаловажные стороны сделки в этой расписке, такие как: сумма залога, причина его внесения, прописаны некие обязательства сторон и т.д. Даже были собраны подписи свидетелей, то в случае обмана со стороны продавца и не возврата этого залога в случае срыва сделки, судебные тяжбы по этому поводу могут длиться годами. Вы потреплете изрядно себе нервы, потратите большое количество денег и времени, и в итоге окажетесь у разбитого корыта.

Обратившись в риэлтерские агентства, будьте также начеку, они зачастую не сообщают о маловажности расписки в юридических вопросах. Поэтому расписка не тот способ защиты от недобросовестного продавца.

Составление договора задатка

При внесении задатка, должен быть составлен договор задатка, однако он сам по себе существовать не может. Нужно понимать, что задаток – это подтверждение того, что покупатель намерен провести эту сделку до конца. И поэтому должен быть составлен договор платежей, без которого договор о задатке не имеет силы. В случае приобретения недвижимости, договор платежей, именуемый договором купли-продажи, не может быть заключен в момент передаче задатка (этот договор – конечная станция в сделке купли-продажи).

Законодательно, договор о задатке при покупке недвижимости, регулируется статьей 380 ГК. В статье сказано, что если продавец недвижимости по каким-либо причинам нарушает условия сделки, он будет обязан возвратить весь задаток покупателю в двойном (уже) размере. Если же покупатель нарушает условия договора, то вся сумма задатка остается у продавца недвижимости. Естественно, данный договор оформляется письменно и регистрируется у нотариуса.

Главные пункты договора задатка: Ф.И.О. продавца и покупателя, паспортные данные обеих сторон, места прописки и проживания, полное описание предмета сделки, необходимо указать точную сумму задатка.Это все также необходимо учитывать.

Единственным безопасным решением, в случае купли-продажи недвижимости, как для покупателя, так и продавца, будет оформление предварительного договора купли-продажи. Главным отличием от предыдущего вида договора, предварительный договор купли-продажи имеет юридическую силу, в счет того, что это отдельный правовой документ. И это, достаточно удобный метод гарантий, ведь его нет необходимости заверять у нотариуса. Однако, для большей гарантии, советуем все-таки обратиться к нотариусу, для перепроверки ваших действий, сумма, которую вы затратите, будет минимальна, а количество сохраненных нервов в случае ЧП – огромным.

И так, как же вам поступить? В интернете, на сайтах частных адвокатских агентств, можно без труда найти образец-форму предварительного договора купли-продажи. Но перед его заполнением, следует тщательно проверить документы сделки. Зачастую упускается тот момент, что продавец не имеет полного права распоряжаться продаваемой недвижимостью. Это обстоятельство может привести в будущем к потере права владения вами недвижимости и ко многим, достаточно серьезным, последствиям. И так, образец предварительного договора купли-продажи у вас имеется, заполняем его. В-первую очередь прописывается четко предмет данного договора. Предметом, в нашем случае, является недвижимость. Описываются все характеристики, такие как: адрес, какие-либо технические моменты и самое главное – цена. В случае если вы по каким-то причинам не указали ее, недобросовестный продавец может ее завысить. После характеристик недвижимости, следует указать срок проведения сделки, здесь надо быть аккуратным и выбрать правильный интервал времени (обычно от 2х недель, до месяца). Делается это для того, что рынок недвижимости не стабилен и с каждым днем цены на аналогичную недвижимость «скачут». Поэтому со сделкой лучше не затягивать.

В предварительном договоре купли-продажи недвижимости, следует указать размер задатка. С юридической точки зрения, будет верным назвать эту сумму гарантийной. Идеальным вариантом будет то, что к предварительному договору, вы прикрепите и расписку продавца о получении задатка, в которой четко прописана его сумма. Договор задатка, в паре с предварительным договором купли-продажи – вот то гарантийное звено, которое может всесторонне обезопасить сделку.

Изучите все квартирные платежи нынешнего владельца жилья, если имеются долги, то пропишите их в предварительном договоре, иначе в будущем выплачивать их придется вам.

После заполнения формы-образца предварительного договора купли-продажи недвижимости, накануне, его подписания (естественно после проверки всех соответствующих документов на недвижимость), советуем обратиться к независимому (в том случае, если сделка проходит через риэлтерское агентство, с вами будет работать их нотариус) нотариусу для перепроверки всех граф договора. Не экономьте на этой процедуре, в будущем она может сыграть вам хорошую службу.

И так, после всех этих процедур, до подписания предварительного договора, хотелось бы сказать несколько слов о размере задатка, по какому принципу он начисляется. Нужно понимать, что сумма задатка – это сумма, размер которой определяется покупателем и продавцом, государство в этом случае никак не прописывает четкой цифры. Многие специалисты в области продажи недвижимости «рекомендуют» внести задаток в размере от 1-10 процентов от стоимости недвижимости. Однако прежде, давайте разберемся. В том случае, если на горизонте появилось то жилье, которое удовлетворяет ваши потребности полностью, и вы готовы его приобрести, то следует предложить как можно крупный задаток. В этом случае, продавец будет иметь меньше шансов на отступления. Ведь в случае срыва сделки по его вине, он вам обязан будет выплатить сумму задатка в двойном размере (в случае правильного составления договора о задатке). Но также велика вероятность того, что если сделка все- таки сорврется по его вине, возвращать вы ее будете продолжительное время, бегая по судам.

Если вы, не на сто процентов уверены в том, что это подходящее жилье, и вы все еще выбираете, то сумму задатка завышать не стоит. В случае отказа, эта сумма останется у продавца. Бывает такое, что продавец сам просит не слишком высокий задаток. Это может явиться тревожным звонком и указывать на то, что, скорее всего, он предпочтет тех покупателей, которые предложат более крупную сумму за его недвижимость. Одним словом – торгуется.

Данная статья несет ознакомительную цель и ни в коем случае не является сто процентным заменителем нотариуса. Поэтому советуем вам не экономить, ведь при покупке недвижимости, на кону стоит кругленькая сумма.