Налог на недвижимость статьи

29.05.2018 Выкл. Автор admin

Почему граждане не хотят платить налог на недвижимость – статьи от застройщика «Корпорация ВИТ»

Владельцы недвижимого имущества подают официальные запросы в Росреестр с целью оспорить установленную кадастровую стоимость находящихся в их собственности объектов.

Напомним: до конца ноября каждый собственник обязан заплатить соответствующий налог на свое недвижимое имущество. Но судя по всему, в текущем году количество просрочек значительно увеличится и достигнет беспрецедентного до сего момента уровня.

По информации Росреестра, число заявлений на переоценку кадастровой стоимости недвижимости от частных лиц за три квартала текущего года увеличилось более чем в полтора раза (если сравнивать с аналогичным промежутком в 2015-ом).

Основная причина такого нежелания граждан оплачивать налог за жилье кроется в неидеальности существующей в настоящее время кадастровой системы. Людей не устраивают именно действующие методы оценивания. Они полагают, что суммы причитающихся с них выплат были рассчитаны некорректно.

Отметим среди прочего, что комитеты при Росреестре, занимающиеся вопросами налога на недвижимость, 2016-ый год проводят в достаточно напряженном режиме. Это обусловлено новыми правилами расчета налога для физических лиц, действующими с этого года.

Немного предыстории. Все началось с одного решения региональных властей. Уполномоченные структуры двадцати восьми субъектов РФ постановили следующее: с 2015 года начать применять как базис для налогообложения кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества.

Планируется, что к 2020-му г. физические лица будут выплачивать полную сумму налога на недвижимость, которая была выведена уже по кадастровой оценке (максимально соответствующей рыночной стоимости квартиры или участка), а не по данным оценочной ревизии, проводимой БТИ, как происходило ранее.

За период более полугода комиссии при Госреестре уже получили свыше 29 тысяч заявлений на пересмотр итогов определения кадастрового оценивания. Предметами таких исков в общей совокупности являются около 60 тысяч различных объектов недвижимости.

Каковы же результаты? Как показывает статистика, смысл оспаривать цену недвижимой собственности, определенно, есть. В 46,9 % случаев после изучения заявления от гражданина было принято решение в пользу пересмотрения цены.

Однако в наступающем 2017 году нас ожидает еще одна «новинка». Непосредственно с начала января начнут действовать основные положения ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Данный проект предполагает организацию специального подразделения гос. кадастровых оценщиков. При этом полномочия по оцениванию недвижимых объектов собственности переадресуют государственным бюджетным учреждениям (ГБУ). Данные организации будут заниматься непосредственно определением кадастровой цены недвижимого имущества. Отвечать за функционирование вновь созданных гособразований будут не федеральные, а региональные органы государственной власти.

Такие меры позволят добиться единообразия в процедуре и принципах кадастровой оценки на территории всех субъектов Российской Федерации.

Внедрение инновационных методов преследует вполне конкретные цели:

контролирование процесса выполнения процедуры кадастровой оценки для предотвращения возможных ошибок,

как последствие – сокращение числа подаваемых исков о пересмотре ее величины.

Как утверждает пресс-центр Росреестра, начавший действовать закон не исключает оспаривания кадастровой стоимости в комиссиях/суде.

Кроме того, этот документ вносит изменения и в список требований, предъявляемых к независимым специалистам-оценщикам. Они обязаны проходить экзаменовку по повышению компетентности каждые четыре месяца.

Министерство Труда со своей стороны опубликовало федеральный стандарт в отношении специалиста оценочной деятельности. В этом документе зафиксированы двадцать семь квалификаций. Чтобы достоверно определять соответствие каждого клерка одной из них, созданы оценочные центры. Они разрабатывают комплекты оценочных инструментов, которые позволят определить степень соответствия того или иного оценщика официальному стандарту.

Внутри самого сообщества оценщиков и связанных с ним кругах уже укрепилось мнение о том, что в ближайшем будущем получение сертификата о прохождении экзамена станет обязательным требованием со стороны всех заказчиков их услуг. Однако в этом есть и другая сторона: специалистов с подтвержденной квалификацией крупные компании, скорее всего, захотят иметь в штате. Это более профессионально и удобно, чем нанимать однократно специалиста для выполнения того или иного заказа.

В основе разработки таких требований изначально лежало вполне благое намерение: максимально очистить рынок от недобросовестных оценщиков. Вряд ли «Газпром» доверит оценку своих объектов первому попавшемуся выпускнику финансового вуза. Должен быть некий стандарт, соответствие которому является обязательным условием для «входа в профессию».

Как скажется введение профстандарта на рынке оценщиков?

Ожидается, что далеко не все специалисты смогут или захотят подтвердить свою квалификацию официально. Таким образом, после полноценного вступления в силу новых требования на российском рынке может остаться всего около 2 тысяч оценщиков (предполагается, что экзамены сдаст примерно каждый третий). Это, разумеется, повысит размер вознаграждения за их работу. С другой стороны, минимизируется по численности не только рынок оценщиков, но и спрос на реализуемые ими услуги.

При этом требования к оценщикам недвижимости, которые будут работать в ГБУ, значительно мягче, чем требования к независимым специалистам. Не приведет ли такое «послабление» для сотрудников госучреждений к тому, что качество услуг, предоставляемое такими «специалистами», окажется еще ниже, чем у независимых оценщиков, к которым сейчас предъявляется так много претензий.

Насколько в 2018 году вырос налог на недвижимость?

Причина — вырос коэффициент-дефлятор, который используется при расчете налога. Его ежегодно своим приказом утверждает Минэкономразвития. Если в прошлом году он составлял 1,329, то в 2018 году увеличился до 1,5.

По каким объектам нужно заплатить налог?

единый недвижимый комплекс;

объект незавершенного строительства;

иные здания, строения, сооружения, помещения.

Расчет налога на недвижимость в 2018 году

Самостоятельно узнать сумму своего имущественного налога несложно. Рассчитаем размер налога за 2018 год для владельца квартиры на Взлетке в Красноярске площадью 54 квадратных метра с инвентаризационной стоимостью 430 329 рублей. Ее собственник не имеет никаких льгот.

1. Для расчета налога сначала инвентаризационную стоимость квартиры (дома, гаража) нужно умножить на коэффициент-дефлятор 2,51. Инвентаризационная стоимость указана в документах на квартиру, кроме того, узнать ее можно в «Личном кабинете» на сайте налоговой службы.

430 329 рублей × 1,5 = 645493 рубля. Это инвентаризационная стоимость, от которой рассчитывается налог.

2. Ставка налога зависит от стоимости недвижимости. Чем дороже объект, тем выше будет налоговая ставка.

Ставки налога для Красноярска установлены решением Красноярского городского Совета «О местных налогах на территории города Красноярска» (в редакции от 25.11.2014 № В 83). Ставки и льготы для других городов можно узнать на сайте Федеральной налоговой службы (раздел «Электронные сервисы» — «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам»).

В таблице нужно найти группу, к которой относится ваш объект недвижимости по своей инвентаризационной стоимости. Квартира из нашего примера попадает в группу объектов от 500 тыс. до 1 млн рублей со ставкой налога 0,35%.

645 493 × 0,0035 = 2259,2 рубля. Это размер налога, который ее собственнику нужно заплатить в 2018 году. Год назад владелец этой квартиры платил за нее налог в размере 2 тыс. рублей.

Значительнее всего налог на недвижимость в этом году вырастет для владельцев квартир с высокой инвентаризационной стоимостью. Это объекты, которые недавно сданы в эксплуатацию. При этом в Красноярске есть квартиры, владельцам которых налог вообще не начисляют. Это жилье в новостройках, введенных в эксплуатацию после 2013 года, после того как перестали определять инвентаризационную стоимость недвижимости. У таких объектов нет инвентаризационной стоимости (есть только кадастровая), поэтому пока налог считать просто не от чего.

Какие льготы существуют?

Налоговые льготы в Красноярске предусмотрены для восьми категорий населения, которые полностью освобождаются от уплаты налога на имущество. Это ветераны, инвалиды 3-й группы, дети, находящиеся под опекой, родители, воспитывающие детей-инвалидов. Полный список льготников указан в разделе «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам» на сайте ФНС России.

Там же перечислены 15 категорий льготников, которые освобождаются от уплаты налога за один объект недвижимости по своему выбору. К ним, например, относятся пенсионеры.

Последний срок уплаты налога на недвижимость за 2017 год — 1 декабря 2018 года.

Пример расчета налога за 2018 год

Квартира на Взлетке площадью 54 квадратных метра, инвентаризационная стоимость — 430 329 рублей. Её собственник не имеет никаких льгот.

1. Умножить инвентаризационную стоимость объекта на коэффициент-дефлятор 1,5.

Читайте так же:  Доплата до минимальной зарплаты рб

430 329 рублей × 1,5 = 645 493 рубля.

Это инвентаризационная стоимость, от которой рассчитывается налог.

2. Рассчитать налог по ставке, которая зависит от инвентаризационной стоимости. Ставки для Красноярска указаны в таблице. Квартира из нашего примера стоит меньше 1 млн рублей, значит, ставка налога для нее — 0,35%.

645 493 рубля × 0,0035 = 2259,2 рубля.

Это размер налога, который ее собственнику нужно заплатить в 2018 году.

Налоги и недвижимость – за что надо платить

Налоги на недвижимое имущество имеют две составляющие: собственно налог на имущество физических лиц и налог на доходы физических лиц (в данном случае речь о доходах, полученных в результате коммерческих операций с недвижимым имуществом).

Налог на имущество

Это местный налог, который платит раз в год собственник имущества, признанного объектом налогообложения.

До 1 января 2015 года выплаты регулировались законом РФ от 1991 года «О налогах на имущество физических лиц». С указанной даты вступил в действие ФЗ-284 от 10 октября 2014 года, которым в Налоговый кодекс (НК) РФ введена специальная глава, регламентирующая выплату имущественных налогов физлицами.

В соответствии со статьей 401 НК РФ, налог придется платить владельцам домов, квартир, комнат или долей в них, а также – гаражей и машиномест, объектов незавершенного строительства и иных зданий и сооружений.

Налоговая база по указанным объектам равна их кадастровой стоимости. Для владельцев жилья (если в здании есть хотя бы одно помещение, признанное жилым) предусмотрены некоторые льготы. Так, собственник квартиры не будет платить налоги с 20 кв. м, комнаты в коммуналке – с 10 кв. м, дома – с 50 кв. м.

В статье 407 НК РФ перечислены льготные категории населения, освобождаемые от уплаты налога на имущество. Это герои Советского Союза и герои Российской Федерации, инвалиды, участники боевых действий и прочие лица. Но не платить налог можно только за один объект каждого вида по выбору налогоплательщика.

Ставку налога муниципалитеты или города федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) определяют самостоятельно, но в рамках установленных в НК границ. Она не может превышать 0,1% кадастровой стоимости объекта.

Полный переход на исчисление налога по кадастровой стоимости должен быть завершен до 2020 года.

Если в субъекте федерации еще не создан кадастр объектов недвижимости, то расчет ведется исходя из инвентарной стоимости имущества по ставкам, применявшимся до 2015 года. Для объектов стоимостью менее 300 тыс. руб. ставка составляет 0,1%, от 300 до 500 тыс. руб. – от 0,1 до 0,3%. Если недвижимость дороже 500 тыс. руб., ставка налога может достигать максимального значения – 2% от инвентарной стоимости. Регионы имеют право вносить коррективы в указанных пределах.

В Санкт-Петербурге по кадастровой стоимости объектов недвижимости облагаются налогом только принадлежащие физлицам здания или помещения площадью свыше 3000 кв. м, которые используются в коммерческих целях. Все остальное недвижимое имущество по-прежнему оценивается на основании инвентаризационной стоимости.

Налог на доходы физических лиц

Необходимость заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) возникает в тех случаях, когда меняется право собственности на недвижимость. Человек, который получил доходы от продажи имущества либо в собственность которого перешел объект недвижимости, должен до 30 апреля следующего года сообщить об этом факте в налоговый орган по месту жительства, а до 15 июля заплатить НДФЛ.

Самый распространенный случай получения доходов – продажа недвижимости (квартиры, дома, участка или доли в них). Согласно статье 220 НК РФ, налог на доходы физических лиц платить должны все, но – по разной ставке. Так, налоговым резидентам (гражданам, проживающим на территории страны более 183 дней в течение 12 месяцев) НДФЛ начисляется по ставке 13%, нерезидентам – 30%. За несовершеннолетних собственников проданной квартиры или дома налоги платят родители или опекуны. Но в данном случае налоговым законодательством предусмотрен ряд льгот, уменьшающих обязательства гражданина перед государством.

Недвижимость, перешедшая к новому владельцу по договору дарения, тоже считается доходом и облагается налогом по тем же ставкам: 13% для резидентов и 30% – для нерезидентов. А если гражданину посчастливилось выиграть квартиру в конкурсе или игре, которые проводились в рекламных целях, то в казну отправится уже 35% от стоимости приза (пункт 28 статьи 217 и пункт 2 статьи 224 НК РФ).

Платить НДФЛ не придется только тем, кто получил подарок от членов семьи или близких родственников. Перечень тех, кто может делать друг другу дорогие подношения, приведен в Семейном кодексе РФ: это супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры. Остальным одаряемым следует подать декларацию в налоговый орган и заплатить НДФЛ. Заметим, что никаких льгот закон в этой части не предусматривает.

За перешедшие по наследству дом, дачу, квартиру и т. д. налоги платить не надо. Однако для этих случаев установлена государственная пошлина.

Налог на недвижимость: размер, порядок уплаты

В связи со вступившими в силу изменениями в федеральное законодательство налог на недвижимость с 2016 года начисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, а не инвентаризационной, как было раньше.

Налог будет расти постепенно

Кадастровая стоимость недвижимого имущества – это его фактическая стоимость, определенная Росреестром. Она максимально приближена к рыночной. Узнать кадастровую стоимость объекта, а также ставку и размер будущего налога на недвижимость можно на сайте Федеральной налоговой службы при условии, что вы знаете кадастровый номер. Если не знаете, то его можно быстро найти на сайте Росреестра по адресу объекта.

Согласно новому закону, налог не может быть увеличен больше чем на 20% по сравнению с прошлым годом. Налог будет расти в течение пяти лет постепенно. Допустим, инвентаризационная стоимость объекта, с которой платили налог за 2015 год, составляет 1 млн руб. А кадастровая, с которой рассчитывается налог за 2016 год, – 5 млн. Высчитываем их разницу (4 млн) и делим на пять – получаем 800 тыс. руб. На эту сумму каждый год (в течение пяти лет) и будет увеличиваться налоговая база – до тех пор пока полностью не сравняется с кадастровой стоимостью.

Срок и порядок уплаты налога

Теперь налог необходимо оплатить до 1 декабря года, следующего за оплачиваемым. Если вы не уплатите налог в срок, налоговая инспекция направит вам требование об уплате недоимки по налогу и пеней. А если вы вовремя не погасите задолженность по налогу и не заплатите пени и штраф, то налоговый орган вправе подать заявление в суд.

Если раньше вы, обладая каким-либо объектом, сведения о котором по каким-то причинам не поступили в налоговую инспекцию, не получали квитанции и соответственно не платили налог, то теперь сообщить о таком объекте должны вы сами. Сведения необходимо подать в налоговую инспекцию по месту жительства, заполнив на месте специальную форму.

Налоговые льготы

Для отдельных категорий граждан предусмотрены льготы. Самая многочисленная категория льготников – это пенсионеры. Льготы предоставляются по заявлению и только на один объект каждого вида. Например, если у пенсионера две квартиры, он может написать заявление, на какую из них он не будет платить налог.

Определенный вид льгот предоставляется всем гражданам без исключения. Это не облагаемые налогом 50 кв. м в доме, 20 кв. м в квартире или 10 кв. м в комнате в коммуналке. Льготные метры не входят в оценочную стоимость: если ваша квартира – 100 кв. м, то для налогообложения оцениваются 80 кв. м. Льгота действует на каждую квартиру, дом, комнату вне зависимости от числа собственников.

Сумму нового налога на недвижимость можно сократить до 40%

О том, что введение новых правил расчета налога на недвижимость по кадастровой стоимости может вынудить россиян и в первую очередь москвичей переехать на окраины в более дешевое жилье, «Известия» подробно писали на прошлой неделе. К примеру, сумма налога на трехкомнатную квартиру в «сталинке» в районе метро «Фрунзенская» вырастет к 2020 году с 9256,36 рубля до 46 281,78 рубля.

Уже в конце текущего года россияне в 28 регионах, в том числе москвичи, получат требования, где налоги на их имущество — будь то квартиры или иные объекты недвижимости, исчисляются исходя из кадастровой стоимости, а не оценки БТИ, как раньше. В 2016 году налог будут начислять в размере 20% от общей суммы налога, к 2020 году показатель доведут до 100%. Что касается земельного налога, то мы его уже платим полностью — поэтапного введения по 20% до 2020 года нет.

Читайте так же:  Что такое патентная экспертиза

Однако есть вполне законный способ снизить сумму этого налога до 40%. Дело в том, что из-за несовершенства методов массовой оценки кадастровая стоимость нередко оказывается значительно выше рыночной.

Собственники любой недвижимости в России могут воспользоваться правом оспорить установленную государством кадастровую стоимость.

Но стоит ли ввязываться в этот небыстрый процесс, каждый должен решить для себя сам. Поскольку процедура оспаривания кадастровой стоимости — вещь недешевая, то надо четко понимать, какой эффект экономии на налогах она принесет владельцу в случае успеха и стоит ли игра свеч.

О том, как оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости, «Известиям» в деталях рассказала генеральный директор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская.

Ищем независимого оценщика

— Если человек (то есть физлицо) считает, что кадастровая стоимость его недвижимости — квартиры, земельного участка, дома или гаража — завышена, в первую очередь нужно выполнить независимую оценку, — говорит Ирина Вишневская. То есть обратиться к независимому оценщику, который оценит рыночную стоимость этого объекта.

Где ищут оценщиков? Во-первых, существуют рейтинги оценочных компаний, если речь идет о крупных оценочных компаниях с большим количеством персонала. А можно просто зайти в «Яндекс» или «Гугл» и набрать в поисковой строке «оценщик для оспаривания кадастровой стоимости» или «оспаривание кадастровой стоимости». Однако по словам экспертов, лучше всего искать независимого оценщика по рекомендации знакомых. Компаний очень много, и цены на их услуги довольно сильно отличаются.

Например, средняя рыночная стоимость оценки земельного участка в Подмосковье с целью оспаривания составляет от 30 тыс. до 50 тыс. рублей. Квартир в Москве — от 7 тыс. до 15 тыс. рублей. Но и тут можно сэкономить.

— Я знаю, что в одном из коттеджных поселков Подмосковья объединились физические лица, владельцы 83 коттеджей. Стоимость услуг независимого оценщика составила 385 тыс. рублей. Но если разделить эту сумму на 83 участка, то получается 4638 рубля на участок, — рассказала Ирина Вишневская. — Если бы каждый из них оценивал свой коттедж самостоятельно, то это обошлось бы владельцу раз в 10 дороже. Это недешевая услуга. Поэтому, когда речь идет о земельных участках или домах, люди и объединяются в одном населенном пункте или коттеджном поселке. Получается существенная экономия расходов.

В таком случае независимыми оценщиками делается один отчет, в котором перечислены все земельные участки. Либо для каждого собственника делается отдельный отчет именно с его кадастровым номером.

Специалисты говорят, что коллективная оценка применима и для квартир в многоквартирных домах — закон этого не запрещает.

Почему же так важна независимая оценка? Эксперты утверждают, что независимый оценщик учитывает всё: техническое состояние квартиры, положение дома, — сравнивая с ценами аналогичных объектов недвижимости. Особенно это важно даже не для квартир, а для коттеджей.

— Мне тяжело представить, как можно методом массовой оценки оценить дома в коттеджных поселках, особенно элитных, — считает Вишневская. — Взять ту же Рублевку — там есть дома за 40 млн рублей, а есть — за $40 млн. С методом массовой оценки там вообще сложно подходить.

Сколько стоит заключение независимого оценщика?

В зависимости от объекта недвижимости эти услуги обойдутся в среднем от 7 тыс. до 50 тыс. рублей (верхняя граница может быть значительно выше).

Идем в суд

После того как у собственника жилья появилось на руках заключение независимого оценщика, он, минуя территориальную комиссию по оспариванию, может сразу идти в суд и подавать исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Идти надо в свой районный суд. Это административный процесс, обычно он длится 3–4 месяца.

Как правило, в качестве ответчика выступает Росреестр. После начала судебного процесса надо быть готовым к тому, что судья в 99% случаев назначит судебную экспертизу по установлению рыночной стоимости вашего объекта недвижимости.

— Когда суд привлекает судебного эксперта, он должен выяснить вопросы, которые относятся к специальным познаниям — в данном случае в сфере недвижимости и оценочной деятельности. Это могут быть вопросы из области финансов, экономики, строительства. Это абсолютно правильное мероприятие, — пояснил «Известиям» управляющий партнер НКО «Адвокатское бюро АСК» Сергей Копейкин. — Правда, оно занимает много времени и отвлекает определенные денежные средства. Однако это абсолютно объективное, достоверное и очень качественное доказательство, на котором суд фактически выстраивает свое решение.

Вопросы судьи будут звучать примерно так: «Является ли отчет об оценке, представленный суду, достоверным и соответствующим законодательству? Если нет, определите, какова рыночная стоимость». В качестве судебных экспертов суды привлекают всё тех же независимых оценщиков.

— Например, с Мосгорсудом работает около 10 оценочных компаний. Работу судебных экспертов оплачивает обычно истец. Но если Росреестр ходатайствует о назначении экспертизы (у него тоже есть такое право), тогда, соответственно, работу судебных экспертов оплачивает Росреестр.

Судебная экспертиза стоит немного дешевле, чем отчет об оценке независимого оценщика — для дома это будет от 25 тыс. до 50 тыс. рублей. Не стоит забывать и об услугах адвоката.

— На примере земельного участка площадью 20 соток в ближнем Подмосковье можно посмотреть, в какую сумму обойдется владельцу независимая оценка, — рассказывает Ирина Вишневская. — Стоимость услуг независимого оценщика — 40 тыс. рублей. Стоимость услуг судебного оценщика — 30 тыс. Услуги юриста, который входит в процесс, обойдутся в 30 тыс. рублей за одно судебное заседание. Административный процесс — это обычно 3–4 заседания. Итого — около 200 тыс. рублей.

В любом случае, если человек решил начать процесс оспаривания кадастровой стоимости, ему надо предварительно всё просчитать. Если стоимость недвижимости можно снизить на 40–50%, то есть смысл тратиться. А если всего 10–15%, то не стоит и связываться.​​​​​​​

Суды завалят исками

По словам адвоката Сергея Копейкина, число обращений людей, решивших оспорить кадастровую стоимость своей недвижимости, значительно выросло за последние месяцы и будет увеличиваться и дальше.

— Я не веду статистики, но могу сказать, что у меня и у моих коллег, специализирующихся на имущественных и хозяйственных делах и спорах, дел прибавилось процентов на 20, — говорит адвокат. — А в судах загруженность сегодня просто колоссальная. Причем число дел увеличилось именно за счет оспаривания оценки кадастровой стоимости.

Пока что в суды обращаются владельцы достаточно дорогой недвижимости — как правило, уровень финансовой и юридической грамотности у них выше. Но эксперты уверены, что в суды скоро пойдут и владельцы типового жилья.

Сегодня прекрасно поняли и граждане, и организации, что необходима независимая оценка, что есть право на оспаривание.

— Сегодня правовые и финансовые знания людей выросли. А следующее поколение будет еще грамотнее, — уверен Сергей Копейкин. — К тому же, через год-два, когда увеличится сам налог на недвижимость (он вводится поэтапно), люди уже почувствуют это на себе. Да и говорить и писать об этому будут чаще — пока ведь об увеличении налога на недвижимость знают далеко не все собственники. И вот тогда количество обращений вырастет в разы.

Итак, расходы по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости состоят из четырех пунктов: оплата услуг независимого оценщика; государственная пошлина при подаче искового заявления в суд; оплата услуги юриста, который будет представлять интересы истца в суде (административный процесс); расходы на судебную экспертизу, которую в большинстве случаев назначает суд для принятия обоснованного решения.

— Прежде чем начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости, я бы посоветовала каждому владельцу предварительно всё просчитать и принимать решение с учетом суммы расходов и суммы победы, — говорит Ирина Вишневская. — Надо считать экономический эффект — сколько вы экономите на налогах и какие расходы вы понесете, если пойдете в суд.

​​​​​​​

Налог на недвижимость: больше вопросов, чем ответов

Тема налога на недвижимость с начала этого года будоражит всю общественность. В столичной прессе регулярно появляются публикации устрашающего характера, предрекающие даже массовую продажу жилья и перетекание малообеспеченных слоев населения из центров городов на окраины. Время от времени представители правительства, а иногда и президент нашей страны делают заявления относительно нового налога на недвижимость. Но почти всегда – без конкретики. Обсуждаются три главных вопроса: точное время введения налога, размер ставки и принципы оценки рыночной стоимости налогооблагаемого объекта. Кемеровская область входит в состав пилотных регионов по налогу, поэтому не исключено, что у нас нововведение появится уже в 2012 году. О том, к чему это приведет, мы побеседовали с директором компании «Финансы. Бизнес. Консалтинг» юристом Алексеем Охримчуком.

— В июле Росреестр объявил об окончании оценки объектов капитального строительства в 12 регионах страны (включая Кемеровскую область). Предполагается, что в тестовом режиме единый налог на недвижимость будет вводиться уже с начала 2012 года. В чем принципиальное отличие нового налога от того, как взимается налог на землю и на квартиры сегодня?

Читайте так же:  Административный суд караганды жамбыла 9

— Действительно, в июле 2011 г. Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) отчитался о работе по оценке в 12 регионах Российской Федерации. Предполагается, что по ее результатам в 2012 – 2013 гг. может быть введен новый налог – налог на недвижимость. В настоящее время в России взимается земельный налог (по ставке от 0,1 до 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка) и налог на имущество физических лиц (от 0,1 до 2 % от инвентаризационной стоимости объектов недвижимости). Платят собственники при этом достаточно мало: при средней инвентаризационной стоимости квартиры по оценке БТИ – 100 тыс. руб., размер налога на имущество сейчас составляет 100 руб.

Единый налог на недвижимость – и это его главное отличие – будет рассчитываться на основе кадастровой (приближенной к рыночной) стоимости имущества. По оценкам некоммерческой организации “Союзэкспертиза» при Торгово-промышленной палате России, рост стоимости имущества после оценки Росреестра, а, следовательно, и налоговой базы для взимания налога, составит в среднем от 5 до 8 раз.

— Есть мнение, что налог на недвижимость в принципе неправомерен. Есть налог на доходы. Не получается ли двойного налогообложения? В чем вообще смысл налога на недвижимость? Проведите юридический ликбез по этой теме…

— В соответствии со ст. 57 Конституции РФ, каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы. Приобретая недвижимость в России, каждый покупатель должен оплатить только расходы, связанные с оформлением сделки. В отличие от других государств, у граждан России нет обязанности уплачивать налог с покупки недвижимого имущества, который может составлять от 2 до 10% от стоимости недвижимого имущества.

В случае продажи недвижимости гражданин России должен в определенных Налоговым кодексом РФ случаях уплатить налог на доходы физических лиц со стоимости продаваемого недвижимого имущества, согласно нормам главы 23 НК РФ «Налог на доходы физических лиц».

Что касается налога на имущество физических лиц, а также земельного налога, то они являются по сути налогами, взимаемыми с собственников такого имущества, за право владения, пользования и распоряжения таким недвижимым имуществом. При этом суммы налогов, собираемые на территории г. Новокузнецка, зачисляются в местный бюджет и в соответствии с бюджетом г. Новокузнецка должны расходоваться на такие нужды г. Новокузнецка, как землеустройство, ведение земельного кадастра, мониторинг земель, охрану земель и повышение их плодородия, освоение новых земель, инженерное и социальное обустройство территории. Поступления от налога на землю и аренды земли, запланированные в 2011 г. в бюджете г. Новокузнецка, должны составить около 12% от общего объема доходов бюджета, что в абсолютном выражении составит более 1 млрд. руб.

— При обсуждении нового налога ведутся споры относительно его ставки. По-вашему, какова она должна быть? Должна ли ставка быть дифференцированной? Может ли она быть 0,01%, как заявляет министр экономического развития РФ Эльвира Набиуллина? Или же это слишком оптимистичная цифра?

— По мнению министра Минэкономразвития Эльвиры Набиуллиной, в настоящее время предлагается конструировать этот налог таким образом, чтобы общая налоговая нагрузка не выросла. Ставка может быть на уровне 0,01 процента от кадастровой стоимости недвижимости или немного больше. Этот вопрос сейчас обсуждается.

Кроме того, предполагается ввести разного рода вычеты по этому налогу. Есть несколько вариантов — вводить вычеты в зависимости от объема недвижимости, то есть не облагать налогом квартиры, дома и участки определенной площади, к примеру, 55 квадратных метров для жилья и 6 соток для земли «не трогать» новым налогом. Или же предоставлять вычеты в виде фиксированной суммы (в три миллиона рублей, равного среднероссийской стоимости квартиры), на которую будет уменьшаться налоговая база.

В целом новая схема налогообложения, по мнению Минэкономразвития, будет более справедливой, чем нынешняя. Ведь сегодня владельцы дорогого имущества иногда платят меньше, чем собственники дешевого жилья.

Кроме того, предлагается отработать механизм апелляции проведенной оценки. Он нужен, потому что массовая оценка может отличаться от индивидуальной. В большом массиве, например, квартале, одни дома и квартиры могут быть более дорогими, другие — менее. Хотя общая методология должна приводить к тому, чтобы таких споров было как можно меньше. Но у недовольных результатами массовой оценки должен быть эффективный инструмент их пересмотра.

Если суммировать вышесказанное, можно отметить, что однозначный подход к введению единого налога на недвижимость не выработан, в связи с чем до окончательного введения налога возможны разного рода уточнения и изменения.

— Куда пойдет новый налог – в федеральный или местный бюджет? На что он по логике вещей должен расходоваться?

— По смыслу, придаваемому налогу на недвижимость его авторами, налог на недвижимость – налог местный. Соответственно, зачисление налога должно производиться в местные бюджеты, представительные органы которых должны определять цели и способы расходования данного налога путем принятия соответствующих бюджетов местного самоуправления на каждый календарный год. В Новокузнецке таким органом является Совет народных депутатов, который принимает ежегодный бюджет города.

— Какие могут быть варианты развития сценария? Ваши прогнозы…

— По смыслу единый налог на недвижимость призван заменить три старых налога: налоги на имущество юридических лиц, налог на имущество физических лиц и земельный налог. При этом выпадающих доходов бюджета быть не должно. То есть всё, что станут недоплачивать предприятия – будут за них отдавать граждане. Теперь о том, почему предприятия станут платить меньше, а граждане больше. Всё дело в единообразии кадастровой (то есть приближенной к рыночной) оценки. С точки зрения рынка, недвижимость граждан на кв. метр стоит гораздо больше, чем недвижимость какого-нибудь завода. Ранее же была стоимость БТИ, то есть фактически затратная, которой всё равно, где стоит объект и что его окружает. Рост платежей для граждан будет не в десятки раз, однако вполне ощутимым.

Во-вторых, по сведениям Росреестра, оценка будет проводиться раздельно для земли и раздельно для зданий, а не по концепции единого объекта. Связано это с тем, что ведомства так и не смогли сформировать в кадастре единые объекты «земля + сооружения на ней» из-за неувязок юридических прав. Кто здесь выигрывает? Выигрывают те, у кого недвижимость в дорогих местах, но при этом нет крупного земельного участка. Условно говоря, сильно в выигрыше будет владелец офиса на 10-м этаже комплекса в центре города, для которого просто нет земельного участка (а, значит, нет и платежа). Кто заплатит налог за него? Тот, кто владеет незастроенным участком в центре города. Или в местах расположения элитных земельных участков.

В-третьих, предполагается, что от налога будут освобождены малоимущие и владельцы маленьких объектов недвижимости. Я надеюсь, что здесь будет принято разумное решение, иначе начнётся дробление объектов недвижимости с целью выскочить из-под налога. Если же это останется, то все остальные граждане станут платить ещё немного больше, так как у нас принцип невыпадения доходов из бюджета.

В-четвёртых, предполагается, что кадастровую оценку можно будет оспорить на основании прошедшей сделки по объекту. Если, конечно, сделка не является притворной и не проходит по искусственно заниженной цене. Для граждан это означает необходимость держать при себе договоры по прошедшим сделкам или сделкам по ближайшим аналогам. В случае завышенной кадастровой оценки это будет единственным способом уменьшить себе налог, так как системы апелляций и судов по вновь принятому закону в ближайшие пару-тройку лет ещё разработано не будет.

Беседовала Наталья Евстигнеева