Договор купли-продажи квартиры с ипотекой в пользу продавца

30.08.2018 Выкл. Автор admin

Типовой образец договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Главная » Документы » договоры » Договора купли-продажи » Типовой образец договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Чтобы грамотно продать квартиру с обременением, делая это в пользу продавца, не получится не составить соответствующее соглашение. Ведь именно оно и выступает гарантией для участников сделки, поэтому не стоит доверять устным договоренностям, когда речь идет о серьезных финансовых операциях.

Образец типового договора купли-продажи с обременением в пользу продавца

Начиная оформлять договор, лучше всего сразу включить пункт, который станет указывать на то, что оплата производится исключительно частями, или же единым платежом.

Нужно понимать, что если сделка совершается таким способом, то имущество будет находиться в залоге у продавца до того момента, пока собственно не будет полностью оплачено.

В тот момент, когда осуществляется продажа недвижимого объекта, при этом соблюдается условие о залоге, то важно знать, продавец может внести в соглашение запись о переходе права собственности. Помимо этого, сюда относится и информация о наличии обременения в виде залога такого имущества.

Стоит понимать, что оформлять договор требуется тщательным образом, он должен обладать свободной формой, содержать те условия, которые определены законом.

Сюда можно отнести:

  • информация о сторонах сделки;
  • наименование предмета сделки, детальное описание;
  • цена договора;
  • наименование предмета сделки;
  • момент, при котором и осуществляется переход права собственности;
  • подписи сторон;
  • дата подписания договора;
  • иные условия.

Учтите, что каждый пункт несет свой смысл, соответственно, прежде чем подписать договор, участники в обязательном порядке должны внимательно изучить все пункты. Только так можно избежать лишних сложностей, непредвиденных ситуаций в будущем. Если есть возможность, то будет неплохо обратиться к юристам за помощью, они всегда помогут в решении тех или иных спорных вопросов.

Основания установления обременения

Когда совершается данная сделка, то естественно ее участники должны определить не только существенные, но и дополнительные условия договора. Желательно делать это тщательным образом, чтобы в будущем можно было избежать лишних сложностей, с которыми так часто приходится сталкиваться на практике.

Условия должны быть сформулированы следующим образом:

  • потребуется предоставить полный расчет между сторонами сделки, прежде чем подписать договор;
  • расчет после заключения договора, государственной регистрации;
  • поэтапное внесение оплаты по данному договору.

В тот момент, когда деньги планируется передать за недвижимость до подписания договора, то обременения возникать не может. Но если участники сделки пришли к выводу, что лучше оформить денежный вопрос тогда, когда будет заключен договор, то важно знать, даже после регистрации продолжит существовать денежное обязательство со стороны покупателя.

Как выглядит договор купли-продажи с рассрочкой платежа?

Про образец договора купли-продажи квартиры для физических лиц 2017 смотрите тут.

Что касается обременения в целом, то важно понимать, его принято устанавливать в отношении объекта недвижимости. Оно в свою очередь станет совершаться по тем же условиям, что собственно и сам договор. Поэтому если внимательно рассмотреть этот вопрос, то можно понять, обременение станет подлежать государственной регистрации, сведения о нем вносятся в ЕГРН.

Помните, что часто стороны совершают одни и те же ошибки, это связано с тем, что они не желают вникать в пункты, которыми собственно и обладают подобные договора. Чтобы избежать лишних трудностей, желательно не игнорировать советы специалистов, и тогда все получится.

Нюансы регистрации обременения

К нюансам регистрации обременения можно отнести:

  • Прежде всего, важно отметить, что касается госпошлины, то за регистрацию обременения она не уплачивается вовсе, учтите это заранее;
  • Выделяя Свидетельство о государственной регистрации права, то здесь можно будет встретить раздел «Ограничения», куда собственно и вносится запись «ипотека», помимо этого сюда относится и запись об обременении;
  • Важно добавить, что сделка с обременением обычно регистрируется пять рабочих дней;
  • Документ о полной оплате в Росреестр, как правило, не передается.

Никто не отрицает, что на первый взгляд, оформление такого договора может вызвать множество вопросов и сложностей. На практике все именно так и происходит, но если вы желаете оформить его тщательным образом, желательно проконсультироваться с опытными юристами.

Ведь тогда можно избежать «подводных камней», тех ошибок, с которыми порой сталкиваются участники сделки. Не нужно спешить, и тогда получится включить в договор важные пункты, те ситуации, условия, без которых подобные документы не оформляются.

Обременение в купле-продаже

Составьте правильно соглашение,ознакомьтесь со статьей 460 ГК РФ и за одно со статьями 292,277 и 586 ГК РФ многое станет понятно. Удачи!

Выплата будет сразу после регистрации или через какое-то время?
Похоже наделают делов, самостоятельные.

Оксана похоже покупатель. Ну, продавец себя подстрахует обременением, если вы не рассчитаетесь! А как вы, собираетесь снимать это обременение, когда передадите деньги?! Мысли есть у вас или будете в инете совет спрашивать и за продавцом бегать. )

Обрнменение регистрируется,зачем Вам это надо? Прислушайтесь к совету ув. М. Одоевского,если непременно сами хотите составлять договор,но имейте ввиду,что неграмотно составленный договор могут и не зарегистрировать. В том случае,если деньги отдаются после регистрации права,в договоре прописывается: »Стороны договорились,что квартира НЕ БУДЕТ находится в залоге у продавца».

Участник программы «‎Работаю честно»

Стороны договорились, что согласно п.5 ст. 488 ГК РФ объект остается в залоге у продавца до полного исполнения покупателем обязательств по оплате. Ничего отдельно писать не нужно.
Составление специалистом договора стоит 2 т.р., гос. пошлина за регистрацию права собственности столько же. Подумайте, может правильнее составление договора доверить профессионалу. Обращайтесь, контакты на страничке.

и обратите внимание на то, что указанная Даниилом статья говорит о том, что имущество остается в залоге у продавца после его передачи покупателю. Специалисты поймут, о чем я говорю, а самостоятельному клиенту лучше составить договор у специалиста, если он не хочет получить приостановку в регистрации.

Читайте так же:  Субсидия харьков фрунзенский район

Добавлю. Потом надо не забыть снять залог. Как? Специалист вам в помощь!

Расчет наличными средствами будет в течении 2х дней после регистрации перехода права..продавец хочет себя подстраховать

Участник программы «‎Работаю честно»

В договоре купли продажи соглашением сторон исходя из фактической ситуации устанавливаете — либо возникает залог в пользу продавца либо не возникает.
Если расчет производится через банк (ячейка, аккредитив. ) с конкретными условиями доступа — есть ли смысл в обременении?
Если фактически деньги будут передаваться после регистрации — залог в пользу продавца (ипотека в силу закона) — однозначно нужно делать.
Сопровождение сделки специалистом не такой уж и большой расход, выберите себе профи — будет легче и безопасней

ДКП с обременением

Уже долго продается квартира.(1.5 года) Нашелся покупатель. У него нету всей суммы. Я хочу 6 млн. рублей. У него есть только 5, он работает не официально и ипотеку в банке ему не дают. Но покупатель готов по 100 тысяч платить каждый месяц, по ноябрь. Его агент уговаривает подписать ДКП с обременением. Я предлагал Предварительный договор и внести по нему 1 млн как задаток и готовы ждать. Но покупателю негде жить и он хочет сразу договор на продажу. Опасно ли это? А вдруг он не заплатит оставшийся миллион, а квартира уже его хотя и с обременением судись потом.. Что надо прописать в договоре чтобы он обязательно заплатил? Игорь Владимирович. Спасибо

Уважаемый Игорь Владимирович!
Если у вас нет предложений на покупку с полной суммой и острой необходимости в получении 100% суммы для встречной покупки, и вы готовы подождать какое-то время, но при этом хотите продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, предоставьте ему рассрочку. В договор купли-продажи обязательно вносятся дополнительные условия. Прописать в ДКП то, что в соответствии со статьями 488 и 489 Гражданского кодекса РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.​ Пропишите также порядок расторжения договора в случае непоступления платежей.
Рекомендую, при подаче документов на регистрацию заявить о том, что на квартиру будет наложено обременение. Это фиксируется в заявлении на регистрацию перехода права собственности. В последующем в ЕГРН будет отметка об обременении. Это не позволит продать или подарить квартиру. Неоднократно проводили такие сделки в нашем агентстве, на данный момент, все покупатели рассчитались в полном объеме.
с уважением, Ежов А.В

Андрей Владимирович, еще позвольте несколько вопросов:
1. В агентстве покупателя меня убедили, что им не важно чей я клиент так как они борются за свою репутацию и работают исключительно в рамках закона.
Не скрою, знакомый агент мне предлагал сопровождение по такой сделке за 70 тысяч руб. Сколько стоят ваши услуги?
2.Получается, что рисков у меня практически нет. Все тоже самое как и с банковской ипотекой? Только там проценты и обременение на банк, а здесь в мою пользу?

Игорь Владимирович!
1. Не оспариваю право агентства бороться за свою репутацию, но рекомендую, чтобы у каждой из сторон договора был свой специалист. Я не провожу сопровождения, принципиально беру в работу сделки «под ключ». Но на данном форуме, есть достаточно Профи с большой буквы, которые возможно возьмут в работу сопровождение, в случае необходимости, могу порекомендовать.
2.Главное отличие заключается в том, что при вашем обременении , в отличие от банковского, покупатель не страхуется в пользу продавца от несчастного случая, утраты трудоспособности, и т.д. Поэтому сроки погашения задолженности имеет смысл устанавливать как можно короче.

Смутил пункт в договоре .

Участник программы «‎Работаю честно»

5. Особенностью продажи товаров в кредит является возникновение у продавца законного права залога в отношении переданного товара (п. 5 коммент. ст.). Соответственно, в случае просрочки в оплате товара продавец вправе обратить взыскание на предмет залога в порядке, предусмотренном ст. 348 — 350 ГК. При этом продавец (залогодержатель) имеет преимущество перед другими кредиторами покупателя (залогодателя). Кроме того, законное право залога продавца обладает свойством следования, т.е. сохраняет силу против любого третьего лица, которому от покупателя перешло право собственности на вещь (ст. 353 ГК).
Правило п. 5 коммент. ст. о законном праве залога в отношении переданного товара является диспозитивным, и его применение может быть исключено соглашением сторон.
6. Правила п. 5 коммент. ст. применяются независимо от предмета договора купли-продажи. Так, продажа недвижимости в кредит влечет возникновение ипотеки в силу закона. Такая ипотека подлежит государственной регистрации, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке). При продаже в кредит жилого помещения или предприятия государственная регистрация договора является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона (абз. 2 п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).

А возможно такое,что переход права собственности регистрируют, а ипотеку по какой-то причине нет ( неправильно заполнены документы, не соответствуют требованиям закона РФ, и т.п.) ?Тогда мы лишимся квартиры?

Участник программы «‎Работаю честно»

Нет, такого не получится. В вашем случае квартира после регистрации в залоге у банка, об пишется в договоре купли-продажи!

Сделка с обременением

Можно и так. В договоре прописать порядок расчетов, штрафные по расчету в пользу продавца, и включить пункт примерно такого содержания: стороны обязуются в течение трех дней с момента исполнения покупателем пункта №. договора (о расчетах) предпринять все необходимые действия для снятия обременения с объекта в виде залога в пользу продавца. В случае неисполнения продавцом указанного обязательства, продавец обязуется уплатить покупателю неустойку в размере . % от суммы договора за каждый день просрочки.

Читайте так же:  Страны в которых нельзя получить гражданство

Спасибо за советы

Денис, я Вас не понял)

Участник программы «‎Работаю честно»

А почему обязательно с обременением? Можно прописать, что право залога у продавца не возникает.
На регистрации обременения настаивает продавец?

Потому, что в этом случае продавец может быть уверен что я не смогу продать квартиру в любом случае. Это обязывает меня оплатить, чтобы получить чистое свидетельство. Так же штрафные санкции не позволят мне тянуть. Да и продавец не сможет уклонится чтобы не придти второй раз в рег палату.

Участник программы «‎Работаю честно»

В день сделки возьмите доверенность от продавца на снятие обременения, и необходимость его присутствия в Росреестре отпадет.

В день сделки? А поточнее? После моей оплаты? Тогда что мешает продавцу не дать мне такую доверенность. А если до оплаты, тогда что помешает мне не дать ему деньги? Я конечно понимаю, что скорее всего можно будет всё решить в судебном порядке, но ведь мой способ кажется лучше, на мой взгляд. Он не позволит тянуть сторонам до суда и обязывает выполнить свои обязательства по договору во время.

Участник программы «‎Работаю честно»

В день подписания ДКП.
Если продавец настаивает на регистрации залога — возьмите сразу доверенность на снятие этого залога, чтобы после получения продавцом денег Вы не были к нему привязаны в части снятия этого самого обременения. Вот и все.

Извините, но вы не поняли меня, ещё раз, пожалуйста, перечитайте моё сообщение выше.
При наличии доверенности, что мешает мне не перечислить деньги на его счёт? Получу чистое свидетельство, продам квартиру, а он пусть обращается пока в суд. Ну обяжут потом меня перечислять ему по 100р в месяц (образно). Хотелось бы придумать способ, который был безопасен для обеих сторон. Поэтому хочу узнать минусы моего способа, думаю они должны быть, не может быть всё так гладко.

Участник программы «‎Работаю честно»

Евгений, вы хотите себя обезопасить или. Вот это я и не поняла. Понятно, что у продавца с покупателем конфликт интересов. Вы, как покупатель обратились за советом. Продавцу, естественно, рискованно давать Вам доверенность в день подписания ДКП ))
Если хотите исключить риски и Ваши и продавца — воспользуйтесь более безопасными схемами расчетов: аккредитив или ячейка. В этом случае не нужно ломать голову, какие кому санкции прописать в ДКП, и никакого обременения не будет)

Я хочу чтобы были учтены интересы обеих сторон, иначе если не будут учтены например интересы продавца, то он может отказаться от сделки только на моих условиях.
«Если хотите исключить риски и Ваши и продавца — воспользуйтесь более безопасными схемами расчетов: аккредитив или ячейка.» Я уже сказал о существенных, минусах этих способов для меня.

Участник программы «‎Работаю честно»

Прочитала Ваши «минусы» по безопасным и безупречным способам расчетов )) Да, они затратны. Мое мнение: безопасность стОит денег. Эти затраты несопоставимы с возможными рисками других схем.
И знаете. Евгений, далеко не все граждане отличаются сознательностью в части исполнения обязательств по договору. как только денежки получили — обо всем забыли и всех шлют лесом. И совсем не факт, что суд примет решение удовлетворить Ваши требования по ДКП (в части штрафов и пени).
Не нужно ехать на сделку с мешком денег. Сделайте это за несколько дней, чтобы в назначенный день и час все было на месте. Велосипед давно уже изобретен и усовершенствован. В механизме его работы четко разбираются специалисты.

Спасибо за советы, да, я для себя решил уже, что безопаснее будет ячейка.

Другой способ Вы сами просили не предлагать. Вот мы и молчим.А способы есть, безопасные для обеих сторон.

Догадываюсь о каких «безопасных» способах вы хотите сказать. Ячейка? Аккредитив?
Давайте поговорим о минусах ячейки:
— комиссия
— банк не проверяет подлинность купюр (или проверит, но за деньги)
— возня с «живыми» деньгами
— банк не отвечает за содержимое ячейки (случались случаи пропажи, хз как, но факты есть)
— банк не проверяет документы, которые должен предоставить продавец, для получения денег ( это может быть подделка на принтере)
Про аккредитив, тоже, пожалуйста, не говорите. Поэтому и попросил не говорить про другие способы.

Евгений, если настаиваете на своем способе, то мне не понятно, где гарантия у продавца, что Вы после перехода права с обременением переведете ему деньги, если это не аккредитив. Да и потом, обязать в договоре продавца приехать на снятие залога не дает гарантии, что с ним что- либо не случится. Вот это слабые места о которых Вы спрашиваете. Может Вам лучше рассчитаться в день подписания ДКП, что подтверждается распиской и актом передачи квартиры, естественно все будет прописано в договоре. Так проводят сделки в регионах. Отозвать из регистрации документы очень сложно.

«. где гарантия у продавца, что Вы после перехода права с обременением переведете ему деньги, если это не аккредитив. «
первая причина -свидетельство с обременением, что мне потом делать с этой квартирой? её нельзя продать, подарить и т.д.
вторая причина, согласно договору, если я не оплатил, то обязан платить штрафные санкции в размере, например 10 т.р. в день! оно мне надо?
«. Да и потом, обязать в договоре продавца приехать на снятие залога не дает гарантии, что с ним что- либо не случится» Спасибо, за указание этого недостатка. Можно прописать в договоре, что если он не может приехать лично по уважительным причинам (сломал ногу), то обязан написать доверенность на меня, обеспечить всё, чтобы я смог получить чистое свидетельство, иначе 10т.р в день

» Может Вам лучше рассчитаться в день подписания ДКП, что подтверждается распиской и актом передачи квартиры, естественно все будет прописано в договоре. » Деньги будут пересылаться до расписки или после. ))))))ну вы понимаете о чём я. Если расчитаться в день подписания договора и сдать документы после перечисления денег, может возникнуть ситуация, что будет нехватать какого-либо документа например, а продац вдруг куда-то пропал. А при моём способе, как я понимая я получу на руки свидетельство, после проверки рег палатой всех документов.

Читайте так же:  Ассистент адвоката

если продавец вдруг пропадет или сломает ногу, то в доверенности на снятие залога должны быть еще и полномочия на сбор документов.тогда, если чего-то не хватает, сами пойдете и возьмете.

Согласен, только же вроде как, рег палата уже даст мне первоначальное свидетельство, т.е. уже проверив все документы, как я понимаю. И уже не должно быть причин с недостающими документами.

Да и мне кажется продавец не согласится давать такую доверенность. Я бы не согласился на месте продавца, мало ли какие он там документы понасобирает за меня. Да и я не юрист, не знаю вообще возможно ли такую доверенность сделать, чтобы я от его лица имел право собирать любые документы. Почему любые, потому что сложно предугадать какие документы могут понадобиться.

Вы сами настаиваете на таком способе расчетов. Он плох для обоих сторон, поэтому им и не пользуются. Как вариант — регистрируете с обременением, получаете свидетельство с обременением, продавец делает доверенность на снятие обременения, Вы встречаетесь в банке, переводите деньги и продавец в этот момент передает Вам доверенность. Но и у этой схемы есть минусы. Ничто не мешает продавцу отозвать доверенность, пока Вы будете из банка ехать в Росреестр.

Я хочу воспользоваться этим способом, потому что пока не вижу существенных минусов, делающих этот способ небезопасным для одной из сторон. Если этот способ плох, то скажите, пожалуйста, чем конкретно? Именно это я и хочу услышать, минусы этого способа. И зачем вы мне про доверенность говорите тогда, если она только делает небезопасным способ описанный мной.

Как только шаг влево вправо от стандартных схем, а особенно с обременением, то всегда возникает больший риск.
Это к гадалке не ходит.

Договор купли-продажи.

1. Не хотите, не продавайте им. Это Ваше право;
2. О компании ВСК-страхование у меня по работе только положительные отзывы. Уверен, так обстоят дела и с ВСК-кредитование;
3. Видели бы Вы какие иногда регистрируют ДКП! Ваш нужно посмотреть, но думаю, что сотрудники этой кредитной организации не так уж глупы;
4. Банк не передает денежные средства сразу Продавцу (если Мы говорим про ячейку). Деньги сначала передаются Покупателю, а он уже их закладывает в ячейку. Да и вообще это абсурд, если это именно так, как Вы сказали. Тогда нужно отказываться, но перед этим нужно внимательно изучить Договор ячейки, прочитать весь ДКП и сопутствующие документы. Если в этих документах Вы найдете грамматические ошибки и противоречивые (драконовские) условия по доступу к деньгам в ячейке, то лучше отказаться.

п.3.2. «В соответствии с пунктом 2 ст. 20 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ПОКУПАТЕЛЬ обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона одновременно с представлением документов на государственную регистрацию перехода права собственности по настоящему договору, а также закладной. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без уплаты государственной пошлины, одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.»
п. 3.3. «Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у ПРОДАВЦА не возникает»
п. 3.4. «Стороны договорились, что переход права собственности по настоящему договору будет зарегистрирован только при условии наличия в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, Закладной и заявления ПОКУПАТЕЛЯ о регистрацию залога в пользу ЗАЙМОДАВЦА-ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ в отношении Квартиры.»

Про русский язык уже молчу! По их договору купли-продажи получается, что я подписываю договор купли-продажи, подаю на регистрацию, одновременно с этим подается закладная и т.п. — все в пользу банка, которому я ничем не обязана, от которого еще не получила никаких денег. От права залога в свою пользу я еще и отказываюсь.
Т.е., получается, мне могут вообще не платить, через три дня прийти, забрать зарегистрированные документы, и все. В честь какого праздника я должна отказываться от права залога? Со мной еще не расплатились? Почему нельзя поставить обременение в пользу продавца до полного расчета? Потом бы покупатель его снимал.
Я могу переписать эти пункты? Или, тогда ипотечная организация откажется? Чем я на самом деле рискую в связи с таким вариантом (может, мне все просто кажется)? Как я могу себя обезопасить?