Договор найма жилого помещения лекции

07.12.2018 Выкл. Автор admin

Договор найма жилого помещения лекции

7.1. Общие положения о найме жилых помещений

В соответствии с определением, данным в ч. 1 ст. 671 ГК, по договору найма жилого помещения одна сторона, собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймода-тель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Приведенное определение договора найма жилого помещения распространяется на все виды найма независимо от принадлежности жилых помещений, выступающих как объект этого договора.

В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо, гражданин и др.) либо уполномоченное им лицо.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (ч. 2 ст. 671 ГК).

Нанимателями жилых помещений могут быть не только российские, но и иностранные граждане, а также лица без гражданства. Данное положение вытекает из нормы ч. 3 ст. 62 Конституции, в соответствии с которой иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ.

ГК внес ряд существенных коррективов в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений.

Давая общее определение договора найма жилого помещения, ГК одновременно выделяет (ст. 672) особую разновидность этого договора – договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (договор социального найма жилого помещения).

Исходя из природы данного жилищного фонда и особенностей отношений найма входящих в него жилых отношений, ГК устанавливает общее правило, согласно которому договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 672).

В литературе по жилищному праву и в практике широкое распространение получил термин «договор коммерческого найма жилого помещения». Этим термином обозначаются все договоры найма жилого помещения, за исключением договоров социального найма жилого помещения и договоров найма специализированного жилого помещения. Такое наименование данных договоров отражает коммерческую природу складывающихся на их основе отношений жилищного найма. Отношения коммерческого найма, в отличие от отношений социального найма и найма специализированных жилых помещений, в полной мере регулируются нормами гражданского законодательства.

Исходя из действующего законодательства, можно выделить три вида найма жилых помещений:

1) коммерческий наем жилых помещений;

2) социальный наем таких помещений;

3) наем специализированных жилых помещений.

ГК содержит ряд положений, имеющих общее значение для всех видов найма жилого помещения. Исходя из нормы п. 3 ст. 672 ГК общими, в частности, являются правила о форме договора найма жилого помещения (ст. 674), сохранении договора найма при переходе права собственности нажитое помещение (ст. 675), обязанностях нанимателя жилого помещения (ст. 678), вселении временных жильцов (ст. 680), поднайме жилого помещения (п. 1 и 3 ст. 685 ГК).

Наряду с этими положениями ГК установил, что «другие положения настоящего Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством».

Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан осуществляется по договорам безвозмездного пользования (ст. 109 ЖК).

Договор найма жилого помещения лекции

4.1. Договор найма жилого помещения

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним.

ГК особо выделяет договор социального найма жилого помещения, который может заключаться наряду с так называемым договором коммерческого найма жилого помещения и договором найма специализированного жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения заключается при найме жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования, договор коммерческого найма жилого помещения – при сдаче внаем жилья с целью получения дохода, договор найма специализированного жилого помещения – при найме служебного жилого помещения, жилого помещения в общежитии и других жилых помещений специализированного жилищного фонда (ст. 92 ЖК).

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, входящее в состав фонда социального использования, и при наличии у гражданина необходимых предпосылок для его заключения, к которым относятся: признание гражданина в установленном порядке малоимущим либо его принадлежность к иной категории граждан, которым в соответствии с законом жилые помещения предоставляются по договорам социального найма; нуждаемость в жилом помещении; состояние на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, за исключением установленных ЖК случаев; наличие решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами.

Договор коммерческого найма заключается всецело на основании принципа свободы договора, т.е. его заключение зависит от усмотрения сторон, которые сами определяют его важнейшие условия: срок договора, размер и порядок внесения платы за наем жилого помещения, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

И договоры коммерческого, и договоры социального найма заключаются в письменной форме (ст. 674, п. 3 ст. 672 ГК). Несоблюдение данной формы договора не влечет его недействительности, кроме случаев, указанных в законе или в соглашении сторон (п. 1, 2 ст. 162 ГК).

Срок действия договора определяется по-разному для договоров коммерческого и социального найма, и в этом заключается одно из их основных различий.

В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Однако срок не является существенным условием этого договора, поскольку если он в договоре не определен, то договор считается заключенным на пять лет.

Договор, заключенный на срок до одного года, признается краткосрочным, и на него не распространяются указанные в п. 2 ст. 683 ГК правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. В частности, на такой договор не распространяется норма о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (ч. 1 ст. 684 ГК).

По истечении срока договора коммерческого найма жилого помещения, за исключением указанного выше случая, наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ч. 2 ст. 684 ГК).

В отличие от договора коммерческого найма в отношении договора социального найма закон не ограничивает срока его действия, вследствие чего договор социального найма является бессрочным.

Сторонами в договоре найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем при найме обоих видов выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.

В качестве нанимателя может быть только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК, предоставляется «для проживания в нем».

Обычно в качестве нанимателя в договоре коммерческого найма выступает один гражданин (физическое лицо). Однако возможна и множественность лиц на стороне нанимателя. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями (п. 4 ст. 677 ГК).

При заключении договора коммерческого найма жилого помещения гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. Такими лицами могут быть и граждане, не являющиеся его супругом или родственниками. Однако наниматель не вправе произвольно поселять в предоставленное ему жилое помещение всех, кого он пожелает. В соответствии с п. 2 ст. 677 ГК в договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится лишь с согласия наймодателя.

После заключения договора коммерческого найма жилого помещения и первоначального определения лиц, которые будут проживать вместе с нанимателем, вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем возможно лишь с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих на данный момент. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст. 679 ГК).

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются не ими самими, а законом (абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК). Вместе с тем лица, постоянно проживающие вместе с нанимателем, не состоят непосредственно с наймодателем в правоотношениях по поводу пользования жилым помещением. В связи с этим за совершение ими действий, нарушающих условия договора, ответственность перед наймодателем несет наниматель (п. 3 ст. 677 ГК). Исключение составляют случаи, когда данные граждане являются сонанимателями.

Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то в качестве наймодателя выступает орган местного самоуправления или муниципальная жилищно-эксплуатационная организация. В случаях сдачи внаем жилого помещения, входящего в состав государственного жилищного фонда, наймодателем является государственное предприятие или учреждение, на балансе которых находится данное жилое помещение, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Нанимателем при заключении договора социального найма жилого помещения выступает гражданин, которому в установленном порядке было предоставлено жилое помещение. После заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи, например, в случае выбытия нанимателя из данного жилого помещения, его смерти (ст. 82 ЖК).

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма, кроме нанимателя, обладают также члены его семьи. Все другие лица могут проживать с нанимателем только в качестве временных жильцов.

ЖК (ч. 1 ст. 69) определяет, во-первых, лиц, которые относятся к членам семьи, и, во-вторых, лиц, которые могут быть признаны членами семьи.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей, оплату пользования квартирой и т.п.). В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Если лицо перестало быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом по договору социального найма жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака).

Наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих. Для вселения нанимателем в такое жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи необходимо также согласие в письменной форме наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя (ч. 1 ст. 70 ЖК).

Согласно п. 2 ст. 672 ГК проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Из данной нормы вытекает, что все они являются сонанимателями по данному договору, в связи с чем возможно расторжение договора найма жилого помещения отдельно с каждым из них (например, в случае выезда кого-либо из членов семьи нанимателя на другое постоянное место жительства).

В отношениях с наймодателем при социальном найме наниматель выступает в качестве представителя членов его семьи в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).

Предметом договоров коммерческого и социального найма является изолированное жилое помещение.

Помещение признается жилым, если оно отвечает установленным санитарным, градостроительным, техническим и противопожарным требованиям и предназначено для проживания граждан во все сезоны года. Дом, в котором находится сдаваемое внаем помещение, должен быть зарегистрирован в качестве жилого в бюро технической инвентаризации или ином уполномоченном на это органе.

Сдаваемое внаем жилое помещение должно быть изолированным, т.е. представлять собой жилой дом, квартиру, часть дома или часть квартиры, имеющие отдельный вход. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната). Смежные комнаты как единое целое могут быть объектом одного договора найма (смежно-изолированные комнаты).

Читайте так же:  Как в 1с рассчитать пособие на ребенка до 15 лет

Объектом договора коммерческого найма может быть жилое помещение независимо от его размера. Что касается качества сдаваемого внаем по такому договору жилого помещения, то оно должно соответствовать понятию «помещение, пригодное для постоянного проживания» (п. 1 ст. 673 ГК).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК). К категории непригодных для проживания в настоящее время относятся подвальные и полуподвальные помещения, помещения, не имеющие естественного освещения, бараки, аварийные дома и т.п. Такие помещения не могут быть объектом договора найма.

Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут быть подсобные помещения. Однако при найме квартиры, дома, части дома они входят в состав объекта договора. Если же внаем сдается часть квартиры (комната или несколько комнат), подсобные помещения будут находиться в общем пользовании всех нанимателей, т.е. составлять общий объект.

Наймодатель по договору найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) обязан предоставить другой стороне-нанимателю жилое помещение для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма определены в ст. 676 ГК. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Кроме того, на нем лежит обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

• передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (обязанность проведения текущего ремонта жилого помещения возлагается на нанимателя – п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК);

• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Помимо указанных наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения (ст. 65 ЖК).

Специфическим признаком права на жилую площадь, отличающим его от других вещных прав, является его целевой характер. Жилое помещение предоставляется нанимателю для проживания в нем, т.е. для удовлетворения его потребности в жилье. Соответственно, не допускается размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, использование их для производства промышленной или иной продукции, для складов и т.п. Использование жилого помещения не по назначению может служить (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения (абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК, п. 4 ч. 4 ст. 83 ЖК).

Вместе с тем согласно ч. 1 ст. 17 ЖК допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законном основании гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Он не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Важнейшей обязанностью нанимателя является своевременное внесение платы за жилое помещение, а если договором не предусмотрено иное – самостоятельное внесение коммунальных платежей (ст. 678 ГК).

Одним из прав нанимателя, возникающих из договора найма жилого помещения, является право на сдачу нанятого жилого помещения в поднаем. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК).

Наниматель обладает правом вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц – временных жильцов (пользователей). В качестве последних могут вселяться родственники, знакомые нанимателя и членов его семьи и т.д. Правовое положение временных жильцов не зависит от вида найма жилого помещения.

Для вселения временного жильца необходимы разрешение нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, а также предварительное уведомление наймодателя.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы приобретают в соответствии с заключенным договором право временного пользования жилым помещением нанимателя. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд (ч. 1 ст. 680 ГК, ч. 2 ст. 80 ЖК). Следует, однако, отметить, что действующими Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (п. 10), утвержденными постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, предельный срок регистрации граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся их местом жительства, не установлен. Кроме того, ограничение срока проживания временных жильцов противоречит нормам Конституции, поскольку, как указал Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 02.02.1998 № 4-П по делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 названных выше Правил, срок нахождения в том или ином месте временного пребывания должен определяться самим гражданином, а его установление государством недопустимо, так как означает ограничение свободы волеизъявления при выборе места пребывания.

Если сторонами был согласован срок проживания временных жильцов, они обязаны освободить жилое помещение по требованию нанимателя или любого гражданина, постоянно с ним проживающего, по истечении этого срока, а если данный срок не был согласован, – не позднее семи дней со дня предъявления такого требования (ст. 680 ГК). В случае прекращения договора найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного выше требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 5 ст. 80 ЖК).

Законом (ст. 82 ЖК) предусмотрена возможность изменения договора социального найма жилого помещения по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью, а также путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре дееспособным членом его семьи (например, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). В последнем случае для изменения договора необходимо согласие наймодателя и остальных членов семьи лица, желающего стать нанимателем.

Рассмотренные виды изменения договора найма жилого помещения относятся к социальному найму. Изменение договора коммерческого найма регламентируется менее полно.

Согласно ст. 686 ГК, в частности, возможна замена нанимателя в договоре коммерческого найма по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случаях недостижения соглашения соответствующих лиц, проживающих в жилом помещении, на замену нанимателя, а также несогласия наймодателя на такую замену возможно обращение за разрешением спора в суд.

Как предусматривает ч. 2 ст. 678 ГК, наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Действие этой нормы распространяется и на договор социального найма (п. 3 ст. 672 ГК).

В соответствии с принципом свободы договора по соглашению между сторонами договора коммерческого найма жилого помещения могут быть изменены любые его условия, за исключением тех, которые императивно установлены законом.

Для обязательства найма жилого помещения закон предусматривает особые основания его прекращения.

К основаниям прекращения правоотношения найма жилого помещения относится прежде всего расторжение договора, которое возможно по инициативе обеих сторон, нанимателя или наймодателя.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч. 1 – 3 ст. 83 ЖК).

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев;

• разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

• систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

• использования жилого помещения не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК).

Последствием расторжения договора найма жилого помещения является обязанность освобождения жилого помещения нанимателем и членами его семьи. Эта обязанность может исполняться добровольно либо в принудительном порядке.

Как провозглашает Конституция, никто не может быть произвольно лишен жилища (ч. 1 ст. 40). В развитие этой нормы ст. 3 ЖК предусматривает, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом, другими федеральными законами.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, возможно в случаях, указанных в ст. 85, 90, 91 ЖК.

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке (ч. 4 ст. 83 ЖК). В других случаях (помимо расторжения договора социального найма) выселение также производится в судебном порядке.

При расторжении договора социального найма жилого помещения выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения допускается, как правило, при условии предоставления выселяемым другого жилого помещения. Требования, предъявляемые к этому помещению, определены ст. 89, 90 ЖК.

По общему правилу гражданину и его семье при выселении из помещения, занимаемого по договору социального найма, должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение. При этом предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ч. 1,2 ст. 89 ЖК).

Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма допускается в следующих случаях:

• если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

• если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

• если жилое помещение признано непригодным для проживания;

• если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (ст. 85 ЖК).

В соответствии со ст. 90 ЖК если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Выселение из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, без предоставления другого жилого помещения – это исключительный порядок выселения, применение которого допускается лишь в некоторых случаях, предусмотренных законом (ст. 91 ЖК). Основанием для такого выселения является грубое нарушение нанимателем или членами его семьи правовых норм. К таким нарушениям относятся:

• использование жилого помещения не по назначению (например, под склад, притон и т.п.);

• систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;

• бесхозяйственное обращение с жилым помещением, приводящее к его разрушению.

Поскольку выселение применяется здесь как санкция за противоправное поведение нанимателя или членов его семьи, оно возможно лишь при условии, что к нарушителю принимались меры предупреждения, но они оказались безрезультатными (ч. 1 ст. 91 ЖК).

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также граждане, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ч. 2 ст. 91 ЖК).

При коммерческом найме расторжение договора и выселение допускаются в исключительных случаях, которые прямо указаны в ст. 687 ГК.

Расторжение договора коммерческого найма, как и договора социального найма, по требованию наймодателя возможно только в судебном порядке.

Согласно п. 1 ст. 687 ГК наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения. Однако для предотвращения возникновения убытков у лица, сдающего внаем помещение, закон предусматривает, что наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

Читайте так же:  М р львов риторика учебное пособие

Договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – при невнесении платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК).

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (абз. 2 п. 3 ст. 687 ГК).

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. При продолжении указанных нарушений после предупреждения наймодателя последний вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае в соответствии с п. 4 ст. 687 ГК применяются приведенные выше правила, предусмотренные абз. 4 п. 2 той же статьи.

При расторжении договора коммерческого найма и отказе нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, добровольно освободить жилое помещение эти лица подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК).

Особенности отношений, возникающих по поводу найма жилых помещений специализированного жилищного фонда, определены в разд. IV ЖК.

Договор коммерческого и социального найма

Договор найма (как коммерческого, так и социального) жилого помещения — это соглашение сторон, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Стороны договора — наймодатель и наниматель. Объект договора найма — жилое помещение. Объектом договора социального найма может быть только жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем может только гражданин. Цель договора найма — обеспечение права гражданина на жилище.

Юридическое лицо не может быть стороной договора найма жилого помещения, что не исключает возможности приобретения таким лицом права владения и пользования им, но на основе иного договора. Однако фактическое пользование арендованным юридическим лицом жилым помещением может осуществлять только гражданин. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Предпосылкой для заключения договора социального найма является выдача уполномоченным государственным или муниципальным органом ордера на жилое помещение. Договор коммерческого найма полностью регулируется гражданским законодательством.

Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного прозвания. Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наниматель и наймодатель.

По требованию нанимателя и других постоянно с ним проживающих граждан и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.

В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

Предметом договора поднайма может быть предоставление в возмёздное пользование поднанимателю всего жилого помещения или его части. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, не несет самостоятельной ответственности перед наймодателем.

Договор поднайма является производным от договора найма, поэтому срок договора поднайма не может превышать срока договора найма, а при досрочном прекращении договора найма договор поднайма прекращается одновременно с ним. Под временными жильцами понимаются граждане, прибывшие для проживания в жилом помещении на безвозмездной основе на срок не более шести месяцев. Условием вселения временных жильцов являются общее согласие нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также предварительное уведомление наймодателя о таком вселении. Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на человека.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока, а если срок не согласован, — не позднее семи дней со дня предъявления Соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, Постоянно с ним проживающим.

Законодатель достаточно четко прописал права и обязанности сторон по данному договору.

В обязанности наймодателя входят: передача нанимателю свободного жилого помещения в надлежащем состоянии; осуществление надлежащей эксплуатации дома, в котором находится объект найма; предоставление нанимателю на возмездной основе необходимых коммунальных услуг.

В обязанности нанимателя жилого помещения входят воздержание от использования жилого помещения для отличных от проживания целей, обеспечение сохранности и надлежащего состояния жилого помещения, своевременное внесение платы за него. Переустройство и реконструкция жилого помещения нанимателем возможны лишь с согласия наймодателя.

Если постоянно проживающие в жилом помещении совместно с нанимателем граждане не указаны в договоре найма, они приобретают этот статус в результате их вселения в жилое помещение в установленном порядке. Такие граждане имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, однако правовой статус сонанимателя они приобретают лишь в случае, если заключают с нанимателем договор о их солидарной с нанимателем ответственности перед наймодателем.

Условиями вселения в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих в этом жилом помещении являются согласие на такое вселение нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, а также соблюдение при вселении требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, составляющей двенадцать квадратных метров.

По общему правилу, текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт — обязанностью наймодателя. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, допустимо лишь с согласия нанимателя.

Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (квартирную плату) не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после этого предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Выселение из жилого помещения проживающих в нем к моменту расторжения договора найма граждан допускается только в судебном порядке.

Лекция 10. Договор найма жилого помещения

План:

1. Стороны и предмет договора найма жилого помещения.

2. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения.

3. Расторжение договора найма жилого помещения.

Вопрос 1.Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах. Наем жилого помещения в таком фонде, получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован нормами гл. 35 ГК.

Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями — только граждане.

Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей.

1. он может быть заключен с любым лицом и не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в жилом помещении;

2. наниматель и члены его семьи не рассматриваются в качестве сонанимателей по договору, если иное не установлено их соглашением.

3. заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу;

4. площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

5. коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до одного года.

Коммерческий наем — всегда возмездный договор, в то время как по социальному найму жилые помещения для малоимущих предоставляются бесплатно. Согласно ст. 682 ГК размер платы за жилое помещение и сроки ее внесения устанавливаются, как правило, соглашением сторон. В отсутствии такого соглашения плата вносится в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом. Иные вопросы внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги по договору коммерческого найма также регулирует Жилищный кодекс.

Объект (предмет) договора коммерческого найма — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Им может быть квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (т.е. комната). Благоустроенность — не обязательный признак предмета этого договора. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора коммерческого найма выступать не могут.

Договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения ранее заключенного договора. В этом случае новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора коммерческого найма.

Вопрос 2.Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения. Они аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей может предусматриваться соглашением сторон в конкретном договоре найма.

Наниматель жилого помещения по договору найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

В отличие от договора социального найма, ГК не называет вселяющихся с нанимателем (к нанимателю) лиц членами его семьи. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует соблюдения двух условий: 1) согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем; 2) соблюдения требований о норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением является вселение несовершеннолетних детей любого лица, постоянно проживающего в жилом помещении. Они вселяются независимо от согласия наймодателя, нанимателя и других лиц, постоянно проживающих с нанимателем. А также исключение касается детей супруга и родителей в части обязательного получения письменного согласия наймодателя (?).

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, обладают равными правами пользования жилым помещением. Вместе с тем по общему правилу ответственность этих граждан по обязательствам, вытекающим из договора коммерческого найма, не является солидарной: ответственность за их действия, связанные с нарушением условий договора коммерческого найма, несет сам наниматель. Это не исключает возможности заключить соглашение с нанимателем, по которому граждане, постоянно с ним проживающие, обязуются нести солидарную ответственность перед наймодателем; последний должен быть уведомлен о состоявшемся соглашении.

Читайте так же:  Льготы многодетным семьям в новгородской области в 2019 году

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

Поднаем жилого помещения по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия о норме общей площади на одного человека. Договор поднайма может заключаться на часть (изолированная комната) либо на все помещение. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, однако не может превышать срока самого договора коммерческого найма.

В ГК нет требований к форме договора поднайма, что допускает его заключение в любой форме, в том числе устной. Поднаем жилого помещения является возмездным договором. Размер и сроки внесения платы за пользование предоставленным помещением определяются соглашением сторон.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением и должен освободить его по окончании срока действия договора поднайма. ГК не содержит каких-либо специальных норм об основаниях и последствиях расторжения договора поднайма жилого помещения, но они могут содержаться в конкретных договорах поднайма.

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

Правовое регулирование проживания временных жильцов в помещении, предоставленном по договору коммерческого найма, аналогично соответствующей регламентации, содержащейся в Жилищном кодексе

. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного в части 4 настоящей статьи требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Прекращение договора коммерческого найма, в том числе досрочное, влечет безусловную обязанность временных жильцов покинуть жилое помещение.

4) изменять основания и условия, дающие право пользования жилым помещением по договору найма;

В ГК (ст. 686) предусматривается единственное основание изменения договора коммерческого найма: замена первоначального нанимателя другим совершеннолетним лицом, постоянно проживающим с нанимателем. Такая замена возможна по требованию нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и с согласия наймодателя. Нанимателем может стать любой гражданин из числа постоянно проживавших с нанимателем, если будет достигнуто соглашение между ними. В противном случае все постоянно проживающие становятся сонанимателями, а заключенный ранее договор продолжает действовать на тех же условиях.

5) право на переустройство и реконструкцию жилого помещения (п. 2 ст. 678 ГК);

Это право обусловлено получением согласия наймодателя; цель переустройства значения не имеет. Однако с учетом того, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права, для переустройства и реконструкции требуется и их согласие. Реконструкция жилого помещения означает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, объема и качества инженерно-технического обеспечения). Данное определение позволяет характеризовать работы по реконструкции как относящиеся в целом к ведению наймодателя, а не нанимателя; поэтому более правильно говорить о праве нанимателя не на реконструкцию, а на перепланировку жилого помещения.

Правовое регулирование переустройства и перепланировки, содержащееся в гл. 4 ЖК, может быть по аналогии распространено и на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.

Помимо переустройства ГК допускает переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Понятие «переоборудования» в ГК не содержится, нет его и в Жилищном кодексе. Проведение переоборудования жилого дома требует согласия нанимателя, если в результате соответствующих работ существенно изменятся условия пользования жилым помещением. Под существенными изменениями следует понимать уменьшение площади предоставленного по договору помещения, количества комнат и т.д.

6) Право на заключение договора на новый срок;

Окончание срока договора коммерческого найма не является безусловным основанием для его расторжения. В целях защиты прав нанимателя как более слабой стороны договора ГК предусматривает его преимущественное право заключить договор на новый срок. Вместе с тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях.

На тех же условиях и на тот же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался от продления договора; 2) если наймодатель не позднее, чем за 3 месяца до окончания срока договора не предложил нанимателю заключить договор на иных условиях. Для продления договора на других условиях, в том числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих.

Дополнительной гарантией защиты прав нанимателей от необоснованного отказа наймодателя продлить ранее заключенный договор служит положение п. 4 ст. 684 ГК, в соответствии с которым отказ от пролонгации договора обусловливается невозможностью для наймодателя в течение года сдавать это жилое помещение внаем. Невыполнение данной обязанности и сдача внаем жилого помещения другому лицу может повлечь за собой признание такого договора недействительным в судебном порядке по требованию первоначального нанимателя. Кроме того, наниматель вправе требовать возмещения убытков.

7) иные права, предусмотренные Кодексом, другими федеральными законами и договором найма.

Наниматель жилого помещения по договору найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Кодексом. Часть 2 ст. 17 ЖК допускает использование жилого помещения и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение (плату за наем). Что касается платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также за коммунальные услуги, то она вносится управляющей организации, если многоквартирный дом, в котором находится сданное в коммерческий наем жилое помещение, управляется такой организацией (ч. 4 ст. 155 ЖК). Договором может быть установлена обязанность нанимателя вносить соответствующие платежи наймодателю.

7) иные обязанности, предусмотренные Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Права и обязанности нанимателя по договору краткосрочного найма жилого помещения. Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма значительно реже. Как правило, по такому договору наниматель не вправе вселять новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права пользования жилым помещением. Нанимателю запрещено вселять временных жильцов и поднанимателей, а по истечении срока такого договора он не вправе требовать заключения договора на новый срок. Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем из числа граждан, проживающих совместно с ним.

Фактически наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное жилое помещение исключительно в целях проживания, а также переустраивать его с согласия наймодателя. В обязанности нанимателя по такому договору входит обеспечение сохранности жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Ответственность нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма может носить административный либо гражданско-правовой характер. Особой формой ответственности является выселение виновных лиц в случаях, предусмотренных законом (ст. 687 ГК).

Вопрос 3.Основания расторжения договоров социального и коммерческого найма во многом совпадают. Договор коммерческого найма может быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя.

Наниматель по договору коммерческого найма вправе с согласия проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть заключенный договор, но ГК обязывает его предупредить наймодателя за 3 месяца.

По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований:

1. невнесение нанимателем платы за жилое помещение. При этом для нанимателя долгосрочного договора коммерческого найма это последствие наступает в случае неполной либо несвоевременной платы за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок. С нанимателем по договору краткосрочного найма договор расторгается в случае невнесения платы более 2 раз по истечении срока платежа.

2. разрушение или порча жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает, однако его регламентация в отличие от договора социального найма имеет особенности. Расторжению договора в этом случае предшествует назначение судом срока (до года) для устранения повреждений. Если в течение назначенного судом срока допущенные нарушения не будут устранены, суд (по повторному обращению наймодателя) принимает решение расторгнуть договор найма. Гарантией защиты интересов нанимателя, который не смог восстановить помещение в первоначальном виде, служит право суда предоставить — по просьбе нанимателя — отсрочку исполнения указанного решения на срок не более года. Правила о предоставлении срока для восстановления разрушенного помещения, а также об отсрочке неприменимы к договорам краткосрочного найма.

В случае самовольного переустройства жилого помещения нанимателем договор коммерческого найма может быть расторгнут только при условии, если это привело к разрушению или порче жилого помещения.

3. наниматель либо другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, а также систематически (т.е. неоднократно) нарушают права и интересы соседей.

При этом суд также может предоставить срок (до года) для устранения нарушений и отсрочку исполнения своего решения на этот же срок. Расторжение договора коммерческого найма по этому основанию допускается, в отличие от Жилищного кодекса, по иску только наймодателя, но не заинтересованных лиц (соседей и др.).

ГК предусматривает ряд случаев, когда требование о расторжении договора коммерческого найма в судебном порядке может быть заявлено и нанимателем, и наймодателем. К их числу относятся аварийность жилья, иная непригодность его для постоянного проживания. Последствием расторжения договора является выселение нанимателя и всех граждан, проживающих с ним, без предоставления другой жилой площади.

Вопросы для самоконтроля:

1. Как соотносятся договор коммерческого и социального найма?

2. На какой срок заключается договор найма жилого помещения?

3. Допускается ли продление договора найма жилого помещения на неопределенный срок?

4. Как соотносятся наниматели, сонаниматели и поднаниматели? Кто из них имеет право самостоятельного пользования жилым помещением?

5. На какой срок вселяются временные жильцы?

6. Для вселения каких категорий лиц не требуется предварительное согласие наймодателя?

7. Что может быть основанием прекращения договора найма жилого помещения?

Источники:

1. Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Глава 35.

2. Жилищный кодекс РФ. Раздел 3.

3. Об утверждении правил пользования жилыми помещениями: Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25.

4. Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения: Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315.

5. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилых помещений в российском гражданском праве // Законодательство. – № 4. – 2004.

6. Тихомиров М.Ю. Договоры жилищного найма: практическое пособие. – Изд. Тихомирова М.Ю., 2007.

185.238.139.36 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно