Как заключить договор аренды до регистрации ооо

23.11.2018 Выкл. Автор admin

Заключение договора аренды офиса на этапе начальной регистрации ООО без штампа и расчетного счета

Здравствуйте! Подскажите, у нас следующая ситуация: было официально зарегистрировано ООО 31.03.2015 года. Предварительно с арендатором был заключен договор-задатка с прописанным в нем условием, что арендатор заключит с арендодателем с 01.04.2015 года полноценный договор аренды. В решении о создании ООО указано, что помещение будет предоставлено с 01.04.2015 года. Штамп организации еще не готов. Расчетный счет естественно тоже. Терять арендодатора не собираемся. Как безопасно поступить в этой ситуации, чтобы в дальнейшем не было проблем с проверяющими налоговыми органами по бухучету: заключить договор, оплатив наличными с дальнейшим бух. проведением когда будет печать и расчетный счет задним числом или заключить договор аренды как физ. лицо до момента когда появится печать, расчетный счет и перезаключить как юр. лицо?

Ответы юристов (4)

Здравствуйте, Ярослав! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

Есть вопрос к юристу?

Ярослав, есть возможность выложить соглашение (договор) о задатке?

В решении о создании ООО указано, что помещение будет предоставлено с 01.04.2015 года.
Ярослав

Вот этот момент не совсем ясен, поясните, пожалуйста.

Во-первых, в соответствии со ст. 49 ГК РФ

Правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении.

Т.е. с момента внесения записи в ЕГРЮЛ о создании ООО оно может заключать сделки, не противоречащие закону.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

При этом ст. 160 ГК РФ установлено, что

1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.

Вместе с тем законом не установлена обязательность скрепления договора аренды печатью юридического лица.

Таким образом, вы можете заключить договор аренды сейчас, подписав его уполномоченным лицами, отсутствие печати не скажется на его юридической силе.

НО. При заключении договора аренды недвижимого имущества (в т.ч. аренды нежилого помещения) необходимо соблюдение условий.

Во-первых, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и вступает в силу только с момента таковой.

Во-вторых, имущество по договору аренды должно быть передано по двустороннему акту приема-передачи или иному передаточному документу, который подтверждает передачу имущества. Возврат имущества по договору аренды также подтверждается актом.

Как безопасно поступить в этой ситуации, чтобы в дальнейшем не было проблем с проверяющими налоговыми органами по бухучету: заключить договор, оплатив наличными с дальнейшим бух. проведением когда будет печать и расчетный счет задним числом или заключить договор аренды как физ. лицо до момента когда появится печать, расчетный счет и перезаключить как юр. лицо?
Ярослав

В случае, если собственник помещения — юридическое лицо, то не получится заключить договор аренды от имени физ. лица. На самом деле не вижу сложностей, заключайте договор аренды в предусмотренный предварительным договором срок от имени вновь созданного ООО, подписывайте руководителем, печать можно поставить позже, когда будет готова, примите деньги наличными через бухгалтерию и все. Когда счет откроете, вышлите арендатору письмо с реквизитами счета.

Важно соблюсти требование закона о гос. регистрации договора аренды, если срок аренды по договору аренды больше года и составить акт приема-передачи.

Уточнение клиента

А как же бухучет? Расчетного счета нету. Учредительный капитал тоже не оплачен. Имеем ли мы право провести первой кассовой операцией операцию по принятию денег? Кассового аппарата тоже нет.

02 Апреля 2015, 16:18

Этот вопрос к бухгалтеру, поскольку юрист тут вряд ли может предусмотреть все риски.

Учредительный капитал тоже не оплачен.
Ярослав

Это не имеет значения для осуществления расчетов.

Имеем ли мы право провести первой кассовой операцией операцию по принятию денег?
Ярослав

Законом не запрещено.

Кассового аппарата тоже нет.
Ярослав

В таком случае предложу вариант с договором поручения.

Между арендатором (доверитель) и сотрудником вашей организации (поверенный) как физическим лицом заключается договор поручения (ст. 971 ГК РФ), в рамках которого последнему поручается внести денежные средства на расчетный счет вашего ООО без открытия банковского счета. В договоре указать, что поручение будет исполнено поверенным лично, а также, что договор является безвозмездным. Сроки исполнения поручения в договоре лучше не указывать. Арендатору выдается расписка от вашего сотрудника о получении денежных средств и экземпляр договора с подписями. Деньги хранятся в сейфе до открытия счета.

После того, как счет будет открыт, данный сотрудник вносит деньги на счет, а арендатору передается платежное поручение или квитанция о перечислении денег.

Но лучше такой вариант согласовать с опытным бухгалтером, если сомнения по поводу того, что счет на момент принятия денег не будет еще открыт.

Самый безопасный вариант — осуществить расчеты по договору аренды после открытия счета, заключить же договор аренды можно сейчас, указав нем, например, что первый платеж вносится до такого числа такого месяца или не позднее такого числа, о остальные — как договорились. Так надежнее всего, тем более счет открыть недолго.

Уточнение клиента

Спасибо за ответ, Марина! Очень информативно.

Подается ли договор аренды в налоговую, если он заключен на 11 месяцев?

Добрый день! Такая ситуация:

У меня свой бизнес — магазин по продаже кальянных аксессуаров. Я арендую помещение.

Друзья берут в аренду салон-красоты, у них нет ИП, и они просят меня, чтобы я заключил договор с их арендодателем на свое ИП.

Какие для меня это несет риски? (При отчетности в налоговой за свой бизнес у меня будет где-то указан еще один договор аренды?)

При этом они говорят, что договор будет заключен на 11 месяцев (якобы договоры до года в налоговую не подаются).

Спасибо за ответ!

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 727 вопросов .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Действительно, указанный Договор регистрации в Росреестре не подлежит.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако, сведения о нем Вы обязаны предоставлять в налоговую инспекцию.

В случае, если указанный Договор будет выявлен налоговой инспекцией, к Вам будут применены меры налоговой ответственности в зависимости от применяемой системы налогообложения.

То есть, с указанного помещения, которое Вы будете официально арендовать, Вы тоже обязаны платить налоги.

С уважением! Г.А. Кураев

Консультация юриста бесплатно

Здравствуйте. В налоговую договора аренды передаются только в случае их запросов о предоставлении первичной документации. И роли тут не играет на сколько месяцев он заключен.

Поскольку Вы берете в аренду помещение, в котором сами работать не будете, то есть другие существенные риски — ведь на Вас по договору будут возлагаться определенные обязанности. Кроме того, поскольку обычно в договоре указывается под какие цели арендуется помещение надо понимать, что при выявлении инспекцией какой-то предпринимательской деятельности в этом помещении она обращаться с вопросами будет именно к Вам. А Вам представить в качестве отчетных документов будет нечего. Значит все это может полечь за собой ответственность.

НК РФ Статья 122. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов)

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса,

влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).

3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно,

влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).

Поэтому я бы очень не рекомендовал заключать такой договор от Вашего имени. Работать и получать доход будут они, причем нелегально, а отвечать за все — Вы.

Для оценки последствий полученного имущества в аренду нужно понимать следующее:

1) в налоговую такой договор не должен передаваться, регистрации договор аренды подлежит в росреестре недвижимости (ЕГРН) и только в том случае, если срок аренды более 11 месяцев — именно поэтому Вам и озвучили этот срок (ст. 651 ГК РФ);

2) с какой целью Ваши друзья усложняют цепочку аренды? Ведь, если по данному адресу будет салон красоты и он будет оказывать клиентам услуги — то возникает самый главный вопрос — кто оказывает услуги клиентам? кто выдает им чек, например? кто несет ответственность перед потребителями услуг за их некачественное оказание? Очевидно, что в таком случае у Ваших друзей должно быть ИП или ООО, поскольку в противном случае предпринимательская деятельность будет осуществляться без регистрации ип или ооо, а это административная ответственность по ст. 14.1 КоАП РФ;

3) если они планируют не только «связать» Вас арендными платежами, но и оказывать услуги от Вашего имени (что вероятнее всего, учитывая вышеизложенное), то Вы сами понимаете, какие это риски — то есть Вы будете нести ответственность за все — уплачивать налоги от этой деятельности, нести права и обязанности по договору аренды, ответственность перед потребителями услуг на основании закона о защите прав потребителей, принимать на работу сотрудников и т.д., т.к. при первой же проверке могут выявится любые допущенные нарушения. Соответственно, если Вы доверяете Вашим друзьям настолько, что готовы пойти на это, то можете соглашаться, в противном случае я бы посоветовала им зарегистрировать ИП или ООО и нести все риски самостоятельно.

Похожие вопросы

Считается ли договор найма действительным, если заключен не с собственником квартиры, а с родственником собственника без доверенности

Читайте так же:  На какой срок выдается лицензия аудитора

Надо ли договор аренды помещений регистрировать, если он продляется автоматически на 11 месяцев?

Является ли договор аренды ИП легитимным, если он заключен до официальной регистрации ИП?

Будет ли облагаться налогом физическое лицо, заключившее договор аренды квартиры на 11 месяцев?

Как заключить договор аренды с собственником квартиры для регистрации ООО?

Можно ли арендовать недвижимость до регистрации права собственности

Вопрос-ответ по теме

Мы построили здание, у нас проблемы возникли с автодором, мы не можем получить свидетельство о государственной регистрации. Предприниматели уже въехали в здание и ведут торговую деятельность. Могу ли я составить договора аренды на помещения с ними? Можно ли сдавать в аренду помещение не введенное в эксплуатацию с точки зрения налоговой? Паспорт БТИ сделан.

Договор на незарегистрированное здание заключить можно. О правовых и налоговых рисках читайте ниже.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» vip — версия и в материалах «Системы Юрист » .

1. Статья: Аренда недвижимости до регистрации права собственности. Как арендодателю не остаться без денег, а арендатору без помещения

Если компания решит сдать в аренду объект недвижимости до регистрации прав на него, то любой спор между сторонами договора может обернуться неприятным сюрпризом: сделка недействительна.

Сделка

Компания на законных основаниях владеет недвижимым имуществом, однако ее право собственности на этот объект не зарегистрировано. Например, потому что он построен или куплен совсем недавно. Если компания решит сдать такой объект в аренду до регистрации прав на нее, то любой спор между сторонами договора может обернуться неприятным сюрпризом: сделка недействительна. Согласно статье 608 Гражданского кодекса, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником (например, арендаторы, с согласия собственника сдающие имущество в субаренду, или уполномоченные государственные органы – при сдаче в аренду государственного имущества). При этом право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Соответственно если договор аренды заключен раньше регистрации права собственности арендодателя на сданный объект, то такой договор ничтожен (ст. 167 ГК РФ).*

ВОПРОС В ТЕМУ

Если покупатель недвижимости сдал ее в аренду до регистрации права собственности, может ли продавец взыскать арендные платежи за период до госрегистрации?

Нет. Дело в том, что после передачи недвижимости, но до госрегистрации перехода права собственности не только покупатель, но и продавец не вправе ею распоряжаться (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.08.08 № Ф04-5083/2008(10125-А27-4)).

Риски арендодателя

Если арендатор задолжает арендную плату, то арендодатель не сможет взыскать ее* (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 10.04.08 по делу № А43-18057/2007-41-448, Уральского округа от 06.06.07 по делу № Ф09-4175/07-С6, от 30.08.06 по делу № Ф09-7630/06-С6). Суды отказывают в таких исках, потому что недействительный договор не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью* (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Причем, рассматривая спор, суд может признать сделку ничтожной по собственной инициативе, без заявления арендатора (п. 2 ст. 166 ГК РФ). То же самое правило будет касаться договорной неустойки за просрочку платежа и обязанности арендатора возместить убытки, если таковые были – суд может отказать в иске из-за недействительности договора.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Две компании в мае 2005 года заключили договор аренды нежилого помещения сроком на 364 дня. Право собственности на это помещение арендодатель зарегистрировал позднее – в сентябре 2005 года. Допустив просрочку по арендным платежам, арендатор за четыре месяца до окончания договора по собственной инициативе досрочно освободил помещение. Причем оставил его в непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии. Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании долга по арендной плате, а также упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за оставшиеся четыре месяца действия договора и убытков в виде расходов на проведение ремонта. Суд отказал в иске, потому что из-за отсутствия регистрации права собственности на момент заключения договора он являлся ничтожным. Следовательно, у сторон не возникло никаких обязательств по нему (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.03.07 по делу № Ф03-А04/07-1/549). Можно попытаться истребовать долг по арендной плате, используя нормы Гражданского кодекса о неосновательном обогащении (п. 1 ст. 1102, п. 1 ст. 1103, п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Если какое-то время арендатор по недействительному договору пользовался недвижимостью бесплатно, то он неосновательно сберег денежные средства. Однако и тут существует риск отказа суда. Ведь, обосновывая свои требования, арендодателю необходимо будет доказать, что арендатор неосновательно обогатился именно за счет арендодателя. Представляется, что для этого надо доказать свои права на объект аренды в тот период, когда он находился у арендатора. Существует арбитражная практика, когда суды отказывали в возмещении неосновательного обогащения именно из-за отсутствия у «потерпевшей» компании права собственности на объект (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.09.08 № Ф04-5581/2008(11444-А67-17)).

Риски арендатора

Зарегистрировав право собственности на объект, арендодатель в любой момент может выселить арендатора из занимаемого помещения, ссылаясь на недействительность договора аренды. Причем без предварительного предупреждения и без какой-либо компенсации. Ведь в таком случае у арендатора нет правовых оснований для использования данного имущества. И суды, как правило, занимают сторону арендодателя* (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.06 по делу № Ф08-5044/2006). Учитывая, что договор недействителен, многие арендаторы в таких обстоятельствах требуют назад арендную плату. Но арбитражная практика по таким спорам в большинстве своем на стороне арендодателя (постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 16.08.07 по делу № Ф04-5618/2007(37257-А45-30), Московского округа от 09.04.07 по делу № КГ-А40/2282 07 -П, Центрального округа от 16.08.04 по делу № А23-497/04Г-10-15)). Позиция судов следующая. Недействительность договора влечет последствия в виде двусторонней реституции (п. 2 ст. 167 ГК РФ). То есть каждая из сторон сделки обязана возвратить другой все полученное по этой сделке или возместить стоимость полученного в деньгах. Арендодатель должен вернуть арендатору арендные платежи, а арендатор – возместить арендодателю стоимость пользования имуществом. В результате никто никому ничего не должен. Со стороны арендодателя возникает неосновательное обогащение, только если полученная им арендная плата превысила размер причитающегося ему возмещения за пользование имуществом (п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 № 49, п. 27 совместного постановления от 08.10.98 Пленума Верховного суда № 13 и Пленума Высшего арбитражного суда РФ № 14). То есть когда арендная плата по недействительному договору оказалась выше рыночных расценок на аренду аналогичного имущества (п. 2 ст. 1105 ГК РФ). Немногочисленная арбитражная практика в пользу арендаторов (постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 05.06.06 по делу № Ф04-2586/2006(22234-А75-39), Поволжского округа от 27.11.07 по делу № А12-9720/07) связана с ситуациями, когда арендодатели передавали в аренду недвижимость, которая на самом деле им не принадлежала (в частности, находилась в государственной собственности). Шансы на аналогичный исход дела в обстоятельствах, когда арендодатель владеет имуществом на законных основаниях, но просто зарегистрировал свое право собственности позже заключения договоров аренды, очень малы.

СОВЕТ В ТЕМУ

Когда право собственности на недвижимость возникло еще до вступления в силу закона от 21.07.97 № 122-ФЗ, стоит проверить правоустанавливающие документы.

Госрегистрация не требуется. Однако если правоустанавливающие документы утеряны либо строение является самовольной постройкой, то суд сочтет факт наличия права собственности недоказанным (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14.06.07 по делу № Ф09-7304/06-С6).

Меры предосторожности

Перед подписанием договора аренды арендатору необходимо запросить в территориальном отделении Росрегистрации по местонахождению объекта недвижимости выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из этой выписки можно будет узнать, кто является собственником объекта. В ней будут также дополнительные сведения о том, какие существуют ограничения прав собственника объекта, о заявленных правопритязаниях (когда предъявлены документы для регистрации перехода прав на объект, но регистрация еще не произведена), а также о правах требования в отношении данного объекта, о заявленных в судебном порядке на момент выдачи выписки (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Если имеется судебный спор в отношении прав на потенциальный объект аренды, то в выписке будет указано: «права на данный объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке» (п. 20 Инструкции, утвержденной приказом Минюста России от 18.09.03 № 226). Такая запись послужит своеобразным «звоночком» о возможных рисках, даже если арендодатель указан в выписке в качестве собственника объекта. Ведь в результате имеющегося спора его право собственности может быть оспорено, а запись о нем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним – признана недействительной. В таком случае вопрос о действительности договора аренды тоже может оказаться под вопросом. В свою очередь владельцу недвижимости лучше воздержаться от заключения сделок с ней до регистрации права собственности. Если речь идет о новом объекте, еще не сданном в эксплуатацию, то права на него можно зарегистрировать в порядке, установленном в пунктах 2 и 3 статьи 25 закона от 21.07.97 № 122-ФЗ.

Евгения Яковлева, ведущий эксперт журнала «Юрист компании»

2. Ситуация: Можно ли при расчете налога на прибыль учесть плату за аренду объекта недвижимости, если арендодатель не зарегистрировал на него свое право собственности

Нет, нельзя, за исключением случая, когда предметом договора аренды является вновь построенный объект недвижимости.*

По договору аренды одна сторона (арендодатель) за плату обязуется передать другой стороне (арендатору) имущество, определенное условиями договора, во временное владение и пользование. При этом в большинстве случаев арендодатель является собственником имущества, сдаваемого в аренду. Это следует из положений статей 209 и 608 Гражданского кодекса РФ.

Право собственности на объекты недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ, Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). При этом законный владелец может сдать в аренду недвижимость и до момента регистрации права собственности на нее. По мнению судей, отсутствие такой регистрации не препятствует заключению договора аренды. Об этом сказано в пункте 10постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.

Несмотря на то что суды допускают возможность заключения договора аренды незарегистрированной недвижимости, при расчете налога на прибыль арендную плату за такое имущество включать в расходы до оформления арендодателем права собственности нельзя. Объясняется это тем, что расходы арендатора должны быть подтверждены документально, в частности, договором аренды (п. 1 ст. 252 НК РФ). При этом договор должен быть заключен в установленном законом порядке. Такая точка зрения отражена в письмах Минфина России от 25 января 2013 г. № 03-03-06/2/6, от 1 декабря 2011 г. № 03-03-06/1/791, от 13 мая 2011 г. № 03-03-06/1/292 и от 16 ноября 2010 г. № 03-03-06/1/728.

Читайте так же:  Материальная ответственность работников тк рф

Исключением из этого правила будет случай, когда предметом договора аренды выступает вновь построенный объект недвижимости. Если строительство завершено и объект капитальных вложений принят государственной приемочной комиссией, то собственник такого объекта (инвестор) вправе пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе сдавать в аренду. Это следует из положений статьи 6 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. Арендодатель вправе заключить договор аренды объекта недвижимости еще до регистрации права собственности на него. По мнению контролирующих ведомств, в этом случае арендатор вправе учесть в расходах арендную плату по данному договору (письма Минфина России от 6 мая 2013 г. № 03-03-06/1/15658, ФНС России от 27 августа 2010 г. № ШС-37-3/10187).*

Главбух советует: есть аргументы, позволяющие арендаторам учесть при расчете налога на прибыль плату за аренду недвижимости, не зарегистрированной на арендодателя, независимо от способа ее получения последним (приобретение или строительство). Они заключаются в следующем.*

Подпункт 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ не устанавливает зависимости между возможностью включения арендной платы в расходы и наличием у арендодателя правоустанавливающих документов на объект. Главное, чтобы такие расходы были экономически обоснованны и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ).

Отсутствие у арендодателя зарегистрированного права собственности на имущество, передаваемое в аренду, не означает, что у арендатора нет фактических расходов в виде арендной платы. Если затраты по договору аренды связаны с производственной деятельностью арендатора и подтверждены документально, он вправе учитывать их при расчете налога на прибыль.

Такая позиция находит поддержку в арбитражной практике (см., например, постановления ФАС Московского округа от 26 августа 2011 г. № КА-А40/9333-11, от 15 июля 2010 г. № КА-А40/7183-10-2, от 17 июня 2010 г. № КА-А40/5963-10). Причем, если в спорах суды признают договоры аренды недействительными, они все равно взыскивают с арендаторов арендную плату. То есть вменяют им в обязанность понести расходы, предусмотренные подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. При этом они ссылаются на то, что фактическое пользование имуществом должно быть оплачено (см., например, постановления ФАС Московского округа от 24 января 2005 г. № КГ-А40/12160-04, Поволжского округа от 1 марта 2005 г. № А55-6365/04-38 и Северо-Западного округа от 16 декабря 2002 г. № А56-21527/02).

Судьи допускают возможность учесть в расходах арендные платежи даже в тех случаях, когда арендодатель предоставлял в пользование имущество, право собственности на которое утратил (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14 апреля 2011 г. № А46-10152/2010).

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

* Так выделена часть материала, которая поможет Вам принять правильное решение.

Какие могут быть действия и требования налогового органа при регистрации ООО?

Вопрос-ответ по теме

Вопрос связан с регистрацией нового ООО. В момент подачи документов на регистрацию, директора нового ООО вызвала начальник налоговой инспекции на беседу. Затем налоговики приехали посмотреть помещение в котором будет зарегистрирована компания. Через месяц обещали приехать вновь и к этому моменту должен быть готов договор аренды помещения и график работы компании. Причем график должен висеть на видном месте. Интересует насколько правомерны действия и требования налогового органа в нашей ситуации?

Отвечает Ирина Лабутина, эксперт в области налогообложения и юридического права.

При регистрации ООО, ФНС вправе провести мероприятия по проверке достоверности данных, указанных в заявлении о госрегистрации, в частности проверить местонахождение организации (п. 4.2. ст.9 ФЗ Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ).

Осмотр объекта недвижимости проводится территориальным органом ФНС России, к территории осуществления полномочий которого относится адрес такого объекта недвижимости.
Осмотр объекта недвижимости проводится в присутствии двух понятых либо с применением видеозаписи. По результатам осмотра составляется протокол, в котором отражаются результаты осмотра. Протокол осмотра подписывается должностным лицом территориального органа ФНС России, проводившим осмотр, а также понятыми в случае, если при проведении осмотра не применялась видеозапись. (п. 14 Приказа ФНС России от 11.02.2016 № ММВ-7-14/72@).

Как правило, ФНС запрашивает документы, на основании которых ООО использует помещение, указанное как адрес местонахождения. Представление таких документов не является обязательным, однако иногда налоговые органы настаивают на этом и, отказывают в регистрации.

К таким документам обычно относят:

Требование о наличии вывески компании является не правомерным. Вывеска обязательна для продавцов (исполнителей), осуществляющих розничную торговлю (оказание услуг), такая обязанность установлена ст. 9 Закона от 07.02.1992 № 2300-1 )

Из рекомендации
Владислава Кузнецова, шефа-редактора ЮСС «Система Юрист»

Какие документы могут потребоваться для регистрации ООО

Документы, подтверждающие юридический адрес ООО

К таким документам обычно относят:

Представление таких документов не является обязательным, однако иногда налоговые органы настаивают на этом и, отказывая в регистрации, ссылаются на то, что они не были представлены.

Основание для отказа в регистрации обычно указывается в следующей форме: «. среди представленных для государственной регистрации документов отсутствуют: заявление о государственной регистрации юридического лица при создании, по форме Р11001, утвержденной … а именно: содержащие достоверные сведения об адресе (месте нахождения) создаваемого юридического лица. ».

Налоговая инспекция вправе отказать в регистрации, если адрес не реальный, созданный лишь для видимости (подп. «р» п. 1 ст. 23 Закона о государственной регистрации). К примеру, если:

1) в ЕГРЮЛ на этот адрес зарегистрировано много юридических лиц, с которыми невозможно связаться (представители юридического лица по данному адресу не располагаются и корреспонденция возвращается с пометкой «организация выбыла», «за истечением срока хранения» и т. п.);

2) адрес не существует или находившаяся по этому адресу недвижимость разрушена;

3) адрес условный, присвоенный объекту незавершенного строительства;

4) адрес заведомо не может свободно использоваться для связи с организацией (адреса, по которым размещены органы государственной власти, воинские части и т. п.);

5) собственник недвижимости написал в ИФНС заявление, не разрешая регистрировать юрлиц по своему адресу.

Если есть хотя бы одно их перечисленных условий, инспекторы посчитают адрес недостоверным. Спасти ситуацию могут документы, подтверждающие, что связь с организацией по этому адресу будет работать. На это указал Пленум ВАС РФ в постановлении от 30 июля 2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица».

Предварительный договор аренды

На стадии учреждения ООО заключение такого договора законом не допускается, поскольку до окончания регистрации ООО не признается созданным (п. 3 ст. 2 Закона об ООО), а следовательно, не вправе заключать сделки, в том числе предварительные договоры. Однако иногда налоговые органы настаивают на представлении данного документа. В таком случае при согласии будущего арендодателя можно оформить такой договор. При этом следует помнить, что никаких юридических последствий он не влечет.

Под гарантийным письмом понимается письмо от собственника помещения, в котором предполагается нахождение вновь создаваемого ООО.

Форма письма законодательно не установлена, при этом в нем должно указываться, что собственник обязуется предоставить по договору аренды создаваемому ООО помещения в качестве места нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а также выражает согласие на указание при регистрации ООО адреса данного помещения в качестве юридического адреса.

Копия свидетельства о регистрации права собственности

Копия свидетельства о регистрации права собственности на помещение должна быть заверена подписью и печатью уполномоченного лица арендодателя.

Если создаваемое ООО планирует заключить договор субаренды, то дополнительно к копии свидетельства рекомендуется предоставить в налоговую инспекцию копию основного договора аренды. При этом из договора аренды должно следовать, что собственник не возражает против регистрации ООО по месту нахождения его помещения. Вместо этого также может быть представлено согласие собственника помещения на регистрацию ООО по месту нахождения помещения.

По вопросу о необходимости представления на регистрацию документов, подтверждающих юридический адрес создаваемого ООО, сложилась противоречивая судебная практика.

Из статьи журнала «Российский налоговый курьер», № 13-14, июль 2017
Пять опасных заблуждений о проверках юрадресов

Еще одно частое заблуждение — осмотр помещений возможен лишь при выездной налоговой проверке. Это неверно. Инспекторы вправе осматривать помещения, чтобы проверить достоверность сведений об адресе в ЕГРЮЛ (подп. «г» п. 4.2 ст. 9 Закона № 129-ФЗ).

Проверку проведут сотрудники инспекции, в которой компания состоит на учете (п. 14 приложения № 1 к приказу ФНС России от 11.02.16 № ММВ-7-14/72@). Налоговики не обязаны сообщать о точной дате и времени проверки. Визит может последовать сразу после телефонного звонка из инспекции или вовсе без звонка. Инспекторы осмотрят помещение в присутствии двух понятых или запишут осмотр на видео. Налоговики должны выяснить, пригодно ли помещение для работы. Они проверят, есть ли вывеска, информация о режиме работы и др. По результатам осмотра контролеры составят протокол по форме из писем ФНСот 03.08.16 № ГД-4-14/14126@ и № ГД-4-14/14127@.

Проверьте, правильно ли составлен протокол. Документ должны подписать сотрудник инспекции, который проводил осмотр, и понятые. В протоколе делают отметку о видеозаписи и о фактах отказа в доступе на территорию. В документе должно быть также указано время осмотра. Судьи учитывают, если проверяющие не проставили в протоколе время осмотра офиса (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.17 № А32-2597/2017). Ведь в таком случае нельзя быть уверенным, что проверка была в пределах графика работы компании, то есть в то время, когда работники компании обязаны находиться в офисе.

Из протокола должно быть ясно, кто выступал в качестве понятых. Инспекторы нередко привлекают к проведению осмотра других арендаторов здания, сотрудников охраны и пр. В протоколе должны быть указаны их ФИО, должности, наименования компаний, которые они представляют. Если из протокола неясно, кто именно участвовал в проведении осмотра здания или помещения, протокол ничего не доказывает (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.16 № 17АП-6608/2016-ГК).

Инспекторы также могут запросить подтверждение у собственника здания или помещения. Важно, чтобы он письменно подтвердил сдачу помещения в аренду. Иначе адрес признают недостоверным (решение Арбитражного суда Новосибирской области от 23.12.16 № А45-18213/2016).

Прежний срок аренды закончился, нового нет. Что делать с перегистрацией?

Аренда помещения для нашего ООО заканчивается 31 июля. С новым арендодателем договор аренды еще не заключен, нет руководства, хотя есть гарантийное письмо о том, что аренда будет предоставлена. Пока мы не можем сообщать в налоговые службы о новом адресе. Как поступать в подобных случаях?

Ответы юристов (14)

Здравствуйте, Татьяна!
Прекращение договора аренды или любых других прав на помещение, которое считается адресом места нахождения вашего общества, не является основанием для снятия общества с учета или для обязательного изменениея его адреса.
Конечно, внести соответствующие изменения о месте нахождения общества обязательно нужно, особенно если оно у вас изменится и нужно будет точно указать в налоговом органе адрес для корреспонденции. Но тот факт, что несколько дней до момента продления договора у вас не было фактических прав на данное помещение не обязывает вас что-либо сообщать в налоговые органы и изменять регистрационные данные.

Читайте так же:  Договор с снт индивидуально ведущий

Уточнение клиента

Тимур, добрый день!

с новым арендодателем по НОВОМУ адресу договор будет подписан скорее всего 15 августа. В связи с этим вопросы —

1. Этот договор должен быть с 1 августа или с 15-го? Если с 1-го, то не возникет вопрос, почему мы регистрируем так поздно?

если с 15-го, то не возникнет вопрос, где мы были 2 недели, если прежний договор аренды закончился 31 июля?

Или срок окончания прежнего договора у прежнего аредодателя (по другому адресу!) не будет проверяться?

27 Июля 2016, 13:45

Есть вопрос к юристу?

В данном случае стоит учесть, что согласно положениям Гражданского кодекса если Вы продолжите пользовать арендованным имуществом и арендодатель не заявит возражений относительно пользования имуществом, то договор будет считаться автоматически продленным. Поэтому договор сам продлится, в связи с чем проблем с адресом не будет.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016) ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Если Ваше ООО продолжит пользоваться арендованным имуществом, а также учитывая гарантийное письмо арендодателя, то считаю, что договор аренды будет считаться возобновленным на неопределенный срок.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

И перерегистрации такой договор, возобновленный на неопределенный срок, не требует

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“

11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли — продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

Уважаемая Татьяна! Здравствуйте! Так, а пролонгация предусмотрена договором аренды или нет? В любом случае, сегодня Вам надо известить Арендодателя о намерении продлить договорные отношения. Касательно же рисков в отношении места нахождения ООО, возможно его вообще изменить по месту жительства директора/генерального директора.

До этого времени отчетность сдаете с указанием прежнего места нахождения.

Татьяна, добрый день!

Согласно вступившим в силу изменениям с 01.01.2016 обязанность общества по уведомлению налогового органа о смене его адреса связана не с фактом принятия решения о внесении изменений в устав, а с фактическим переездом общества. Такая обязанность должна быть исполнена ЮЛ в течение 3 рабочих дней с момента изменения адреса. Представление же в регистрирующий орган документов, для внесения в ЕГРЮЛ изменений о месте нахождения общества, по-прежнему, связано с принятием уполномоченным органом общества решения о внесении соответствующих изменений в устав.

Здравствуйте! В Вашем случае если есть гарантии, что договор аренды будет перезаключен, то возможно не следует торопиться и менять место нахождение. Рекомендуется направить арендодателю письменное заявление на перезаключение договора аренды.

В соответствии со ст.617 ГК РФ: Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

То есть смена арендодателя не влечет автоматического прекращения отношений по аренде с арендатором.

В налоговую данные об изменении юридического адреса подаются на основании решения участников уже по факту в случае если адрес на самом деле изменился, а не на будущее.

Более точно можно ответить зная все обстоятельства дела и ознакомившись с документами.

Если у Вас остались вопросы — можете обратиться ко мне в чат.

2. Если арендатор продолжает пользоваться
имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со
стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же
условиях на неопределенный срок (статья 610).

Если возражений со стороны арендодателя нет, вы можете продолжать пользоваться помещением, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Прервать его любая из сторон сможет, уведомив другую сторону за три месяца до предполагаемой даты прекращения, если иной срок не установлен договором.

Если по новому адресу, ООО будет размещаться с 1 августа, то целесообразно и договор делать с 1 августа. И если нет возможности подписать договор, то хотя бы гарантийное письмо приложите в налоговую при уведомлении о смене адреса.

Уточнение клиента

Мои вопросы возникли потому, что ранее я консультировалась с юристом, которая сказала мне что при ПЕРЕРЕГИСТРАЦИИ (а не первичной регистрации) налоговые органы не принимают гарантийное письмо. Требуется именно договор аренды.

Кроме того в гарантийном письме не указано, с какого числа арендодатель заключит договор аренды.

27 Июля 2016, 13:56

налоговая обращает внимание на срок когда участником принято решение о смене адреса места нахождения юридического лица.

Такая просрочка в подаче документов в налоговую после заключения договора не считается существенной на практике.

Рекомендуется в том договоре, который будет заключен с арендодателем распространить срок его действия на время, когда фактически Вы пользовались помещением, принадлежащим арендодателю.

Тогда ни у кого никаких вопросов не должно быть.

Уточнение клиента

Не понимаю. Если мы предоставим 15 августа договор от 1 августа, так как фактически уже пользовались помещением, то как тогда быть с решением уполномоченного органа общества о смене адреса? Ведь после принятия такого решения в течение ТРЕХ дней мы должны быть зарегистрированы по новому месту нахождения. Не может же быть решение принято ПОСЛЕ ТОГО как мы уже переехали. (или может?)

27 Июля 2016, 14:03

Заявление должно быть представлено в течение трех рабочих дней с момента изменения места нахождения юридического лица (п. 5 ст. 5 Закона N 129-ФЗ, т.е. с момента фактической смены места нахождения организации).

Но даже если вы заключите договор 1-го, то вы этот срок не нарушите, так как формально вы могли арендовать помещение ранее, а принять решение о переезде только 15-го.

Так что лучше заключайте договора последовательно, без перерывов.

Если у Вас в связи со сменой арендодателя фактически не происходит изменения юридического адреса (места нахождения юр.лица), то нет необходимости какие-то заявления подавать в налоговую, т.к. адрес не изменился.

Если Вы переезжаете и у Вас меняется юридический адрес, то в налоговую Вы подаете вместе с заявлением решение участников и сами изменения плюс в соответствии с существующей практикой копию договора аренды. При этом участники принимают решение уже имея заключенный договор аренды.

То есть сначала договор, потом решение участников, потом обращение в налоговую.

Ничего вам не мешает заключить договор с 1-го августа, а решение уполномоченного органа подготовить 15-го августа. А две недели у вас, например, был ремонт.

В соответствии с требованиями законодательства и на практике уполномоченный орган (общее собрание ООО и т.п.) принимает решение об изменении местонахождения Общества уже по факту переезда. И именно об этом решение прилагается к заявлению в налоговую.

участники могут (но не обязаны) предварительно, до переезда принять хоть десяток решений, что планируется смена места нахождения, но все эти решения остаются внутренними и ни куда не предъявляются.

а вот после решения о фактической смене адреса должно пройти не более 3- дней. Поэтому принимайте его когда у Вас на руках будут все необходимые документы для представления в налоговую.

У Вас старый договор автоматически продлится. Потом как подпишите новый сразу подпишите согласие о расторжении старого договора. По итогу все будет законно — до 15 авг. у Вас старый адрес, а с 15-го будет новый адрес по новому договору.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.