Приемка по договор аренды

15.08.2018 Выкл. Автор admin

Содержание:

Организация арендует помещение. Арендатор и арендодатель применяют УСН. Договором аренды не предусмотрено, что арендодатель обязан ежемесячно выписывать акты приема-передачи услуг. Помещение арендатором принято на основании акта приема-передачи. Арендодатель с ноября 2015 года не дает никаких документов (ни актов выполненных работ, ни универсальных передаточных документов), мотивируя это тем, что с 01.11.2015 он перешел на УСН. Правомерны ли действия арендодателя?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендодатель вправе ежемесячно не выписывать акт приема-передачи услуг, если такая обязанность не предусмотрена договором аренды.
В целях документального подтверждения расходов в виде арендных платежей организации, применяющей УСН, достаточно иметь действующий договор аренды, акт приемки-передачи арендованного помещения, а также документы, подтверждающие оплату арендных платежей.

Обоснование вывода:
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Отметим, что глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения по договору аренды, не требует от арендатора и арендодателя ежемесячного подтверждения исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды путем составления актов.
Согласно пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, при определении налоговой базы уменьшают полученные доходы на арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество.
По общему правилу расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
В целях главы 26.2 НК РФ оплатой товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав признается прекращение обязательства налогоплательщика — приобретателя товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг) и (или) передачей имущественных прав.
Общим условием признания расходов, указанных в п. 1 ст. 346.16 НК РФ, в том числе и расходов на арендные платежи, является их соответствие критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ, то есть данные расходы должны быть обоснованы (экономически оправданы), документально подтверждены и произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).
Представители финансового ведомства подтверждают, что если расходы осуществлены в целях предпринимательской деятельности и направлены на получение дохода, а также обоснованы, документально подтверждены и оплачены, то налогоплательщик вправе учесть такие расходы при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (письма Минфина России от 03.04.2015 N 03-11-11/19003, от 24.11.2014 N 03-11-06/2/59509).
При этом документами, подтверждающими расходы на аренду для целей налогообложения, являются действующий договор аренды, прошедший в установленных случаях государственную регистрацию, а также документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества (письмо Минфина России от 13.12.2012 N 03-11-06/2/145).
На указанные выше документы (заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества) указывают представители финансового и налогового ведомств и для учета расходов в целях налогообложения прибыли (письма Минфина России от 16.11.2011 N 03-03-06/1/763, от 06.10.2008 N 03-03-06/1/559, УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 N 20-12/061162, ФНС России от 05.09.2005 N 02-1-07/81 и др.).
В письме Минфина России от 13.10.2011 N 03-03-06/4/118 отмечено, что ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей для целей налогообложения не требуется.
Более подробно указанный вопрос был рассмотрен специалистами ФНС России в письме от 05.09.2005 N 02-1-07/81. В нем было указано, что согласно п. 5 ст. 38 НК РФ услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. Соответственно, если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора. Поэтому основания для включения в состав налоговой базы расходов в связи с потреблением услуги возникают у организаций вне зависимости от подписания акта приема-передачи услуги, тем более что требование об обязательном составлении актов приема-передачи услуг в виде аренды ни главой 25 НК РФ, ни законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрено.
При этом из разъяснений специалистов финансового ведомства следует, что акт приемки оказанных услуг по аренде обязателен только в том случае, если его оформление предусмотрено договором аренды (письма Минфина России от 15.06.2015 N 03-07-11/34410, от 24.03.2014 N 03-03-06/1/12764).
В данной ситуации договором аренды не предусмотре
на обязанность арендодателя ежемесячно оформлять акт приема-передачи услуг.
Следовательно, в рассматриваемом случае в целях документального подтверждения расходов в виде арендных платежей организации, применяющей УСН, достаточно иметь действующий договор аренды, акт приемки-передачи арендованного помещения, а также документы, подтверждающие оплату арендных платежей.
Также обратите внимание, что, по мнению Минфина России, если у правообладателя отсутствует регистрация права собственности на арендуемое недвижимое имущество, арендатор не вправе учитывать арендные платежи по указанному имуществу в составе расходов в целях налогообложения (смотрите письма от 01.12.2011 N 03-03-06/1/791, от 13.05.2011 N 03-03-06/1/292).
При этом суды в подобных случаях принимают решения в пользу налогоплательщиков и считают, что отсутствие у арендодателя права собственности на переданное имущество не является обстоятельством, исключающим правомерность учета арендатором арендных платежей при налогообложении (постановления ФАС Московского округа от 06.10.2011 N Ф05-10234/11, от 26.08.2011 N Ф05-8295/11, определение ВАС РФ от 15.10.2007 N 12342/07).
Отметим, что указанные разъяснения и судебные решения касаются учета расходов в целях налогообложения прибыли. По нашему мнению, они могут применяться и в отношении расходов, принимаемых в целях налогообложения при применении УСН.

Дополнительно рекомендуем ознакомиться с материалом:
— Энциклопедия решений. Расходы на аренду при УСН.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Ответ прошел контроль качества

18 марта 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Акт приема-передачи помещения в аренду

Формирование акта приема-передачи помещения в аренду всегда происходит в процессе исполнения арендного договора. Таким образом, акт не является самостоятельным, а служит приложением к основному документу.

Переоценить роль акта сложно. Ключевое его значение связано с тем, что договор аренды по своей сути является предварительным соглашением и без акта не считается состоявшимся (действительным).

Именно акт подтверждает факт передачи помещения от одного лица другому, а значит доказывает факт исполнения арендного договора.

Каждый арендодатель при сдаче своего имущества в аренду заинтересован в том, чтобы оно содержалось в порядке, не подвергалось порче, не ломалось и как можно меньше изнашивалось.

Акт составляется еще и для того, чтобы удостоверить факт передачи помещения в аренду в удовлетворительном состоянии, без нареканий и замечаний со стороны будущего арендатора.

Если в процессе эксплуатации арендованных квадратных метров арендатор нанесет им какой-либо урон, возмещение материального ущерба ему придется взять на себя. Точно также акт формируется и при передаче помещения от арендатора обратно собственнику.

В отношении каких помещений нужно составлять акт

Передаваться в аренду могут любые помещения, за некоторыми прописанными в законе исключениями. Обычно договоры аренды заключаются в отношении торговых, офисных, производственных, складских, а также жилых помещений.

При этом акт должен составляться в любом случае, в том числе независимо и от периода аренды (т.е. даже если срок аренды составляет всего несколько дней).

Как фиксировать состояние помещений

Описывать арендуемые помещения при составлении акта нужно как можно более подробно. В частности, необходимо указать:

  • состояние стен и перегородок, пола и потолка (при необходимости можно даже внести в акт сведения о материалах, из которых они сделаны);
  • информацию об оконных конструкциях, электрооборудовании (розетках, выключателях, лампах и т.д.), системах водоснабжения, отопления и канализации.
Читайте так же:  Волынская ведьмино наследство

Если в помещении есть еще какие-то ценные элементы, которые, по мнению арендодателя, нуждаются в фиксации, их также нужно указать в документе. В случаях, когда помещение сдается после ремонта или, напротив, нуждается в ремонтных работах, это также нужно прописывать в акте.

Кто формирует акт приема-передачи помещения в аренду

Обычно задача по составлению акта лежит на сотруднике компании, которая является владельцем сдающихся в аренду квадратных метров. Это может быть юрисконсульт, администратор, заведующий хозяйством и т.д. Главное условие, чтобы этот человек умел правильно оценивать состояние арендуемых площадей и имел представление о том, как правильно формировать акты. Надеемся, что если знаний у вас не много, то этот материал вам поможет.

Особенности составления акта

Обязательной к применению, унифицированной формы акта нет, так что сотрудники предприятий-арендодателей имеют полное право писать акт в произвольном виде или, если в организации имеется разработанный и утвержденный образец документа, по его шаблону. При этом необходимо, чтобы документ отвечал двум основным правилам: по составу соответствовал нормам делопроизводства, а по содержанию включал в себя ряд определенных сведений.

Заполнение «шапки» акта

В «шапку» вносится:

  • наименование документа, его номер и дата составления;
  • название организаций, являющихся арендодателем и арендатором с указанием должностей и ФИО руководителей или их законных представителей;
  • наименование объекта и его адрес, а также площадь помещения (в квадратных метрах);
  • при желании в акте можно указать ссылку на свидетельство о праве собственности, кадастровый номер и т.д.

Заполнение основной части акта

Описание состояния помещения — очень важная часть акта. На этот раздел нужно обратить особо пристальное внимание. Здесь нужно зафиксировать:

  • внешний вид помещения (стен, потолка, пола, дверей, окон);
  • удостоверить тот факт, что электроприборы, водоснабжение, отопление и прочие коммуникации в норме;
  • если помещение сдается с установленной связью, интернет-оборудованием, пожарной сигнализацией и другими техническими приборами, это также следует отразить в акте.

В случае наличия каких-то недостатков, их надо обязательно отметить, чтобы в дальнейшем не случилось ситуации, когда арендодатель пытается взять с арендатора возмещение материального ущерба за поломки и повреждения, которые тот не допускал.

Если есть какие-то другие документы, которые стороны желают присовокупить к акту (в том числе фото-, видео-свидетельства), их наличие необходимо отметить в акте отдельным пунктом.

На что обратить внимание при оформлении

Внешнее оформление акта, так же как и его текст, полностью переданы на откуп составителю. Допускается писать акт вручную или набирать на компьютере, формировать на устновленном бланке организации или на обыкновенном листе бумаги.

Документ следует в обязательном порядке подписать (при этом автографы лиц, задействованных в приеме-передаче помещения, должны быть «живыми»).

А вот удостоверять бланк при помощи печати или штампа необходимо только в том случае, если норма по использованию штемпельных изделий закреплена во внутренних нормативно-правовых бумагах организаций.

Акт нужно печатать минимум в двух экземплярах – по одному для каждой из заинтересованных сторон, но при надобности можно делать и его заверенные копии.

Условия и период хранения акта

Являясь неотъемлемой частью договора аренды, акт следует держать вместе с ним в отдельной папке. Длительность хранения определяется внутренними нормативными бумагами предприятия или законодательством РФ. После того, как договор аренды утратит свою актуальность и срок хранения документов истечет, акт можно утилизировать.

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

В конце августа 2016 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда отправила на новое рассмотрение спор об одностороннем отказе от договора аренды (дело № А55-28556/2014). Арендатор решил расторгнуть соглашение, просто съехав из помещения и письменно известив об этом арендодателя. Нижестоящие инстанции посчитали такую схему прекращения арендных отношений правомерной. Эксперты Право.ru оценили аргументы сторон и выводы судов по этому делу.

Нерентабельный бизнес заставил отказаться от аренды

ООО «БоскоВолга» арендовало у ООО «МД-Тольятти» помещение в ТРК «Парк Хаус» под магазин одежды «Bosco Sport». Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта 2011 года. Но в январе 2014 года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика «Bosco Sport» нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля 2014 года.

Ответов от арендодателя они так и не получили, по этой причине в середине апреля они послали ООО «МД-Тольятти» еще два письма. В одном из них арендатор попросил о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды (прим. ред. – апрель 2014 года), а в другом отправил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды с 30 апреля 2014 года. Не получили обратной связи они и на эти послания. Не пришли представители ООО «МД-Тольятти» подписывать и передаточный акт о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом.

Представители ООО «БоскоВолга» 30 апреля 2014 года составили односторонний документ об освобождении помещения и заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца. Но, начиная с середины июня, ООО «МД-Тольятти» стало отправлять ООО «БоскоВолга» претензии, в которых потребовало оплатить задолженность по арендной плате за май вместе с пенями за просрочку. В ответ экс-арендатор снова послал передаточный акт от 30 апреля 2014 года. ООО «МД-Тольятти» подписало его лишь 30 июня 2014 года, посчитав эту дату последним днем аренды.

Покинул помещение «разумно и добросовестно»

Не добившись получения денег с арендатора в досудебном порядке, собственник помещений обратился в Арбитражный суд Самарской области, чтобы взыскать с ООО «БоскоВолга» задолженность по арендной плате – 5214 евро и 9472 руб. + 2472 евро – пени за ее просрочку (дело № А55-28556/2014).

Истец уверял, что ответчик не имел права на односторонний отказ от исполнения арендного соглашения. По мнению собственника помещений, арендатор должен был обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор, но вместо этого просто прекратил его исполнение. Судья Татьяна Бредихина отказалась удовлетворять требования ООО «МД-Тольятти», посчитав, что ответчик действовал разумно и добросовестно. Она указала, что арендатор сообщил истцу о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение, а тот не совершил необходимых действий для его принятия. Таким образом, дальнейшее образование задолженности зависело исключительно от арендодателя, заключил суд.

Апелляция и кассация оставили это решение без изменений, добавив ссылку на п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В нем прописано, что арендодатель не может требовать с арендатора плату за просрочку возврата имущества, если сам уклонился от его приемки.

ВС: досрочный выезд не прекращаает аренды

ООО «МД-Тольятти» не согласилось с такими выводами судов и обжаловало их в Верховный суд. На судебном заседании в ВС представитель истца Элла Форос говорила о том, что нельзя считать правомерным безосновательный отказ от исполнения договора: «Единственная причина, на которую ссылается ответчик, – это нерентабельность магазина, но закон не связывает с этим обстоятельством право перестать исполнять обязательства».

Председательствующая Ольга Киселева поинтересовалась у представителя арендатора, было ли в договоре право на односторонний отказ? Последовал отрицательный ответ. Представляющий интересы «БоскоВолга» Андрей Радаев объяснял суду, что арендные отношения прекратились надлежащим образом: «Мы действовали добросовестно, в отличие от истца, который не отвечал на наши письма, злоупотребив своими правами». По словам Радаева, они даже передали арендодателю оба комплекта ключей от помещения: «Первый – представителю охранной организации торгового комплекса, а второй отправили экспресс-почтой истцу. То есть мы фактически вернули помещение».

«Тройку» судей эти аргументы не убедили. ВС указал на то, что досрочное освобождение помещения не прекращает договор аренды и, следовательно, необходимость платить. Судьи подчеркнули, что в соглашении не было предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, а законом такая возможность тоже не установлена. Арендодатель не может требовать с арендатора деньги за просрочку возврата имущества только в одном случае: если сам собственник уклонялся от его приемки, хотя имелись основания прекратить договор аренды, подчеркнул ВС. В рассматриваемом деле судьи ВС таких предпосылок не обнаружили, отменили все акты нижестоящих инстанций и отправили дело на новое рассмотрение обратно в Арбитражный суд Самарской области.

Читайте так же:  Налог пушниной в старину сканворд 4 букв

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС полагает, что для принятия решения по существу необходимо оценить все доказательства и фактические обстоятельства.

Текст договора или анализ поведения сторон – что важнее: мнения экспертов Право.ru

Константин Галин, старший юрист АБ «Некторов, Савельев и партнеры», соглашается с выводом ВС, считая, что решения нижестоящих инстанций демонстрируют пренебрежительное отношение российских судей к принципу свободы договора и их склонность к формальному применению закона: «Они не задумываются о последствиях, которые может иметь их решение для экономических взаимоотношений сторон и других участников гражданского оборота в аналогичных ситуациях». Юрист полагает, что ВС оправил дело на новое рассмотрение, так как нужно точно определить, с какого момента на самом деле прекратились и прекратились ли вообще договорные отношения между арендатором и арендодателем.

Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость.Земля.Строительство» АБ КИАП, солидарен с коллегой и подчеркивает, что в этом деле арендатор с арендодателем сами запутали суды наличием соглашения о расторжении договора и спор развернулся вокруг двух последних месяцев аренды. Попов отмечает, если арендатор не имел права расторгнуть договор, то все его уведомления теряют юридическое значение, поскольку противоречат соглашению.

Поддерживает мнение спикеров и Александр Ванеев, партнер BGP Litigation, обращая внимание на то, что это дело ярко демонстрирует проблему нахождения баланса интересов сторон в арендных отношениях. Эксперт не сомневается, что ВС отдал приоритет положениям договора, потому что такой подход обеспечит предсказуемость сторонам долгосрочного арендного соглашения. Решения нижестоящих инстанций Ванеев объясняет тем, что суды стараются реагировать на реалии жизни и корректировать отношения сторон в соответствии с ними: «Всегда ли это правильно – один из вечных вопросов права, но и ВАС, и ВС последовательно занимают позицию о сохранении договорных отношений в том виде, в котором стороны их изначально сформировали».

Павел Хлюстов, адвокат, партнер КА «Барщевский и партнеры», предлагает взглянуть на спорную ситуацию в ином ключе. Он считает, что ВС не раскрыл весь потенциал этого дела, так как оставил без внимания вопрос о том, может ли молчание арендодателя рассматриваться как акцепта оферты о расторжении договора. С одной стороны, по общему правилу молчание не является акцептом (п. 2 ст. 438 ГК «Акцепт»), рассуждает Хлюстов: «С другой же, большое значение имеет исследование прежних деловых отношений сторон, ведь тот же п. 2 ст. 438 ГК позволяет признать молчание акцептом, если предшествующие отношения свидетельствуют о таком обыкновении». Сомневается эксперт и в добросовестности арендодателя, поскольку последний своей пассивностью мог создать у арендатора впечатление, что не возражает против расторжения договора. По логике ВС, вместо анализа поведения сторон следует просто исследовать текст договора на наличие условия о возможности его расторгнуть в одностороннем порядке, резюмирует Хлюстов.

10 фактов об акте приемки-передачи

1. Перед тем, как въехать в новый офис, вам надо подписать акт приемки-передачи. Согласно ст. 655 Гражданского кодекса РФ, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

2. Подписывать акт нужно в день, когда вы реально въезжает в офис, а не в день подписания договора аренды. В противном случае, вы можете так и не въехать в помещение, а арендодатель все равно будет иметь право на получение арендной платы.

3. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (ст. 655 ГК РФ)

4. В акте приемки-передачи указываются данные сторон, адрес помещения, подробно описываются его характеристики (количество комнат, их площадь, какие полы, потолки и т.п.).

5. Обязательно перечислите в акте недостатки помещений, обнаруженные при осмотре. Иначе по окончании срока аренды при возврате помещения арендодатель может сказать, что недостатки образовались в процессе эксплуатации помещения арендатором, и потребовать компенсации. Доказать обратное будет невозможно, суд будет на стороне арендодателя

6. Сверьте арендуемое помещения с планом объекта. Если есть несоответствия, их тоже нужно обязательно указать в акте

7. В акте нужно указать обязанности арендодателя и/или арендатора по исправлению недостатков помещения (с указанием временных рамок и условий – к примеру, арендатор обязан провести такие-то работы в счет арендной платы до такого-то числа). Должны стоять подписи, реквизиты, дата.

8. Проверьте, чтобы данные по объекту (адрес, количество комнат, площадь и проч.) совпадали с данными, указанными в договоре аренды.

9.
Согласно п 1. ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Этим арендатор может воспользоваться, если в процессе пользования помещением были обнаружены недостатки, которые невозможно было обнаружить в ходе осмотра помещения при передаче его арендодателем. (Но если их можно было обнаружить при осмотре, арендодатель ответственности не несет и может утверждать, что в появлении недостатков виновен арендатор, поэтому помещение нужно осматривать как можно внимательнее и описывать его в акте как можно подробней, особенно недостатки).

10. При прекращении договора аренды помещение должно быть возвращено арендодателю с подписанием акта приемки-передачи, только после этого считается, что арендатор вернул помещение (арендная плата больше не начисляется).

Акт приемки-передачи объекта недвижимости в аренду

Когда применяется документ

Передача здания, сооружения или помещения арендодателем и его принятие арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). По общему правилу акт служит доказательством фактической передачи объекта арендатору. Акт необязателен, только если стороны прямо указали в договоре аренды, что они не будут оформлять этот документ и объект передается в аренду непосредственно в день подписания договора.

Контрольные точки при оформлении

Унифицированной формы акта приемки-передачи объекта недвижимости в аренду нет. Но исходя из целей применения данного документа, в нем должны быть указаны передающая и принимающая стороны, идентифицирован объект, который передан (принят) в аренду, и дата передачи.

1. Дата подписания акта приемки-передачи считается датой начала фактического пользования имуществом. Именно с этого дня арендодатель вправе требовать арендные платежи (п. 1 ст. 655 ГК РФ, п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). В случае спора о фактическом сроке пользования помещением суды ориентируются на дату подписания акта. Поэтому подписывать его нужно именно при фактической передаче помещения. Если акт подписан формально (например, одновременно с договором аренды), а в дальнейшем передача объекта так и не состоялась, арендатору практически невозможно доказать отсутствие арендных отношений (см. постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11.12.08 по делу № А07-6439/2008). Следовательно, есть риск взыскания арендных платежей, хотя арендатор не пользовался объектом.

2. Если договор аренды требовал госрегистрации, а сам объект был передан арендатору до нее, то в договоре необходимо установить, что его условия распространяются на период с момента передачи объекта арендатору (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Тогда арендатор сможет без лишних споров с налоговой инспекцией включить в расходы, учитываемые в целях налогообложения прибыли, арендные платежи, перечисленные до регистрации договора. Правда, сделать это можно будет только после регистрации (письмо Минфина России от 12.07.06 № 03-03-04/2/172). Но без вышеуказанного условия налоговики сочтут, что платежи за период до регистрации вообще нельзя учитывать в расходах (письмо Минфина России от 06.03.08 № 03-03-06/1/152). Надо отметить, что суды не поддерживают это мнение инспекций и отменяют налоговые доначисления компаниям (постановления федеральных арбитражных судов Северо-Западного округа от 07.03.08 по делу № А56-19124/2007, Уральского округа от 25.01.07 № Ф09-12242/06-С2 по делу № А60-22028/06). Но если компания не настроена на судебное разбирательство, лучше исключить спорную ситуацию заранее.

3. Адрес и характеристики объекта, указанные в акте, должны соответствовать тем, которые указаны в договоре аренды. При расхождении между этими данными (например, разная площадь, разные номера помещений на плане и т. д.) в случае спора о ненадлежащем исполнении договора суд может посчитать договор незаключенным из-за неопределенности предмета (п. 3 ст. 607 ГК РФ, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30.04.09 по делу № А57-5858/2008).

4. В акте лучше подробно описать техническое состояние передаваемого объекта. Зачастую стороны ограничиваются фразой о том, что объект находится в удовлетворительном состоянии, соответствующем целям использования. В таких случаях арендатор сильно рискует. Дело в том, что при прекращении договора он обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором получил его, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). Если в акте не были указаны фактически имевшиеся недостатки предмета аренды, то при его возвращении арендодателю последний может сослаться на то, что они возникли в ходе эксплуатации. Он может потребовать возмещения убытков реального ущерба в виде расходов на восстановительный ремонт, а также упущенную выгоду в виде неполученной арендной платы из-за невозможности передать объект с недостатками в аренду другому лицу (см. постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29.04.08 по делу № А60-26139/2007). Поэтому в интересах арендатора описать в акте приемки-передачи состояние объекта аренды максимально подробно, включая расхождения с кадастровым паспортом (планом) объекта.

Читайте так же:  Госпошлина о признании недееспособности

5. Указание в акте на обнаруженные недостатки важно для решения вопроса о последствиях передачи имущества с неисправностями и иными изъянами. Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, либо досрочного расторжения договора. Но при этом арендодатель не отвечает за недостатки, которые он оговорил при заключении договора или которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества при заключении договора (передаче имущества) (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

Следовательно, основанием для предъявления арендатором требований, указанных в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса, могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и получения объекта. Поэтому некоторые арендаторы считают, что для возможности предъявления в будущем вышеуказанных требований лучше подписать акт без перечисления недостатков. Но это не так. Если очевидно, что арендатор мог обнаружить недостатки при осмотре объекта (например, помещение имеет неудобную планировку, препятствующую его целевому использованию и т. д.), то тот факт, что в акте они не были отмечены, не дает арендатору каких-либо преференций. Суды считают, что арендатор не мог не знать о явных недостатках, а значит, он не вправе предъявлять требования, указанные в пункте 1 статьи 612 кодекса (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.08.09 № А74-337/09).

6. Указывая в акте на недостатки, арендатору важно получить обязательство арендодателя исправить их в определенный срок либо его согласие на то, что арендатор исправит их своими силами (проведет ремонт, перепланировку и т. д.). В последнем случае после проведения необходимых работ арендатор может заявить о зачете соответствующих расходов в счет арендной платы или потребовать компенсации их стоимости по окончании срока аренды (Определение ВАС РФ от 23.12.09 № ВАС-16594/09). Если необходимые работы относятся к текущему ремонту, то необходимо прямо прописать, что арендатор проведет их за счет арендодателя. Иначе по общему правилу расходы по этим работам возлагаются на арендатора (п. 2 ст. 623 ГК РФ). При капитальном характере требующегося ремонта аналогичное условие необходимо, если по условиям договора расходы по капитальному ремонту возложены на арендатора либо сказано, что арендодатель не возмещает арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных даже с согласия арендодателя (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.01.07 по делу № А56-51484/2005).

На что еще обратить внимание

Первый момент. Если в акте приемки-передачи отмечены недостатки объекта и арендатор подписал документ без замечаний, то суды считают, что он тем самым согласился принять имущество в таком виде. Поэтому не принимают последующие утверждения о том, что он не мог использовать объект по целевому назначению и в связи с этим не обязан платить арендную плату (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.05.09 № Ф03-2154/2009). Исключение если договор аренды содержит условие о том, что арендатор начнет пользоваться имуществом только после проведения необходимых работ по капремонту (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22.04.08 по делу № А65-17732/2007).

Второй момент. Когда объект имеет существенные недостатки, но арендодатель отказывается прописывать в акте свою обязанность провести капремонт в конкретные сроки или дать согласие на проведение этого ремонта силами арендатора, можно просто отметить, что предмет аренды требует капремонта. Если по договору обязанность по проведению такого ремонта лежит на арендодателе, то арендатор может использовать вышеуказанную оговорку в акте как одно из доказательств неотложной необходимости ремонта (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.12.08 по делу № А25-526/2007-10). Если арендодатель откажется отремонтировать объект или оставит без ответа письменные обращения арендатора, то последний вправе провести ремонт самостоятельно в счет арендной платы или взыскать его стоимость, либо потребовать уменьшения арендной платы (абз. 3 п. 1 ст. 616 ГК РФ). Таким образом, отметка в акте о необходимости капремонта может стать важным козырем для арендатора.

Третий момент. Если недостатки предмета аренды имеют скрытый характер, то есть их невозможно было обнаружить в ходе приемки помещения, то арендатор может предъявить требования, указанные в пункте 1 статьи 612 кодекса, при наличии доказательств последующего выявления таких недостатков (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16.01.09 по делу № А76-6704/2007). Доказательствами могут послужить, например, акты обследования специализированными организациями строительных конструкций, водопроводных и канализационных сетей, заключения о причинах аварии и т. п.

Прием и передача помещения по договору аренды

сумму, равную 200% от дневной Фиксированной части Арендной Платы (рассчитываемую по ставке, действующей на последнюю Дату Платежа) за каждый день задержки передачи Помещений, Парковочных Мест, Имущества в надлежащем состоянии (с учетом положений Статьи 3.4), или за каждый день периода времени, необходимого для устранения нарушения (если нарушение устраняется силами Арендодателя). Владение Арендатором Помещениями, Парковочными Местами, Имуществом после окончания Срока аренды или после даты расторжения Договора не влечет за собой автоматическое продление Срока Аренды на неопределенный срок. Уплата Арендатором штрафа не предоставляет ему право оставаться в Помещениях и занимать Помещения после истечения Срока Аренды или после даты расторжения Договора аренды, а также не освобождает Арендатора от своего обязательства покинуть Помещения немедленно. В случае, если Арендатор не освободит Помещения в течение 5 (пяти) дней с даты письменного напоминания Арендодателем, то Арендодатель, в дополнение к прочим правовым средствам защиты, имеет право прекратить доступ для Арендатора к Помещениям, Парковочным Местам, Имуществу, прекратить доступ автомобилей и посетителей Арендатора на территорию Складского Комплекса, или отключить подачу коммунальных услуг в Помещениях без какой-либо компенсации Арендатору возникающих у Арендатора убытков.

Арендодатель и Арендатор должны подписать Акт Приемки по такой же форме (с требуемыми по смыслу изменениями), что и Акт Приемки, подтверждающий надлежащее исполнение Арендатором своего обязательства по возврату Помещений, Парковочных Мест, Имущества в должном состоянии Арендодателю. Арендодатель не вправе безосновательно отказаться от подписания такого акта.

Арендатор обязуется в случае освобождения Помещения до вывоза товарно-материальных ценностей (даже частичного), находящихся в Помещении предоставить Арендодателю все необходимые документы, подтверждающие оплату в полном размере причитающихся с него платежей по Договору, выплата которых требуется на дату последнего дня действия договора аренды.

Здесь представлен образец оформления описания процедуры передачи помещения по договору аренды.

Принимаем договоры аренды на экспертную оценку. Занимаемся составлением сложных договоров.