Продажа квартиры по долям налог 2019

10.11.2018 Выкл. Автор admin

Налог на продажу доли в квартире: налог при продаже квартиры целиком (в том числе доли в ней) или по долям, способы уменьшить налог, оформление сделки >>>

Зачастую продавец обязан заплатить налог с продажи доли в квартире. Почему «зачастую», а не всегда? Все зависит от трех факторов:

1. Срока владения долей (то есть срока в течение которого доля в квартире была в собственности продавца).
2. Продажной цены доли и кадастровая стоимости квартиры в целом.
3. Порядка оформления купли-продажи доли.

Срок владения долей в квартире

До 2016 года действовало правило: если доля находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода значения не имеет. Декларированию такой доход не подлежит.

С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем долям, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона. Он предусматривает, что новый порядок расчета налога «применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года». Если право собственности оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д. году), то по этим долям применяются старые правила расчета налога: доход от продажи долей, которой вы владели 3 года и больше, налогом не облагают.

Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении долей, которые были получены:

  • по наследству;
  • в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
  • по приватизации;
  • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Если вы продаете такую долю в квартире и доля находилась в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи платить не нужно. Продажная стоимость доли значения не имеет.

В отношении остальных долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года, этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров).

Пример
Вы продаете долю в квартире.

Ситуация 1
Доля получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2
Долю вы купили после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.
—————————-

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения долей может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения долей. Подробней о том, как определить срок владения смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого доля была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на долю. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации». Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по доле. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Внимание!

Если доля была получена в собственность по частям (например, 1/4 долю вы купили, а еще 1/4 получили по наследству и в результате, стали владельцем 1/2 доли), то право собственности на всю долю отсчитывают с момента первого оформления доли. Тот факт, что размер этой доли увеличился (с 1/4 до 1/2) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения при получении долей в разное время смотрите по ссылке.

Пример
В марте 2017 года три человека приобрели квартиру. Отец, его сын и брат отца. По 1/3 каждый. В сентябре 2019 года отец умер. В связи с этим его сын получил долю отца (1/3) в наследство. По состоянию на сентябрь 2019 года доля сына составила 2/3.

В этой ситуации считается, что сын владеет 2/3 доли с марта 2017 года.

Таким образом, налог с продажи доли находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Поэтому, если это ваш случай, то дальше можете не читать.

Налог с продажи доли, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеют значение два других фактора:

1. Продажная цена доли и кадастровая стоимость квартиры в целом.
2. Порядок оформления договора купли-продажи доли.

Поговорим о них подробнее.

Продажная цена доли в квартире и оформление сделки

Ваш доход — это продажная цена доли по договору купли-продажи. Из этого правила есть исключение. Оно касается долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года. По таким долям доход, облагаемый налогом, равен одной, но максимальной величине:

— либо продажной цены доли по договору;
— либо цены доли рассчитанной из кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7.

Пример
Вы продаете 1/2 долю в квартире, которая получена в собственность в 2017 году. Кадастровая стоимость квартиры 4 200 000 руб.

Ситуация 1
Продажная цена доли по договору 1 800 000 руб.

Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Вашим доходом считают наибольшую величину. Это продажная цена доли по договору — 1 800 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена доли по договору 1 200 000 руб.

Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Вашим доходом считают наибольшую величину. Это стоимость доли, рассчитанная из кадастровой цены квартиры — 1 470 000 руб.

У продавца доли в квартире есть два способа уменьшить доход при расчете налога с полученного дохода. Он может выбрать любой из них по своему желанию.

Способ первый. Доходы минус расходы

Продав долю в квартире, которая была менее трех лет в собственности, вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с приобретением этой доли. Подобные расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

«. налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.»

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между доходом и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, доля в квартире продана дешевле, чем куплена) налог с продажи доли платить не надо.

Пример
Иванов владеет долей в квартире меньше трех лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1
Иванов купил долю за 1 200 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 2 300 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
2 300 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 200 000 (расходы на покупку доли) = 1 100 000 руб.

Сумма налога:
1 100 000 х 13% = 143 000 руб.

Ситуация 2
Иванов купил долю за 1 250 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 1 120 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
1 120 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 250 000 (расходы на покупку доли) = 0 руб.

Налог платить не нужно.

В большинстве случаев доля в квартире не покупается отдельно. Обычно она поступает в собственность вместе с самой квартирой, купленной несколькими дольщиками (например семьей). В этой ситуации сумму расходов на приобретение конкретной доли либо указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, либо определяют по формуле (если в договоре стоимость каждой доли не указана):

Пример
Семьей из 3 человек приобретена квартира стоимостью 6 700 000 руб. Каждому из членов семьи принадлежит по 1/3 доли. В договоре купли-продажи квартиры стоимость каждой доли не указана. Там лишь приведена общая цена квартиры.

В такой ситуации покупная стоимость каждой доли составляет:
6 700 000 (общая стоимость квартиры) х 1/3 = 2 233 333 руб.

Читайте так же:  Возврат телевизора в dns

Способ второй. Имущественный вычет

Продав долю в квартире вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога (подробнее о вычетах читайте по ссылке). В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Об этом сказано в статье 220 Налогового кодекса (пункт 1 и 2). Если доход превышает вычет, налог нужно платить с суммы превышения. Если нет — налог не платят.

Внимание!

При продаже имущества, которое находится в долевой собственности, общая сумма вычета распределяется между совладельцами ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Дело в том, что этот вычет предоставляется не в отношении каждого продавца, а в отношении одного объекта (например, квартиры или дома). Получается, что если вы продаете свою долю отдельно это считают отдельным объектом. Поэтому вы получаете вычет в полной сумме (1 000 000 руб.). А если вы продаете квартиру (в том числе и свою долю в ней) вместе с другими собственниками, то квартира и считается таким объектом. Поэтому вычет в размере 1 000 000 руб. будет распределен между всеми собственниками-продавцами.

Вот тут получает огромное значение порядок оформления сделки купли-продажи.

Вариант первый. Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Вместе с квартирой продается и ваша доля в ней. В такой ситуации, вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.

Вариант второй. Квартира продается по долям. То есть каждый собственник продает свою долю по отдельному договору. В такой ситуации КАЖДЫЙ собственник вправе получить вычет в 1 000 000 руб. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Пример
Семья из трех человек продает квартиру за 3 700 000 руб. Эта цена больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. Квартира была получена по наследству. Поэтому расходов по ее приобретению нет. Продавцы квартиры пользуются вычетом.

Ситуация 1
Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры.

Каждый собственник получает право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
3 700 000 х 1/3 (доход) – 333 333 (вычет) = 900 000 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
900 000 руб. х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Квартира продается по долям. То есть по трем договорам купли-продажи долей, заключенным каждым собственником с покупателем. Стоимость каждой доли 1 233 333 руб. (что дает в общей сумме 3 700 000 руб.). В этой ситуации каждый собственник получает право на вычет в размере 1 000 000 руб.

Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
1 233 333 (доход) – 1 000 000 (вычет) = 233 333 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
233 333 руб. х 13% = 30 333 руб.

Это на 86 667 руб. меньше, чем при варианте 1.

Как снизить налог?

Если вы прочитали текст выше, то ответ понятен. Нужно грамотно оформить сделку купли-продажи. Продавать квартиру по долям, а не целиком. То есть по нескольким договорам купли-продажи долей, а не по одному договору купли-продажи квартиры.

Но есть и еще один важный момент. Как вы видите из приведенного выше примера, при продаже квартиры целиком доход был распределен между собственниками квартиры пропорционально их долям. Однако, в договоре купли-продажи квартиры собственники вправе закрепить любой другой порядок распределения дохода. Который вообще никак не привязан к размеру их долей. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Если же в договоре этот порядок вообще никак не определен (то есть в нем указана лишь общая стоимость квартиры и не отражено как доход распределяется между совладельцами), то продавцы вправе заключить соглашение о распределении дохода между ними. О том, как оформить соглашение о распределении дохода смотрите по ссылке.

В чем же выгода? Она возникнет, если хоть один из собственников владел своей долей больше 3 или 5 лет. В этом случае наибольшую сумму дохода нужно распределить на него. А оставшуюся между другими сособственниками. Причем доля дохода, приходящегося на каждого из них должна соответствовать сумму причитающегося им вычета. В этой ситуации платить налог никому не придется.

Пример
Семья из трех человек (отец, сын и дочь) продает квартиру за 3 700 000 руб. Это больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. При этом отец владеет своей долей больше 5 лет, а сын и дочь – меньше. Расходов по приобретению квартиры нет. Поэтому продавцы (сын и дочь) пользуются вычетом.

Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Договор предусматривает, что доход от продажи квартиры распределен так:
— сын – 333 333 руб.;
— дочь – 333 333 руб.;
— отец – 3 033 334 руб. (3 700 000 – 333 333 – 333 333).

В этой ситуации отец платить налог не должен вне зависимости от стоимости его доли. Он владеет своей долей в квартире больше 5 лет. Сын и дочь получают право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

Доход каждого из них, облагаемый налогом, равен:
333 333 (доход) – 333 333 (вычет) = 0 руб.

По этой сделке налогов платить никто не должен. При этом сын и дочь обязаны сдать декларацию по налогу. Отец сдавать декларацию не обязан.

Портал «Ваши налоги»
2018

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

Сложный налог при продаже квартиры по долям

Участник программы «‎Работаю честно»

По налогам правильно.
Оформлять одним договором.

Участник программы «‎Работаю честно»

При возврате вашей доли от сестры у вас долей на квартиру уже не будет, обьеденяют в собственность автоматически и будете одним договором продавать.

Здравствуйте. Так как квартира менее 3х лет в собственности , и при покупке Вы показали в ДКП 1000000 рублей, то при продаже , все, что свыше 1000000 рублей облагается налогом. И без разницы, то, что Вы продавали, покупали доли. То как Вы высчитываете сумму по долям налоговую не интересует.

Участник программы «‎Работаю честно»

Дмитрий, в налоговых инспекциях есть специально обученные люди — налоговые консультанты. Мне представляется, что прежде чем проводить сделки, Вам следовало бы проконсультироваться у них по данному вопросу.

Мира Карпова, не совсем согласна с Вами: если при подаче документов на гос регистрацию ДКП 1/3 доли (когда 1/3 долю сестра будет возвращать задающему вопрос Диме), не обязатиельно будет опять одно свидетельство о гос регистрации и объектом права будет целиком квартира, все будет зависеть от суммы гос пошлины, уплаченной при подаче документов и содержания заявления на гос регистрацию ))

Участник программы «‎Работаю честно»

В Вашем вопросе, отношения с сестрой и её мужем можно вообще не учитывать. Вы купили за 1 млн., а потом продали дороже. вот и все. В случае владения квартирой менее 3 (пока трех, а скоро пяти) лет, оплатите налог с суммы свыше миллиона руб. На мой взгляд Вы все перемешали, а следовательно сильно усложняете ситуацию.

Участник программы «‎Работаю честно»

Да, по налогообложению всё правильно.
Оформлять продажу можно одним договором.
Не забудьте о возникающей у Вас обязанности самостоятельно рассчитать НДФЛ и задекларировать доход с продажи, несмотря на то, что налогооблагаемую базу можно в Вашем случае свести к нулю. Важно правильно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Срок подачи декларации установлен до 30 апреля включительно года, следующего за годом продажи.

Продажа квартиры или дома в долевой собственности в 2019 году – читайте: особенности процедуры, какой налог и документы для оформления

Продажа недвижимости – непростой, затратный по времени и требующий учета множества нюансов процесс. Особенно если недвижимость не является собственностью одного владельца, а принадлежит на правах долевой собственности нескольким лицам. Продажа квартиры в долевой собственности в 2019 году осуществляется в соответствии с нормами действующего законодательства с учетом поправок, внесенных в Гражданский кодекс РФ и другие законодательные акты.

Общая долевая собственность – что это такое

Имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, называется общей собственностью. Законодательство определяет ее как долевую, если в ней выделены доли всех участников. Такая норма подразумевает принадлежность установленной доли в праве на имущество каждого владельца, которая определяется и закрепляется в договоре или в свидетельстве о госрегистрации права собственности. Долевой считается любая общая собственность, за исключением случаев, когда законом устанавливается совместная собственность на подобное имущество.

Нюансы долевой собственности на квартиру

Причин возникновения долевой собственности на объект недвижимости может существовать несколько. Квартира может стать собственностью одновременно нескольких владельцев в случае, если:

  • каждый из супругов при расторжении брака выделил при разделе жилой недвижимости, находившейся в совместной собственности, свою долю;
  • наследование квартиры осуществляется несколькими родственниками или иными лицами, претендующими на данную жилплощадь;
  • жилая недвижимость в процессе приватизации была оформлена на всех проживающих в квартире граждан с официальной регистрацией.

Выбирая для приобретения жилье, принадлежащее нескольким собственникам, стоит учитывать особенности, которые имеет его продажа. Несоблюдение условий, регламентированных законом, переведет сделку в разряд неправомерных. Стоит выяснить, была ли предложена продажа лицам, имеющим право преимущественного приобретения, если осуществляется покупка квартиры при долевой собственности. Все установленные законом действия должны иметь документальное подтверждение.

Нормы законодательства

Основная регуляторная роль в вопросах купли и продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности, отведена Гражданскому кодексу РФ . Так, его положениями, изложенными в:

  • статье 247 регламентируется право владения собственностью и требования компенсации в случае невозможности его реализовать;
  • статье 250 устанавливается преимущественное право покупки доли в общей собственности;
  • статье 252 закрепляется порядок распределения частей в праве собственности и выдела из нее долей.
Читайте так же:  Лицензия телематики

Отдельные вопросы регулируются также Жилищным и Налоговым кодексами РФ .

Алгоритм продажи квартиры

Порядок продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, предполагает соблюдение условий, прописанных в ст. 250 ГК РФ. Вариантов продажи жилой недвижимости может существовать два:

  • продать свою часть жилища желает только один собственник;
  • решение о продаже недвижимости принято всеми совладельцами.


В первом случае собственник должен в письменной форме поставить в известность о своем намерении всех остальных собственников, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп продающейся доли.

Без согласия на покупку или письменного отказа от своего преимущественного права со стороны совладельцев в течение месяца продать свою долю собственник не имеет права.

В случае, если остальные участники долевой собственности на квартиру не собираются покупать продающуюся часть имущества, каждый из них должен составить разрешение на продажу, которое предполагает нотариальное удостоверение.

Если есть согласие всех собственников на продажу

В ситуации, когда собственниками совместно решено реализовать общую недвижимость с последующим разделом полученных денежных средств, правила и порядок продажи отличаются от норм, предусмотренных для продажи одной части недвижимости. Собственность продается по долям покупателю как единоличному владельцу, и оформлять согласие на продажу квартиры необязательно. Этот путь наиболее быстрый и простой в реализации, но достичь консенсуса в этом вопросе не всегда просто.

Основное условие для успешного осуществления подобной сделки по продаже долевой собственности – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе. Как того требуют действующие правила продажи долевой недвижимости, договор заключается в присутствии нотариуса и им же удостоверяется.

Как определяется стоимость квартиры

По законодательству РФ долевая собственность на жилое помещение предполагает определенные обязательства собственников по отношению друг к другу. При продаже квартиры им необходимо искать согласия по всем вопросам. Перед тем, как продать квартиру в долевой собственности целиком, если она в долях, необходимо определить ее рыночную стоимость. Совладельцам можно выбрать один из двух способов оценки жилой недвижимости:

  • самостоятельно – осуществляется путем мониторинга аналогичных предложений по количеству комнат, площади, району, материалу постройки дома и прочим характеристикам на вторичном рынке;
  • с помощью профессиональных оценщиков – это возможно при заключении договора с экспертной компанией, когда в результате работы специалистов будет получена не только реальная цена при оформлении долевой собственности на квартиру, которая продается, но и официальное экспертное заключение (документ может понадобиться для предъявления в банке, если будут привлекаться к сделке заемные банковские средства на приобретение жилья).

Подготовка документов

Ни одно юридически значимое действие не может осуществляться без сбора необходимых документов. Одни из наиболее частых ошибок продавцов жилья – неподготовленность документов. Лучше сразу после принятия решения о продаже квартиры или получения письменного отказа от преимущественного права выкупа от всех совладельцев заняться их сбором. Для этого необходимо представлять, какие документы нужны для продажи квартиры в долевой собственности. Ведь оформление многих документов (кадастрового паспорта, техплана) требует достаточно большого времени (от недели до нескольких месяцев), а, значит, потенциальная сделка может не состояться из-за их отсутствия.

Для заключения договора купли-продажи квартиры, которая находится в долевой собственности, нужно собрать пакет документов – это важный этап того, как оформляется продажа через нотариуса. В пакет обязательных для предъявления бумаг входят:

  • документы, удостоверяющие личности сторон;
  • нотариально заверенное письменное согласие на продажу второго супруга (если лицо состоит в официальном браке);
  • если в сделке участвует несовершеннолетний – согласие органов опеки;
  • техпаспорт из БТИ;
  • письменный отказ всех совладельцев от покупки;
  • если отказ отсутствует – письменные доказательства осуществления действий по уведомлению совладельцев;
  • свидетельство о регистрации доли в квартире, при ее отсутствии – выписка из ЕГРН);
  • кадастровый паспорт;
  • договор купли-продажи доли в квартире.

Выписка из ЕГРН

Продать долевую квартиру по новому закону без предоставления выписки из ЕГРН невозможно – без нее сделки с недвижимым имуществом не осуществляются.

В выписке содержится достоверная информация о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи, покупатель должен удостовериться в том, что в отношении продаваемого недвижимого имущества отсутствуют:

Вопрос о том, нужен ли нотариус для удостоверения сделки с недвижимостью, очевиден – он вместе с покупателем проверяет правильность и полноту сведений о продаваемом объекте и ставит удостоверяющую надпись на заключенном договоре. Для совершения сделки имеет значение срок изготовления документа, поскольку сведения об объектах недвижимости формируются на дату обращения.

Перед тем, как продать квартиру полностью, можно заказать по ней выписку из ЕГРН на бумажном носителе – срок изготовления составляет 3 дня при личном обращении владельца недвижимости.

Заключение договора купли-продажи через нотариуса

По действующим законодательным нормам отчуждение долевой собственности оформляется только в присутствии нотариуса и с обязательным удостоверением им совершаемой сделки. Изменения при продаже долевой собственности в 2019 году делают невозможным регистрацию сделки по отчуждению долей без заверительной надписи нотариуса. Нововведения в законодательстве призваны не допустить нарушения прав определенных категорий владельцев, в частности – недееспособных лиц и несовершеннолетних при реализации долевой недвижимости.

Безопасность сделки обойдется в немалую сумму и актуальным становится вопрос о том, кто оплачивает нотариуса при продаже квартиры. Правилами установлено, что собственники разделят расходы на услуги нотариуса между собой соразмерно принадлежащим им долям в праве собственности.

Стоимость таких услуг складывается из следующих сумм:

  • 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, находящейся в долевой собственности – технические работы нотариуса;
  • госпошлина – 2000 рублей;
  • заверение сделки – от 5000 рублей.

Прежде чем идти на прием к нотариусу, необходимо проверить наличие и правильность заполнения всех необходимых документов. Перед подписанием договора купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нотариус внимательно изучит все предоставленные бумаги, поскольку в его обязанности входит их тщательная проверка. Предварительно стоит также ознакомиться с тем, как выглядит образец договора купли-продажи долевой собственности в 2019 году. Только в случае признания нотариусом правомерности сделки все документы заверяются и следует подписание договора.

Переход права собственности и его регистрация в Росреестре

После совершения сделки право собственности на жилую недвижимость переходит от продавца к покупателю. Следующим за подписанием договора шагом должна стать передача его в Росреестр для осуществления регистрации. Специалистами ведомства проверяется законность сделки и оформляется выписка из ЕГРН, удостоверяющая переход права собственности другому собственнику.

В зависимости от юридического статуса заявителя время, через которое будет получен документ, разнится:

  • электронная регистрация сделает возможным его получение на следующий день;
  • предоставление и оформление бумаг нотариусом, ведущим сделку, позволит стать обладателем документа через 3 дня;
  • подача от лица продавца и покупателя увеличит срок ожидания до 5 дней.

Нюансы продажи доли в квартире

При продаже недвижимого имущества в долевой собственности не всегда желания всех собственников совпадают в решении его продать. И тогда для одного из совладельцев становится актуальным вопрос о том, как продать часть квартиры, которая ему принадлежит. Действующее законодательство четко регламентирует порядок действий, при соблюдении которого сделка по продаже части общего имущества будет считаться правомерной.

Законом установлены правила, которые ставят в привилегированное положение по отношению к посторонним лицам иных сособственников подобного недвижимого имущества в их праве приобрести комнату в квартире, находящуюся в долевой собственности и планируемую к продаже.

Преимущественное право приобретения

Закон устанавливает для всех совладельцев долевой собственности преимущественное право выкупа продающейся части в общем имуществе. Лишь после письменного отказа их всех возможно предлагать долю посторонним лицам.

Потенциальный продавец обязан письменно поставить в известность сособственников о продаже своей доли (лучше через нотариуса). Подобное извещение совладельца о продаже доли должно содержать сведения о существенных обстоятельствах продажи – цене и других значимых условиях, на которых она осуществляется.

На размышления у сособственников есть 1 месяц, чтобы принять решение о приобретении доли или отказе от него, после чего продажа части общей недвижимости может состояться на законных основаниях без возможности в дальнейшем оспорить правомерность сделки. Если соблюдены все требования преимущественной покупки для других сособственников, продать долю квартиры, если совладелец против, можно любому заинтересованному лицу.

Извещение о продаже

При отчуждении данного вида недвижимости применяется общий порядок осуществления сделки. Однако дополнение его принципиальной особенностью – необходимостью соблюдения преимущественного права покупки другими участниками долевой собственности перед посторонними лицами с непременным условием отправить им уведомление о продаже доли в праве общей долевой собственности на практике, осложняет этот процесс.

Вручение совладельцам этого документа может стать наиболее трудновыполнимым условием, поскольку они могут уклоняться от его получения и избегать встреч с потенциальным продавцом. Если решено действовать самостоятельно, стоит предварительно ознакомиться с тем, как выглядит образец извещения и проконсультироваться о правильности осуществления действий. Кроме личного вручения можно также:

  • отправить его заказным письмом с уведомлением и описью вложения;
  • вручить через нотариуса – самый действенный и надежный, но и наиболее дорогостоящий способ.

Продажа доли с несовершеннолетними

Достаточно серьезным осложнением в осуществлении продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, является принадлежность одной из частей недвижимости несовершеннолетнему гражданину. Как продать квартиру в долях с детьми, регламентируют нормы ст. 37 ГК РФ. Участие в такой сделке по закону принимают законные представители несовершеннолетнего, которые должны подписать письменное согласие на совершение сделки. Перед этим им необходимо получить разрешение от органов опеки.

Разрешение органов опеки на продажу

Для того чтобы сделка по продаже доли несовершеннолетнего в долевой квартире была правомочной, его законные представители должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Сотрудники следят за соблюдением прав ребенка и могут дать свое согласие в случае, когда:

  • оба родителя согласны на продажу доли ребенка (если один из них отсутствует, но не лишен своих прав, могут потребоваться переговоры с ним);
  • осуществляется выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры с приобретением права собственности на другое равнозначное по площади и условиям жилье.
Читайте так же:  Штраф за негорящую фару ближнего света

Как уплачивается налог с продажи

По действующему налоговому законодательству за реализацию жилой недвижимости, находящейся во владении не менее 3 лет, освобождаются от уплаты налога собственники, получившие имущество:

  • в процессе приватизации;
  • по наследству или в дар от ближайших членов семьи;
  • в результате передачи имущества плательщику ренты по договору пожизненного содержания.


Налог с продажи не должны уплачивать владельцы долевой недвижимости, владеющие ею более 5 лет, в случае, если она одновременно отвечает следующим условиям:

  • приобретена по договору купли-продажи, в результате дарения или получения наследства от лиц, не являющихся ближайшими членами семьи, по договору участия в долевом строительстве (или иному договору, связанному с долевым строительством);
  • оформлена продавцом в собственность после 01.01.2016 года.

Во всех остальных случаях необходима уплата налога с продажи по ставке 13% для каждого из резидентов-дольщиков.

Как производится налоговый вычет с продажи недвижимости в долевой собственности

Законом разрешено снизить величину налога — сделка на сумму до 1 млн. руб. не облагается налогом. Если же сумма превышает установленный размер, то в расчете размера платежа учитывается налоговый вычет при продаже квартиры в долевой собственности, размер которого составляет 1 млн руб. Например, если стоимость реализуемой доли в квартире, находящейся в долевой собственности, составляет 2 миллиона, то размер налога с ее продажи можно высчитать по следующей формуле:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13=130 тысяч рублей.

Законодательством установлена также максимальная сумма, которую может составлять имущественный вычет. Она не может превышать 260 тыс. руб.

Особенности продажи квартиры в совместной собственности

Квартира может находиться не в долевой, а в общей совместной собственности, например, супругов. Ее продажа имеет свои особенности по сравнению с отчуждением

недвижимого имущества, находящегося в долевом владении.

При заключении сделки по продаже такой недвижимости заключается письменный договор и оформляется акт приема-передачи имущества. Переход права собственности к покупателю осуществляется на основании договора купли-продажи и подписанного в присутствии специалиста Росреестра обоими супругами заявления об этом.

Лица, решившие продать недвижимость, которой владеют совместно с другими гражданами, должны учитывать особенности продажи квартиры в долевой собственности. Недавние изменения в законодательстве обязывают потенциального продавца соблюдать право преимущественной покупки доли сособственниками с их непременным письменным уведомлением о продаже.

Сделка с таким имуществом будет считаться ничтожной в случае, если договор купли-продажи не будет удостоверен нотариально.

Продажа доли в квартире: Видео

Уплата налога с продажи доли квартиры

Сделки с недвижимостью, как и любые операции с имуществом, находятся под пристальным вниманием контролирующих органов и подлежат обязательному налогообложению. Продажа одной или нескольких долей в квартире довольно распространенная, но не всегда понятная с точки зрения расчета сборов в бюджет, операция. Законодательно утверждены определенные льготы и вычеты, а также послабления для собственников имущества. Сегодня мы поговорим о том, как платить налог с продажи доли в квартире в 2018 году.

Нужно ли платить налоги?

Облагается ли продажа доли квартиры налогом? Ответ на этот вопрос неоднозначен – это зависит от суммы сделки, порядка оформления, срока владения имуществом. Основным видом сбора, которым облагается реализация недвижимости, является налог на доходы физических лиц, сокращенно НДФЛ. Ставка для данного вида операций стандартная – 13 %. Сумма исчисляется независимо от того, продается ли квартира целиком или же лишь ее часть (доля).

Например, Петрова И.С. реализовала свою долю за 1,5 млн. рублей. В таком случае стандартный расчет налога будет выглядеть так:

1500000 * 13% = 195000 рублей

Как снизить налог?

Государство предоставляет гражданам России ряд послаблений, которые позволят им снизить налоговое бремя при продаже имущества. Разъяснения предоставлены с учетом поправок в НК РФ, вступающих в силу 01.01.2017 г.

Значительное влияние на расчет суммы налога оказывает длительность владения имуществом. В частности, собственник имеет право не платить в бюджет никаких отчислений с договора купли-продажи, если он владеет недвижимостью определенное количество лет.

Согласно новым требованиям минимальный период владения доли квартиры для пользования этой льготой – 5 лет.

При этом стоит учитывать, что под этим сроком понимается именно календарный период, т.е. 60 месяцев с даты приобретения статуса собственника.

Имущество, находящееся в собственности более 3 лет, также подпадает под льготу лишь в следующих ситуациях:

  • получено в дар или по наследству от родственника;
  • приватизировано;
  • приобретено в рамках договора пожизненной ренты с иждивением.

Если же имущество находилось в собственности менее 3 лет, то продавец может применять другой вид льгот, чтобы снизить свою налоговую нагрузку.

Немного об определении срока владения имуществом

Основным документом, устанавливающим факт владения долей квартиры, является свидетельство о праве собственности, которое выдается контролирующими органами. Для удобства расчета минимального срока стоит ориентироваться на дату, указанную в данной форме. В действительности момент начала владения имуществом наступает в день регистрации пакета документов.

Немного более сложный порядок с долями. Например, Сидоров А.М. в 2011 г. приобрел квартиру в совместное владение со своими родителями, т.е. стал собственником 1/3 имущества. В 2014 году умер его отец и передал ему по завещанию свою долю. В 2017 Сидоров решает продать свои доли. В этой ситуации он имеет полное право не платить налоги со сделки, поскольку впервые он стал владельцем части квартиры в 2011 году. Важна дата получения первой доли, а не каждой отдельно взятой!

Расходы на приобретение

Одним из способов значительно уменьшить сумму налога с продажи доли в квартире, является документальное подтверждение расходов на ее приобретение. Если же владелец не может никак доказать понесенные убытки по покупке недвижимости, то он может воспользоваться следующим видом льготы – фиксированным имущественным вычетом.

Лодыгин Р.Д. приобрел долю в квартире в 2016 году за 2,5 млн. рублей. В 2017 он реализует свою часть имущества по цене 3,6 млн. рублей. В такой ситуации расчет налога будет следующим:

(3600000 – 2500000) * 13% = 1100000 * 13 % = 143000 рублей.

Казалось бы, что мешает указать в договоре купли-продажи меньшую сумму и не платить никаких налогов. Однако, законодательно утвержден порядок определения минимальной стоимости реализуемого имущества. В ст. 217.1 НК РФ четко указано, что сумма дохода, получаемая от продажи недвижимости не должна быть меньше, установленной кадастровой стоимости имущества на 1 января года совершения сделки, уменьшенной на коэффициент 0,7. При этом не всегда есть требуемые данные об объекте. В такой ситуации собственник не ограничен требованиями данного пункта (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Доброва А.Ж. продала свою долю – ½ квартиры за 4,5 млн. рублей. Кадастровая стоимость всего имущества составляет 15 млн. рублей. Пример расчета налогооблагаемого дохода со сделки:

15000000/2 * 0,7 = 5250000 рублей.

Поскольку стоимость продажи существенно ниже кадастровой, то при расчете НДФЛ используется сумма 5,25 млн. рублей.

Имущественные вычеты в фиксированном размере

Статья 220 НК РФ содержит развернутую информацию о таком способе уменьшения налога как имущественный вычет. Фиксированный размер льготы установлен в пределах 1 млн. рублей. Важно понимать, как его применять:

  • на один объект недвижимости;
  • в разные налоговые периоды.

Немного интереснее ситуация происходит при применении вычета для сделок с продажей долей квартир. Собственники недвижимости могут выбрать три сценария получения льготы в зависимости от конкретной ситуации.

Рассмотрите примеры расчета на основе следующих данных:

Лопатин А.Д. и В.Д. решили продать квартиру, полученную в наследство, за 3,5 млн. рублей. Оба работают, поэтому вправе применять вычеты. Каждый владеет ½ имущества.

Использование вычета на целый объект недвижимости. В такой ситуации оформляется договор купли-продажи квартиры, и совладельцы могут применить льготу в размере 1 млн. рублей пропорционально своим долям.

1000000/2 = 500000 рублей

(3500000/2 – 500000) * 13 % = 162500 рублей. Именно такую сумму налога заплатит каждый собственник квартиры в бюджет.

Использование вычета на доли квартиры. Совладельцы реализуют свою часть отдельно по разным договорам купли-продажи. Это возможно при наличии свидетельств о праве собственности на каждую долю. Тогда расчет будет выглядеть следующим образом:

(3500000/2 – 1000000) * 13 % = 97500 рублей.

Еще один интересный вариант решения вопроса возможен, если один из совладельцев является собственником более установленного минимального срока. В такой ситуации при продаже имущества заключается дополнительное соглашение, в котором указывается распределение дохода от сделки:

Лопатин А.Д – 3 млн. рублей (собственник более 3 лет)

Лопатин В.Д. – 500 тыс. рублей (пользуется имущественным вычетом на свою долю в размере 500000 рублей). Таким образом продавцы недвижимости полностью освобождаются от уплаты НДФЛ.

Как видно из примера, разный подход к юридическому оформлению долей имущества, позволяет значительно снизить размер налога с продажи части квартиры. Важно правильно и точно сопроводить сделку, поскольку наличие ошибок или неточности дают возможность ФНС признать ее недействительной, а порядок применения вычетов изменить в сторону увеличения налоговой нагрузки.