Налог с продажи недвижимости в испании

31.05.2018 Выкл. Автор admin

Налоговые аспекты продажи недвижимости в Испании

Какие налоги должны платить нерезиденты при продаже своей недвижимости в Испании?

Согласно налоговым нормам Испании, регулирующим вопросы налогообложения доходов физических лиц, нерезиденты, продающие свою недвижимость в Испании, обязаны предоставить налоговую декларацию и оплатить налог с прибыли от продажи этой недвижимости (Impuesto de Incremento de patrimonio de no residentes) или налог на прирост капитала. Ставка этого налога составляет 18%, а налогооблагаемая база представляет собой разницу между стоимостью продажи и покупки за вычетом ряда расходов, связанных с покупкой и продажей недвижимости. Вычитаются следующие расходы при покупке: 7% налога на передачу недвижимости, нотариальные расходы, расходы на регистрацию, расходы на консультации и ведение дела. Также из налогооблагаемой базы вычитаются агентские комиссионные и правовые консультации при продаже недвижимости. Помимо этого индексации подлежит стоимость покупки согласно году приобретения (соответствующие коэффициенты публикуются ежегодно).

Каковы особенности оплаты налога на прирост капитала?

При оформлении нотариального акта купли-продажи покупатель обязан удержать 3% от суммы купли-продажи и заплатить ее от имени продавца в налоговое управление в течение одного месяца с даты подписания нотариального акта купли-продажи. Невыполнение этой обязанности повлечет за собой эмбарго на недвижимость со стороны налогового управления. Эти 3% от суммы продажи, заплаченные покупателем, составляют первую выплату в счет полной суммы налога на прирост капитала. Продавец в течение трех месяцев должен подсчитать свою прибыль, произведя все необходимые вычеты, и предоставить декларацию в налоговое управление. В зависимости от расчета, представленного в декларации, продавцу либо нужно будет доплатить налог, либо ему будет возвращена часть суммы. Заявление на возвращение налога подается в том случае, когда налог, подлежащий оплате, оказывается меньше, чем сумма, уже выплачнная покупателем недвижимости. Все необходимые документы – декларации и заявления – обычно оформляются и предоставляются с помощью налогового представителя, которым является адвокат или налоговый консультант.

Стоит ли соглашаться на занижение стоимости недвижимости при покупке?

Очень важно иметь в виду, что чем меньше декларированная стоимость недвижимости в нотариальном акте при ее покупке, тем больше будет размер налога на прирост капитала, когда владелец решит продать недвижимость. При этом налог на передачу недвижимости составляет 7%, а налог на прирост капитала – 18%. Поэтому перед приобретением недвижимости выгоднее всего проконсультироваться с компетентными специалистами, которые помогут обеспечить юридическую и налоговую безопасность сделки. Также помощь специалистов необходима и при продаже недвижимости, а оплата их услуг сокращает налогооблагаемую базу при расчете налога на прирост капитала.

Налоги и расходы при продаже недвижимости в Испании

При продаже и покупки квартиры/дома/ иной собственности возникает необходимость произвести расчет всех расходов и налогов подлежащих уплате в ходе совершения сделки.

Рассмотрим раздельно что ложится на плечи покупателя и продавца.

Налоги и расходы продавца

В случае с продажей недвижимости в Испании оплачиваются следующие налоги/расходы:

  1. Муниципальный налог (Plusvalía municipal) — составляет около 2000 Евро за квартиру площадью 70 кв. м. и оплачивается в местном муниципалитете по адресу проживания.
  2. 50% от стоимости нотариального оформления договора купли — продажи. Порядка 200 Евро.
  3. 3% от стоимости сделки, официальной стоимости недвижимости если Вы иностранец, не резидент Испании .
  4. Расходы на прекращение обязательств по ипотеке, если такова имеются, в среднем составляет 2 -3 % от суммы предоставленной ипотеки.
  5. Расходы на оплату услуг агента недвижимости если был задействован.

Помимо указанных статей расходов, необходимо рассчитать величину налога от полученой прибыли вследствии будущей продажи объекта недвижимости которая является разницой между стоимостью продажи и стоимостью покупки. Данный налог примерно составляет 18-22%.

Т.е. если вы купили квартиру за 100 т. Евро и продаете за 120 т. Евро, то сумма чистой прибыли 20 т. Евро будет облагаться налогом в размере 18-20%. Точная величина налога зависит от Ваших официальных доходов за прошедший год и указывается в ежегодно подаваемой налоговой декларации.

НАЛОГИ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ

НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ: СКОЛЬКО ПРИДЕТСЯ ПЛАТИТЬ ПРИ ПРОДАЖЕ?

Читайте так же:  Документы на возврат налога при покупке квартиры в ипотеку

Многие, кто приобретает сегодня испанскую недвижимость, рассчитывают в будущем ее выгодно продать и получить солидную прибыль.

Однако, строя подобные планы, не стоит забывать о таком важном моменте, как налоги в Испании. Сделка по продаже жилья может оказаться несколько менее прибыльной, чем ожидалось. И все потому, что при реализации недвижимости с ее бывшего владельца удерживается так называемый налог с прибыли. Почему и как это происходит?

НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ИСПАНИИ: СКОЛЬКО ПЛАТЯТ ПРИ ПРОДАЖЕ ЖИЛЬЯ НЕРЕЗИДЕНТЫ?

НАЛОГ С ПРИРОСТА СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА

Сразу стоит уточнить: налог, о котором идет речь, платят исключительно нерезиденты, желающие продать свою испанскую недвижимость. В королевстве считается, что в процессе таких сделок возможен прирост капитала (Incremento de Patrimonio). Как раз с него и надо платить налог с прибыли. Он высчитывается из суммы, составляющей 3% от стоимости реализуемого жилья. Данная сумма должна быть в обязательном порядке внесена в налоговую службу страны сразу же после совершения сделки нерезидентом.

Другими словами, учитывая необходимость выплаты этого налога на недвижимость в Испании, продавец, который не является резидентом королевства, получит на руки только 97% ожидаемой суммы. Что касается 3%, то они удерживаются налоговыми органами в качестве залога. И из этой суммы будет произведена выплата по налогу на прибыль.

Многие продавцы полагают, что и все муниципальные вычеты также будут сделаны из этих 3%. К сожалению, на самом деле все обстоит иначе. Все налоги, которые необходимо уплачивать владельцам недвижимости в Испании, должны быть рассчитаны отдельно. А из 3% стоимости реализуемого объекта будет удержан только налог на прирост капитала. В настоящее время величина этого налога составляет 21%.

А БЫЛА ЛИ ПРИБЫЛЬ?

Времена, когда недвижимость в Испании росла в цене не по дням, а по часам, остались в прошлом. И многие, кто собирается продавать свое испанское жилье, недоумевают: дом или квартира практически не увеличились в цене, с какой же стати им платить налог на прирост капитала?

Прежде чем озвучивать сумму выплат в казну страны, необходимо выполнить довольно сложные расчеты и подсчитать величину прибыли, если она вообще была.

  • определяется полная стоимость, уплаченная владельцем жилья при его покупке. В эту стоимость входит не только цена недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, но еще и все расходы, понесенные покупателем: выплата сборов, оплата юридических услуг, НДС;
  • устанавливается стоимость продажи. Здесь из цены, по которой планируется реализовать недвижимость, вычитаются все затраты продавца, подтвержденные документально;
  • устанавливается разница между первой и второй суммами.

После того как величина прироста капитала установлена, высчитывается величина налога. Эта сумма будет взиматься с тех 3%, которые адвокат продавца внес в налоговые органы в процессе заключения сделки по продаже.

Нерезиденты, разумеется, могут запросить эти 3% обратно в том случае, если прироста капитала не было.

С какой целью разработана столь сложная процедура выплаты данного налога в Испании? На самом деле все просто. Удержание определенной суммы позволяет избежать ситуаций, когда продавец-нерезидент сразу же после совершения сделки покидает страну, не внеся в казну положенных выплат.

НАЛОГ НА ПРИБАВОЧНУЮ СТОИМОСТЬ

Налог на передачу недвижимого имущества зависит от того, является ли передающее лицо резидентом или нет. При этом налог на прибавочную стоимость (Plusvalía Municipal) одинаков в обоих случаях. Налог на прибавочную стоимость – это муниципальный налог, который исчисляется исходя из увеличения стоимости земельного участка, начиная с момента его покупки, стоимость объекта не влияет на налог на прибавочную стоимость. Этот налог рассчитывается мэрией. Официальный представитель мэрии должен указать Вам приблизительную сумму этого налога.

Кроме этого, существуют другие налоги, подлежащие ежегодной оплате всеми собственниками недвижимости в Испании, такие как, муниципальный налог на недвижимость (IBI) и налог на вывоз мусора, которые должны быть оплачены на момент продажи недвижимости продавцом, как и прочих расходов: квоты ТСЖ, электричество, вода и пр. Продавец обязан предоставить документы, подтверждающие, что эти расходы и налоги были оплачены на момент проведения сделки купли-продажи.

ДЕКЛАРИРУЕМАЯ СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ ИМУЩЕСТВА

Не так давно уклонение от уплаты налогов было чем-то очень распространенным в испанском обществе и операции с недвижимостью является наглядным тому примером. Продавец обычно заявлял стоимость недвижимого имущества значительно ниже, чем фактическая цена продажи с целью уменьшения налога к уплате согласно декларации по налогу с доходов физических лиц. Покупатели, которые выступали участниками по данному договору, пользовались тем, что также платили меньше налогов с покупки недвижимости.

Читайте так же:  Заявление на охотничий билет через госуслуги

За последние 10 лет данная ситуация изменилась и правительство Испании следит, в особом порядке за сделками с недвижимостью. Если оценщики оценивают, что заявленная цена сделка очень маленькая, они вправе наложить достаточно высокие штрафы на продавца.

По этой причине намеренно занижать стоимость имущества осталось в прошлом, и мы рекомендуем нашим клиентам не участвовать в подобного рода действиях.

Налоги при продаже недвижимости в Испании

Как и в любой другой стране, продавец недвижимости в солнечном королевстве уплачивает налоги:

✓ Если продавец не является резидентом страны, он заплатит 3% от продажной цены в счёт возможного налога на прибыль. Если такая прибыль не возникла, необходимо сделать декларацию и налоговая возместит уплаченные 3%.

✓ Муниципальный налог Plusvalia Municipal. Этот вид налога находится в компетенции местных властей. Он зависит от увеличения стоимости земли, на которой находится недвижимость. В каждом муниципалитете существует своя система и шкала налогообложения, которые могут значительно отличаться.

В расчёт идёт кадастровая стоимость земельного участка, на котором находится недвижимость и время, в течение которого она была в собственности. В Торревьехе сумма налога обычно составляет 500-2000€.

✓ Кроме того, в свете последних изменений в законодательстве, продавец должен получить энергетический сертификат, стоимость которого около 100-150€.

Если Вы хотите продать свою недвижимость с помощью компании Alegria, обратитесь к нашему юристу, который сделает точной расчёт суммы налогов в Вашем случае.

Налоги на недвижимость в Испании: сколько придется платить при продаже?

Налоги на недвижимость в Испании: сколько придется платить при продаже?

Многие, кто приобретает сегодня испанскую недвижимость, рассчитывают в будущем ее выгодно продать и получить солидную прибыль. Однако, строя подобные планы, не стоит забывать о таком важном моменте, как налоги в Испании. Сделка по продаже жилья может оказаться несколько менее прибыльной, чем ожидалось. И все потому, что при реализации недвижимости с ее бывшего владельца удерживается так называемый налог с прибыли. Почему и как это происходит?

Налоги на недвижимость в Испании: сколько платят при продаже жилья нерезиденты?

Сразу стоит уточнить: налог, о котором идет речь, платят исключительно нерезиденты, желающие продать свою испанскую недвижимость. В королевстве считается, что в процессе таких сделок возможен прирост капитала. Как раз с него и надо платить налог с прибыли. Он высчитывается из суммы, составляющей 3% от стоимости реализуемого жилья. Данная сумма должна быть в обязательном порядке внесена в налоговую службу страны сразу же после совершения сделки нерезидентом.

Другими словами, учитывая необходимость выплаты этого налога на недвижимость в Испании, продавец, который не является резидентом королевства, получит на руки только 97% ожидаемой суммы. Что касается 3%, то они удерживаются налоговыми органами в качестве залога. И из этой суммы будет произведена выплата по налогу на прибыль.

Многие продавцы полагают, что и все муниципальные вычеты также будут сделаны из этих 3%. К сожалению, на самом деле все обстоит иначе. Все налоги, которые необходимо уплачивать владельцам недвижимости в Испании, должны быть рассчитаны отдельно. А из 3% стоимости реализуемого объекта будет удержан только налог на прирост капитала. В настоящее время величина этого налога составляет 21%.

А была ли прибыль?

Времена, когда недвижимость в Испании росла в цене не по дням, а по часам, остались в прошлом. И многие, кто собирается продавать свое испанское жилье, недоумевают: дом или квартира практически не увеличились в цене, с какой же стати им платить налог на прирост капитала?

Прежде чем озвучивать сумму выплат в казну страны, необходимо выполнить довольно сложные расчеты и подсчитать величину прибыли, если она вообще была. Для этого:

  • определяется полная стоимость, уплаченная владельцем жилья при его покупке. В эту стоимость входит не только цена недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, но еще и все расходы, понесенные покупателем: выплата сборов, оплата юридических услуг, НДС.
  • Устанавливается стоимость продажи. Здесь из цены, по которой планируется реализовать недвижимость, вычитаются все затраты продавца, подтвержденные документально.
  • Устанавливается разница между первой и второй суммами.

После того как величина прироста капитала установлена, высчитывается величина налога. Эта сумма будет взиматься с тех 3%, которые адвокат продавца внес в налоговые органы в процессе заключения сделки по продаже.

Читайте так же:  Приказ на выпускной

С какой целью разработана столь сложная процедура выплаты данного налога в Испании? На самом деле все просто. Удержание определенной суммы позволяет избежать ситуаций, когда продавец-нерезидент сразу же после совершения сделки покидает страну, не внеся в казну положенных выплат.

Нерезиденты, разумеется, могут запросить эти 3% обратно в том случае, если прироста капитала не было. Делать это лучше всего через своих юридических представителей в Испании.

Расходы и налоги при продаже недвижимости в Испании

При продаже недвижимости в Испании, продавец оплачивает следующие расходы и налоги:

Расходы

  • Гонорар агентства по недвижимости оплачивается продавцом. Речь идет о комиссионном вознаграждении, основанном на процентном соотношении от итоговой продажной цены. В Марбелье и на Коста дель Соль общепринятая практика – это 5%. Однако, эта цифра может варьироваться в зависимости от объекта и от агента.
  • Нотариальные расходы должны были бы оплачиваться продавцом, за исключением случаев, когда с покупателем достигается иное соглашение, кроме первого экземпляра нотариального акта купли-продажи, который оплачивается покупателем. Эти расходы рассчитываются на основании официальной тарифной сетки и зависят от количества страниц и сложности нотариального акта.

Налоги
Налог на передачу недвижимого имущества зависит от того, является ли передающее лицо резидентом или нет. При этом налог на прибавочную стоимость одинаков в обоих случаях. Налог на прибавочную стоимость – это муниципальный налог, который исчисляется исходя из увеличения стоимости земельного участка, начиная с момента его покупки. Этот налог рассчитывается мэрией. Официальный представитель мэрии должен указать Вам приблизительную сумму этого налога.

  • Нерезиденты: Если Вы не являетесь резидентом Испании, с Вас должно удерживаться 3% от стоимости продажи в счет возможного увеличения стоимости имущества. Эта сумма удерживается из цены продажи покупателем или его адвокатом, потому что покупатель несет за это налоговую ответственность. Налог на увеличение стоимости имущества для нерезидентов с января 2013 г. составляет 21%. Это увеличение – разница между ценой продажи и покупки, за вычетом всех расходов по улучшению жилья. Если увеличение стоимости недвижимости оказывается меньше, чем 3%, Вы можете потребовать возврата разницы через своего адвоката. Если эта разница выше – продавец обязан уплатить разницу в налоговых органах.
  • Резиденты: если Вы резидент Испании, по отношению к Вам не производится никакого удержания от продажной цены. Однако, Вы обязаны включить увеличение стоимости имущества в свою декларацию о доходах для резидентов на следующий год (подоходный налог для физических лиц).

Кроме этого, существуют другие налоги, подлежащие ежегодной оплате всеми собственниками недвижимости в Испании, такие как, муниципальный налог на недвижимость (IBI) и налог на вывоз мусора, которые должны быть оплачены на момент продажи недвижимости продавцом, как и прочих расходов: квоты ТСЖ, электричество, вода и пр. Продавец обязан предоставить документы, подтверждающие, что эти расходы и налоги были оплачены на момент проведения сделки купли-продажи.

Вышеописанные положения носят исключительно информативный характер, они не являются и не заменяют юридического консалтинга. Содержание периодически обновляется и может содержать ошибки и упущения.

Иван Кандела
Марбелья, 3 апреля 2013г.